Na czym rzeczoznawca się zna

Na chory rozum
Na rynku grunt wart jest tyle, za ile można go sprzedać. W wycenach rzeczoznawców – według uznania. To nienormalne, ale tak jest od lat.
Janusz Kapusta/Corbis

Za metr działki na warszawskiej Białołęce, na której można zbudować dom, właściciele chcą co najmniej 300 zł. Wiadomość, że rzeczoznawcy wycenili 47 ha gruntów w tej dzielnicy, przekazanych elżbietankom z Poznania, na 65 zł za metr, stanowiła więc sporą sensację. W studium kierunków zagospodarowania ziemia przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe i autorzy dokumentu pod dźwięczną nazwą operat szacunkowy powinni to uwzględnić. Potraktowali ją jednak jako grunty rolne.

Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uznała wycenę za kilkakrotnie zaniżoną. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury wystąpiła z wnioskiem o ukaranie autorów operatu naganą, zatwierdzoną przez szefa resortu. Rzeczoznawcy odwołali się od tej decyzji i nadal utrzymują, że nie mają sobie nic do zarzucenia. – Wycena była dobra. Nie będę komentował opinii na ten temat – powiedział nam Krzysztof Bartuś, współautor wyceny.

Zawód rzeczoznawcy wymaga wysokich kwalifikacji. Trzeba mieć wyższe wykształcenie (od 2008 r. tytuł magistra) i ukończone studia podyplomowe z wyceny nieruchomości (warunek ten nie dotyczy absolwentów uczelni albo wydziałów kształcących w tym kierunku). Należy także odbyć roczną praktykę i zdać egzamin potwierdzający uprawnienia zawodowe.

Rzeczoznawcy, którzy wyceniali grunty w Białołęce, nie są w dodatku szeregowymi przedstawicielami tego fachu. Krzysztof Bartuś to dyrektor Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, zajmującego się doradztwem, przygotowujący raporty, czyli – z założenia – dobry znawca rynku. W instytucie zatrudniony jest także współautor operatu Jarosław Strzeszyński. Przez wiele lat działacz Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, do niedawna członek Komisji Standardów Zawodowych, opracowującej projekty standardów postępowania przy tworzeniu operatów szacunkowych. Błędy autorów wyceny gruntów w Białołęce nie wynikały z braku wiedzy.

Elżbietankom niska wycena tych gruntów nie przyniosła korzyści. Sprzedały ziemię za cenę podaną w operacie, w dodatku dotychczas dostały tylko 5 mln zł. Reszty doczekają się raczej nieprędko: nowy właściciel już się pozbył gruntu, sprzedając go swoim synom.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (nazywana „kozą”) prowadzi także postępowanie w sprawie rzeczoznawcy Karola Sz., geodety z Pszczyny. Także i tu chodzi o wycenę gruntów przekazanych zakonowi w zamian za ziemię zabraną w czasach PRL. Tym razem majątek odzyskały krakowskie albertynki. Zrobienie operatu zleciła jednak ta sama osoba: Marek P., pełnomocnik zakonów i innych instytucji kościelnych, znany ze skutecznego odzyskiwania kościelnych majątków i przy okazji pomnażania majątku własnego (aresztowany we wrześniu pod zarzutem popełnienia nadużyć). Albertynki dostały grunty w Zabrzu wycenione jako rolne.

Operaty nie uwzględniały potencjału terenów przeznaczonych w gminnym studium zagospodarowania pod inwestycje. Takie informacje powinny być brane pod uwagę przy wycenie – uważa Andrzej Kalus, prezes Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Ale nie były i ziemia, warta na rynku co najmniej 40 mln zł, została wyceniona na 7 mln zł.

Wyceny zza płotu

Komisja nie bada, czy wycena nieruchomości jest trafna, ale czy sporządzono ją zgodnie z przepisami (ustawą o gospodarce nieruchomościami, standardami zawodowymi stosowanymi w krajach UE albo zalecanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Operaty robione dla Marka P. trafiły do „kozy” z powodu błędów popełnionych przez ich autorów. Komisja zajmuje się także skargami na rzeczoznawców, którzy zatrudniają do wyceny gruntów np. studentów i produkują operaty taśmowo. Albo robią „wyceny zza płotu”, bez obejrzenia i opisania nieruchomości.

Rzeczoznawcy mieli oszacować kilka zabudowań. Przyjechałam na umówioną godzinę z pięciominutowym opóźnieniem, o czym zresztą telefonicznie uprzedziłam. A ich już nie było. W tak krótkim czasie można tylko stwierdzić, że budynki stoją – narzeka Maria S., współwłaścicielka nieruchomości koło Garwolina.

Wycena nieruchomości jest zawsze uznaniowa. Zależy od tego, jakie przyjmuje się założenia, jaką stosuje metodę – przyznaje Mieczysław Prystupa, profesor Politechniki Warszawskiej. Przykładem może być wycena działki we Wrocławiu, potrzebnej pod inwestycje towarzyszące budowie stadionu na Euro 2012. Według rzeczoznawcy, który zrobił operat na zlecenie władz miasta, grunt wart był 3,6 mln zł. Według drugiego, pracującego dla właścicielki działki Danuty Krzywdy – 7,6 mln zł. – Ziemia jest częściowo zalewowa, znajduje się na niej gospodarstwo ogrodnicze. Potraktowanie całej działki jako terenu budowlanego było błędem budzącym nieuzasadnione nadzieje – twierdzi miejscowy rzeczoznawca. Postępowanie arbitrażowe niewiele dało. Biegły reprezentujący miasto podniósł wycenę do 4,1 mln zł, druga strona obniżyła swoje szacunki do 6,1 mln zł, więcej ustępstw nie było.

Ponadroczny spór zakończył w październiku wojewoda dolnośląski, wydając decyzję lokalizacyjną dla inwestycji przy stadionie. Działka Danuty Krzywdy automatycznie przechodzi na rzecz miasta, a wysokość odszkodowania określi sąd.

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną