Zapowiadane reformy mieszkaniowe 2026 – co zmieni się dla kupujących?
Nadchodzące reformy obejmują zaostrzenie zasad podatkowych, wdrożenie unijnych dyrektyw energetycznych oraz nową regulację rynku najmu. W cieniu tych legislacyjnych przetasowań rynek wciąż notuje wzrosty cen, co potwierdzają najnowsze dane. Jeśli planujesz transakcję w najbliższych miesiącach, musisz wiedzieć, jak nowe prawo wpłynie na opłacalność Twojej inwestycji.
Co zmienia się w uldze mieszkaniowej dla sprzedających?
Od 1 stycznia 2026 roku planowane jest istotne uszczelnienie przepisów dotyczących tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala na uniknięcie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Nowa definicja „zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych” ma wykluczać osoby, które w momencie sprzedaży posiadają już inną nieruchomość mieszkalną lub udział w niej przekraczający 50%. Oznacza to koniec popularnej praktyki „przepinania” kapitału między kolejnymi inwestycjami bez płacenia podatku, jeśli sprzedający posiada już zabezpieczone potrzeby bytowe w innym lokalu.
Jakie nowe standardy techniczne wymusi dyrektywa EPBD?
Rok 2026 to także czas wdrażania w Polsce zapisów unijnej dyrektywy budynkowej (EPBD), która ma na celu dekarbonizację budownictwa. Kluczową zmianą będzie wprowadzenie nowych klas energetycznych budynków w skali od A do G, co uczyni świadectwa energetyczne bardziej czytelnymi dla kupujących. Budynki o najniższej efektywności (klasa G) będą stopniowo wskazywane do termomodernizacji, co może wpłynąć na spadek ich wartości rynkowej. Nowe przepisy wymuszą na deweloperach stosowanie technologii zeroemisyjnych, co choć podniesie standard życia, może przełożyć się na wyższe koszty budowy.
Dodatkowo, od 20 września 2026 roku nowe budynki użyteczności publicznej będą musiały spełniać standard bezemisyjności, a obowiązek montażu instalacji fotowoltaicznych obejmie pod koniec roku duże obiekty komercyjne i publiczne. Dla budynków mieszkalnych obligatoryjna fotowoltaika wejdzie w życie nieco później (od 2029 r.), ale inwestorzy indywidualni budujący domy w 2026 roku powinni już teraz uwzględnić te wymogi w projektach, aby nie stracić na wartości nieruchomości w przyszłości. Domy niespełniające nowych norm mogą wkrótce stać się trudniejsze do zbycia i droższe w eksploatacji.
Czy najem krótkoterminowy trafi pod ścisły nadzór?
Ważną datą dla inwestujących w apartamenty na wynajem będzie 20 maja 2026 roku. Wtedy to wejdą w życie przepisy nakładające obowiązek rejestracji wszystkich obiektów wynajmowanych krótkoterminowo w centralnym systemie. Każdy lokal otrzyma unikalny numer rejestracyjny, bez którego wystawienie ogłoszenia na platformie cyfrowej będzie niemożliwe. Celem regulacji jest wyeliminowanie szarej strefy i zapewnienie uczciwej konkurencji wobec hoteli.
Brak rejestracji będzie wiązał się z dotkliwymi karami finansowymi, a platformy będą zobowiązane do regularnego raportowania danych o wynajmie do organów skarbowych. Dla kupujących mieszkania inwestycyjne oznacza to konieczność ścisłego przestrzegania procedur i potencjalnie niższy zwrot z inwestycji ze względu na pełne opodatkowanie działalności. Może to ostudzić popyt na lokale w turystycznych centrach miast, co z kolei jest dobrą wiadomością dla osób szukających tam mieszkań na własny użytek.
Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/
Co nowego w przepisach dla spółdzielni mieszkaniowych?
Rok 2026 przyniesie także finalizację reformy prawa spółdzielczego. Nowe przepisy, procedowane pod koniec 2025 roku, mają na celu zwiększenie transparentności działania zarządów i uproszczenie życia mieszkańcom. Kluczowym ułatwieniem będzie uproszczona ścieżka przekształcania lokatorskiego prawa do lokalu w pełną własność, nawet w sytuacjach nieuregulowanego stanu prawnego gruntów spółdzielni. Umożliwi to wielu rodzinom uzyskanie pełni praw majątkowych do zajmowanych od lat mieszkań.
Dodatkowo ustawa wprowadza zakaz zdalnego głosowania w kluczowych sprawach na walnych zgromadzeniach, co ma zapobiec manipulacjom i przejmowaniu kontroli nad spółdzielniami przez zorganizowane grupy interesu. Dostęp do dokumentów spółdzielni, w tym umów z zewnętrznymi firmami, ma być dla członków znacznie łatwiejszy. Te zmiany zwiększą bezpieczeństwo prawne mieszkańców bloków z wielkiej płyty, co może podnieść atrakcyjność tych mieszkań na rynku wtórnym.
Jak kształtują się ceny według danych Adresowo.pl?
Analiza danych z portalu Adresowo.pl za III kwartał 2025 roku pokazuje, że mimo zapowiadanych zmian prawnych, ceny mieszkań nie spadają, a w wielu segmentach wciąż rosną. Mediana ceny ofertowej dla całej Polski wyniosła w tym okresie 9 149 zł/m², co oznacza stabilizację na wysokim poziomie. Widać jednak wyraźne rozwarstwienie rynku – największe metropolie wciąż drożeją, podczas gdy w mniejszych miastach dynamika wyhamowuje.
Szczególnie interesująco wygląda sytuacja w Warszawie, gdzie średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym oscylują wokół 16-18 tys. zł/m², deklasując resztę kraju. Dla porównania, w Poznaniu mediana cen wynosiła około 11 650 zł/m², co czyni stolicę Wielkopolski znacznie bardziej dostępną cenowo alternatywą.
Źródła:
https://adresowo.pl/ceny-mieszkan/
Materiał przygotowany przez portal Adresowo.pl.