Rynek

Na chory rozum

Na czym rzeczoznawca się zna

Janusz Kapusta / Corbis
Na rynku grunt wart jest tyle, za ile można go sprzedać. W wycenach rzeczoznawców – według uznania. To nienormalne, ale tak jest od lat.

Za metr działki na warszawskiej Białołęce, na której można zbudować dom, właściciele chcą co najmniej 300 zł. Wiadomość, że rzeczoznawcy wycenili 47 ha gruntów w tej dzielnicy, przekazanych elżbietankom z Poznania, na 65 zł za metr, stanowiła więc sporą sensację. W studium kierunków zagospodarowania ziemia przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i autorzy dokumentu pod dźwięczną nazwą operat szacunkowy powinni to uwzględnić. Potraktowali ją jednak jako grunty rolne.

Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uznała wycenę za kilkakrotnie zaniżoną. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury wystąpiła z wnioskiem o ukaranie autorów operatu naganą, zatwierdzoną przez szefa resortu. Rzeczoznawcy odwołali się od tej decyzji i nadal utrzymują, że nie mają sobie nic do zarzucenia. – Wycena była dobra. Nie będę komentował opinii na ten temat – powiedział nam Krzysztof Bartuś, współautor wyceny.

Zawód rzeczoznawcy wymaga wysokich kwalifikacji. Trzeba mieć wyższe wykształcenie (od 2008 r. tytuł magistra) i ukończone studia podyplomowe z wyceny nieruchomości (warunek ten nie dotyczy absolwentów uczelni albo wydziałów kształcących w tym kierunku). Należy także odbyć roczną praktykę i zdać egzamin potwierdzający uprawnienia zawodowe.

Rzeczoznawcy, którzy wyceniali grunty w Białołęce, nie są w dodatku szeregowymi przedstawicielami tego fachu. Krzysztof Bartuś to dyrektor Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, zajmującego się doradztwem, przygotowujący raporty, czyli – z założenia – dobry znawca rynku. W instytucie zatrudniony jest także współautor operatu Jarosław Strzeszyński. Przez wiele lat działacz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, do niedawna członek Komisji Standardów Zawodowych, opracowującej projekty standardów postępowania przy tworzeniu operatów szacunkowych. Błędy autorów wyceny gruntów w Białołęce nie wynikały z braku wiedzy.

Elżbietankom niska wycena tych gruntów nie przyniosła korzyści. Sprzedały ziemię za cenę podaną w operacie, w dodatku dotychczas dostały tylko 5 mln zł. Reszty doczekają się raczej nieprędko: nowy właściciel już się pozbył gruntu, sprzedając go swoim synom.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (nazywana „kozą”) prowadzi także postępowanie w sprawie rzeczoznawcy Karola Sz., geodety z Pszczyny. Także i tu chodzi o wycenę gruntów przekazanych zakonowi w zamian za ziemię zabraną w czasach PRL. Tym razem majątek odzyskały krakowskie albertynki. Zrobienie operatu zleciła jednak ta sama osoba: Marek P., pełnomocnik zakonów i innych instytucji kościelnych, znany ze skutecznego odzyskiwania kościelnych majątków i przy okazji pomnażania majątku własnego (aresztowany we wrześniu pod zarzutem popełnienia nadużyć). Albertynki dostały grunty w Zabrzu wycenione jako rolne.

Operaty nie uwzględniały potencjału terenów przeznaczonych w gminnym studium zagospodarowania pod inwestycje. Takie informacje powinny być brane pod uwagę przy wycenie – uważa Andrzej Kalus, prezes Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Ale nie były i ziemia, warta na rynku co najmniej 40 mln zł, została wyceniona na 7 mln zł.

Wyceny zza płotu

Komisja nie bada, czy wycena nieruchomości jest trafna, ale czy sporządzono ją zgodnie z przepisami (ustawą o gospodarce nieruchomościami, standardami zawodowymi stosowanymi w krajach UE albo zalecanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Operaty robione dla Marka P. trafiły do „kozy” z powodu błędów popełnionych przez ich autorów. Komisja zajmuje się także skargami na rzeczoznawców, którzy zatrudniają do wyceny gruntów np. studentów i produkują operaty taśmowo. Albo robią „wyceny zza płotu”, bez obejrzenia i opisania nieruchomości.

Rzeczoznawcy mieli oszacować kilka zabudowań. Przyjechałam na umówioną godzinę z pięciominutowym opóźnieniem, o czym zresztą telefonicznie uprzedziłam. A ich już nie było. W tak krótkim czasie można tylko stwierdzić, że budynki stoją – narzeka Maria S., współwłaścicielka nieruchomości koło Garwolina.

Wycena nieruchomości jest zawsze uznaniowa. Zależy od tego, jakie przyjmuje się założenia, jaką stosuje metodę – przyznaje Mieczysław Prystupa, profesor Politechniki Warszawskiej. Przykładem może być wycena działki we Wrocławiu, potrzebnej pod inwestycje towarzyszące budowie stadionu na Euro 2012. Według rzeczoznawcy, który zrobił operat na zlecenie władz miasta, grunt wart był 3,6 mln zł. Według drugiego, pracującego dla właścicielki działki Danuty Krzywdy – 7,6 mln zł. – Ziemia jest częściowo zalewowa, znajduje się na niej gospodarstwo ogrodnicze. Potraktowanie całej działki jako terenu budowlanego było błędem budzącym nieuzasadnione nadzieje – twierdzi miejscowy rzeczoznawca. Postępowanie arbitrażowe niewiele dało. Biegły reprezentujący miasto podniósł wycenę do 4,1 mln zł, druga strona obniżyła swoje szacunki do 6,1 mln zł, więcej ustępstw nie było.

Ponadroczny spór zakończył w październiku wojewoda dolnośląski, wydając decyzję lokalizacyjną dla inwestycji przy stadionie. Działka Danuty Krzywdy automatycznie przechodzi na rzecz miasta, a wysokość odszkodowania określi sąd.

 

Tysiąc procent więcej

Przy wycenie nieruchomości nie ma nieprzekraczalnych reguł ekonomicznych, matematycznych, jest to właściwie rodzaj sztuki. Dlatego pomyłki zdarzają się często, a czasem także zamierzone błędy. – W przypadku wątpliwości warto zamówić kontrwycenę – radzi prof. Prystupa. Jest prawie pewne, że wyniki operatów szacunkowych będą się różnić. Czasem znacznie.

Przerabiamy to na przykładzie drastycznych podwyżek opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Właściciele domów i mieszkań są informowani, że będą płacili za użytkowanie działki (w przypadku mieszkań – jej ułamka) kilkaset albo nawet ponad tysiąc procent więcej. Dlatego że według operatu szacunkowego o tyle wzrosła wartość gruntu od czasu poprzedniej wyceny. Właściciele domów, wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie odpowiadają na te „propozycje” (jak je uprzejmie nazywają urzędy) lawiną wniosków do samorządowych kolegiów odwoławczych o uznanie podwyżek za nieuzasadnione. Do wniosków dołączone są kontroperaty ze znacznie niższą wyceną działki.

W Warszawie liczba skarg wieczystych użytkowników wzrosła w ciągu dwóch lat przeszło pięciokrotnie. – Nie byliśmy na taką falę wniosków przygotowani i nie bardzo sobie z nią radzimy. Rozpatrujemy teraz sprawy z ubiegłego roku i ostatnie z 2008 r. – mówi Tomasz Podlejski, wiceprezes stołecznego SKO. – Około połowy wniosków zostało przez kolegium uwzględnionych.

W latach boomu inwestycyjnego ceny gruntów poszybowały w górę, w samym 2007 r. wzrosły w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu o prawie 200 proc. Teraz inwestorzy nie mogą sprzedać wielu dużych działek nawet za trzecią część ceny z tamtego roku. Transakcji jest niewiele i rzeczoznawcy, przygotowując wyceny, nie bardzo mają co porównywać. Dlatego tegoroczne zawiadomienia o podwyżkach opłat za wieczyste użytkowanie warto potraktować szczególnie sceptycznie. Mogą być oparte na mało wiarygodnych wycenach.

Pod klienta

Kwestionowanie wyceny przedstawionej przez urząd wymaga jednak znajomości rynku, własna opinia to za mało. Przekonała się o tym lokatorka, która chciała wykupić 75-metrowe mieszkanie komunalne w Warszawie. Uznała, że nie jest warte 440 tys. zł, wystąpiła nawet do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ukaranie rzeczoznawcy za taką wycenę. „Koza” przyznała jej rację, w operacie szacunkowym rzeczywiście były błędy. Urząd dzielnicy zamówił operat u innego rzeczoznawcy. Tym razem wycena była prawie o 100 tys. zł wyższa. W rezultacie zamiast 44 tys. zł (10 proc. wartości mieszkania) lokatorka ma zapłacić 53,2 tys. zł.

Rzeczoznawca powinien być bezstronny, ale pracuje dla tej strony, która mu płaci. O klienta nie jest łatwo, uprawnienia zawodowe ma już 5 tys. osób. A im większa konkurencja, tym niższe dochody. Z przeprowadzonego przez nas sondażu wynika, że wielu rzeczoznawców zarabia ok. 3,5 tys. zł miesięcznie. Najbardziej renomowani mają miesięcznie ponad 10 tys. zł, ale oni też narzekają na pauperyzację zawodu. Operaty robione „pod klienta” nie są żadnym wyjątkiem. Kwestionowanie przez samorządowe kolegia odwoławcze tysięcy operatów zamówionych przez miasta, właścicieli gruntów, kompromituje ludzi tego zawodu. Wydaje się, że przy reprywatyzacji, wywłaszczeniach, dużych inwestycjach przedstawienie operatów przez obydwie strony powinno być obligatoryjne. Czasem może być trudno uzgodnić cenę, ale ograniczy się uznaniowość i zapewne zapobiegnie wielu nadużyciom.

Polityka 48.2010 (2784) z dnia 27.11.2010; Rynek; s. 52
Oryginalny tytuł tekstu: "Na chory rozum"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Ludzie i style

Antyk nad Adriatykiem

Murowana pogoda, szmaragdowe morze, pyszne jedzenie i perły rzymskiej architektury. Na dodatek, jeśli przestrzegamy reguł, wakacje w Chorwacji będą po prostu bezpieczne.

Prezentacja
24.03.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną