Rynek

Syndyk gasi światła

Upadający deweloperzy

Łódzkie lofty U Szeiblera. Łódzkie lofty U Szeiblera. Michał Kość/Agencja Wschód / Reporter
Nadeszła rekordowa fala bankructw deweloperów. Ich klienci płacą za to, że na ochronę prawną musieli czekać 10 lat.
8 października upadła spółka Green Development, budowała Lofty de Girarda, mieszkania w prawie stuletnim budynku dawnej przędzalni lnu w Żyrardowie.Marek Bazak/EAST NEWS 8 października upadła spółka Green Development, budowała Lofty de Girarda, mieszkania w prawie stuletnim budynku dawnej przędzalni lnu w Żyrardowie.

Artykuł w wersji audio

Grzegorz Błachnio, analityk Towarzystwa Ubezpieczeń Eluer Hermes, szacuje, że w ciągu 11 miesięcy ubiegłego roku upadło około 30 firm deweloperskich (część z nich prowadziła także roboty budowlane albo zarządzała nieruchomościami).

Syndyk spółki MNE Investment ma ogłosić wkrótce kolejny przetarg na jedne z najciekawszych mieszkań, jakie zbudowano w ostatnich latach: łódzkie lofty U Scheiblera. Przebudowę XIX-wiecznej przędzalni bawełny na mieszkania zakończono trzy lata temu, ale kryzys na rynku nieruchomości wypłoszył kupców. Klienci, którzy mieli nadzieję zarobić na kupnie wyjątkowych mieszkań, po załamaniu się rynku wycofali rezerwacje. Deweloper sprzedał zaledwie 40 proc. loftów. Katastrofa była nieunikniona i pół roku temu spółka MNE Investment upadła. Lofty i inne nieruchomości wystawione zostały przez syndyka na sprzedaż.

Bankructwo MNE Investment jest wyjątkowe: klienci na nim nie ucierpią. Kto kupił mieszkanie, tego kłopoty dewelopera nie obchodzą. Może tylko żałować, że się pospieszył. W ofercie syndyka metr loftu wyceniony jest na 3–5 tys. zł. Deweloperowi płacono na ogół dwa razy więcej. Przetargi wygrywają ci, którzy proponują najlepsze ceny. Ale gorączki nie ma. 13 grudnia, podczas pierwszego przetargu, z 223 loftów syndykowi udało się sprzedać tylko 45. Powodzenie miały głównie mieszkania tanie, z cenami zaczynającymi się od 2,9 tys. zł za metr. Drugi przetarg odbędzie się wkrótce (szczegóły na www.uscheiblera.pl).

Ludzkie dramaty

8 października upadła spółka Green Development, która prowadziła podobną inwestycję: budowała Lofty de Girarda, mieszkania w prawie stuletnim budynku dawnej przędzalni lnu w Żyrardowie. To bankructwo było niespodzianką. W czerwcu Zygmunt Stępiński, wtedy dyrektor generalny spółki, mówił nam, że inwestycja dobiega końca i w sierpniu budynek zostanie oddany do użytkowania (POLITYKA 27/12). – Zaawansowanie robót upoważniało do takiej opinii. Właściciele spółki twierdzili, że zapewnią potrzebne jeszcze środki. Ale ich nie zdobyli – mówi dziś Zygmunt Stępiński, niezwiązany już z Green Development.

– My w tym czasie wiedzieliśmy, że spółka jest od dawna niewypłacalna i nie będzie w stanie dokończyć budowy – twierdzi Aneta Janas, klientka dewelopera. – W księdze wieczystej był wpis podwykonawcy, który nie dostał pieniędzy za roboty. A także wpis urzędu miasta, któremu notorycznie nie płacono podatku od nieruchomości. Budowa przez wiele miesięcy była zawieszona, opóźnienia sięgały trzech lat. Zaczęliśmy się organizować i w sierpniu złożyliśmy wniosek o ogłoszenie upadłości. Postępowanie upadłościowe daje szansę na dokończenie inwestycji.

Klienci firm deweloperskich bardzo rzadko decydują się na taki krok. Boją się upadłości znacznie bardziej niż sami deweloperzy. Historia takich bankructw to dramaty ludzi, którzy wpłacili czasem pełną cenę mieszkania, a odzyskali niewielką jej część, bo przy podziale masy upadłości nie należą do wierzycieli uprzywilejowanych. Pierwszeństwo mają wynagrodzenia syndyka i pracowników upadłej firmy, podatki, zobowiązania wobec banków.

 

Zmieni to ustawa deweloperska, uchwalona w 2011 r. po 10 latach zapowiedzi. Przypomnijmy: wpłaty na mieszkania, zgłoszone do sprzedaży po 29 kwietnia ub.r., nie będą wchodziły do ogólnej masy upadłości, co zapewni klientom dewelopera absolutne pierwszeństwo. Na razie oferta takich mieszkań ma rozmiary śladowe. Firmy deweloperskie zgłosiły do sprzedaży tyle lokali, że mają co budować – na starych zasadach – przez dwa lata. Według firmy doradczej REAS, w sześciu największych aglomeracjach w ofercie deweloperów jest blisko 56 tys. mieszkań.

Wydaje się, że upadłość spółki Green Development nie okaże się jednak dramatem. – Sędzia komisarz wydała 22 listopada postanowienie o oznaczeniu osobnej masy upadłości, z czego wynika, że klienci mają szansę zdecydować o kontynuowaniu inwestycji – twierdzi Piotr Zimmerman z kancelarii prawnej Zimmerman i Wspólnicy, reprezentujący grupę klientów spółki.

Decyzja sędzi jest precedensowa: przepisy ustawy deweloperskiej zastosowane zostały w przypadku inwestycji rozpoczętej pod rządami poprzednich regulacji prawnych. Lepsza ochrona klientów deweloperów może się więc zacząć szybciej, niż się wydawało.

Jeszcze rok temu Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, twierdził, że żadna z członkowskich firm nie jest zagrożona bankructwem. Dziś już tak nie powie. Spółka Green Development należała do PZFD od 2008 r. Członkiem poprzedniego zarządu związku był Dariusz Religa, deweloper z Wrocławia, którego firma upadła 7 listopada.

Tym razem niespodzianki nie było. Firma Religa Development SA, notowana na New Connect i Catalyst, nie wypłaciła w czerwcu odsetek od swoich obligacji i kłopotów nie dało się już ukryć. We wrześniu złożyła wniosek o ogłoszenie upadłości układowej. Sąd orzekł upadłość z likwidacją majątku. Oszacowanie przez syndyka wierzytelności i majątku bankruta zabiera zwykle sporo czasu, dlatego klienci dewelopera nieprędko odzyskają swoje zaliczki. A raczej ich część, bo jest mało prawdopodobne, żeby uniknęli strat. Kolejny raz syndyk będzie tym, który ostatni gasi światło i schodzi z budowy.

Dariusz Religa, inżynier budowlany, założył 16 lat temu firmę budowlaną, która dobrze sobie radziła na rynku. 11 lat temu został deweloperem. Firma Religa Development budowała na obrzeżach Wrocławia osiedla domów jednorodzinnych i kilku mieszkaniowych. Dwa lata temu miały być gotowe dwa takie osiedla. Jedno z nich nie wyszło dotychczas poza fundamenty, drugiemu też daleko do zakończenia. Przypomina to historię warszawskiego Edbudu, niegdyś cenionej firmy budowlanej. Kiedy została deweloperem, okazało się, że budowlane kwalifikacje prezesa nie wystarczą i ponad dwa lata temu firma zbankrutowała.

 

Kiepskie nastroje

Prezes Religa tłumaczył swój wniosek o ogłoszenie upadłości „drugą falą kryzysu z 2011 r.”, która ograniczyła dostęp do kredytów inwestycyjnych i rynków finansowych. Strumień pieniędzy z giełdy rzeczywiście przysechł. Wartość notowanych na niej spółek deweloperskich spadła w ostatnich dwóch latach o prawie 48 proc. Wielkie firmy zaczęły nawet skupować swoje akcje, żeby te spadki ograniczyć.

W ostatnich sześciu miesiącach notowania się poprawiły: według danych z końca grudnia wartość spółek deweloperskich wzrosła o ok. 17 proc. Można by to uznać za koniec złej passy, gdyby inwestorzy giełdowi mniej kierowali się emocjami. Tymczasem nastroje są kiepskie. Świadczą o tym także badania koniunktury w budownictwie: w grudniu oceniano ją (według GUS) bardziej pesymistycznie niż w analogicznym miesiącu w ciągu ostatnich 10 lat.

– To ustawa deweloperska sprawiła, że w sprzedaży jest dziś zbyt dużo mieszkań. Po 29 kwietnia wielu deweloperów nie miałoby szans na wprowadzenie ich na rynek. Wielkie firmy prawdopodobnie zmiotą z rynku konkurencję – twierdzi dyr. Jacek Bielecki. PZFD przygotowuje, wspólnie z Fundacją na rzecz Kredytu Hipotecznego, projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej. Ze wstępnych informacji wynika, że nie byłyby to zmiany rewolucyjne, ale głównie uzupełnienie luk i złagodzenie zbyt rygorystycznych przepisów.

Proponuje się np. wprowadzenie do ustawy umowy rezerwacyjnej. Jeśli bank odmówi kredytu hipotecznego, uniknie się wtedy wydatku na notarialną umowę deweloperską, a inwestor nie zostanie z wpisem w księdze wieczystej, przez jakiś czas blokującym sprzedaż mieszkania.

Bardziej prawdopodobne jest, że ustawa deweloperska zmiecie z rynku firmy bez kapitału, budujące dotychczas za cudze pieniądze. – Deweloper powinien mieć minimum 20 proc. własnych środków. W przypadku nowych firm warunki są oczywiście ostrzejsze – twierdzi dyrektor Tadeusz Swat z centrali banku PKO BP SA, który kredytuje najwięcej inwestycji mieszkaniowych. To są standardowe wymagania i nie zamierza się ich zmieniać. Różnica polega na tym, że pieniądze klientów będą musiały być wpłacane na rachunki powiernicze, czyli pośrednictwa i kontroli banku nie da się uniknąć. Deweloperzy nazywają to koncesjonowaniem ich działalności. Ale kiedy płaci się za towar, którego jeszcze nie ma, kontroli nigdy za dużo.

Obecna fala bankructw to rezultat działalności typu „hulaj dusza”, rozpoczynanej na ogół w czasie hossy na rynku mieszkaniowym. 14 czerwca upadła krakowska spółka Univers Art, która notorycznie spóźniała się z oddawaniem mieszkań, czasem o trzy lata. Pozostawiła po sobie długi i blisko stu klientów, którzy finansowali niedokończone budowy. Należała do Grupy Univers. W zarządach spółek grupy powtarzają się te same nazwiska.

Klienci od dawna wieszali na Univers Art psy, ale dopóki ludzie czekali na nowe mieszkania, a nie odwrotnie, kupców nie brakowało. Ale to już przeszłość. – Pod koniec roku na jednego klienta, który chciał kupić mieszkanie nowe albo z drugiej ręki, czekało średnio 26 ofert – twierdzi Leszek Michniak, prezes agencji nieruchomości WGN z siedzibą we Wrocławiu i 80 biurami w innych miastach. Rynek zrobił się trudny i dla deweloperów nadszedł czas próby.

Polityka 02.2013 (2890) z dnia 08.01.2013; Rynek; s. 42
Oryginalny tytuł tekstu: "Syndyk gasi światła"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną