W grudniu miasta obdarowały część użytkowników wieczystych gruntów tradycyjnym prezentem gwiazdkowym: zaktualizowaną, czyli dużo wyższą, opłatą roczną. Rekordową podwyżkę wprowadzono na Mokotowie. Olga B., właścicielka niewielkiego mieszkania przy ul. Dolnej, w roku ubiegłym zapłaciła za użytkowanie przypisanej do jej mieszkania części działki 101,46 zł, w tym roku ma zapłacić 16 razy więcej.
Wydaje się to niemożliwe: ustawa o gospodarce nieruchomościami (znowelizowana w 2011 r.) zobowiązuje do rozkładania wysokich podwyżek na trzy lata. W pierwszym roku opłatę można tylko podwoić. Ale Urząd Dzielnicy Mokotów najpierw powiększył powierzchnię działki przypisanej do kamienicy z 312 do 813 m kw. Z uzasadnieniem, że od lat określano ją błędnie. Po czym w grudniu, dwa miesiące po podpisaniu przez właścicieli mieszkań aktów notarialnych uwzględniających ten wzrost powierzchni, przysłał im ofertę zaktualizowanych opłat za użytkowanie.
W 2015 r. Olga B. ma zapłacić za przypisaną do jej mieszkania część działki już nie 16, ale 24 razy więcej niż w 2012 r. Urząd uznał zatem, że skutki finansowe jego błędu powinni ponieść użytkownicy gruntu. Właściciele mieszkań w małej kamienicy uważają z kolei, że uszczęśliwienie ich dużą działką nie ma żadnego uzasadnienia. Miasto wyciąga im po prostu pieniądze z kieszeni.
Gminy i Skarb Państwa mają prawo, a nawet obowiązek aktualizować opłaty za użytkowanie swoich gruntów. Problem w tym, że podwyżki są zawsze duże, a czasem zbijają z nóg. – Właściciel domu na działce o powierzchni 1040 m kw., położonej we wrocławskiej dzielnicy Psie Pole, płacił za użytkowanie gruntu 800 zł rocznie. Gmina zaktualizowała mu opłatę do 10 tys. zł – opowiada Piotr Śliwka, doradca Home Brokera z Wrocławia. Oczywiście, dopiero w trzecim roku od aktualizacji. Zgodnie z przepisami, w pierwszym roku opłata wzrosła do 1,6 tys. zł (w następnym do 5,8 tys. zł).
Kontrwycena
Urzędy w swoich pismach „oferują przyjęcie nowej opłaty”, a użytkownicy coraz częściej ofert nie przyjmują. Do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wpłynęło w ubiegłym roku ponad 8 tys. wniosków o uznanie podwyżek za nieuzasadnione. Do końca stycznia przybędą następne. Najwięcej nowych „ofert” urzędy wysyłają w grudniu, a użytkownicy mają 30 dni na odwołanie się do SKO. – Odwołania stały się już standardem – przyznaje Tomasz Podlejski, prezes SKO w Warszawie. – Większość wniosków jest przez kolegium uwzględniana.
Odwołanie do SKO jest bezpłatne. Podważenie wyceny gruntu, na której oparta została nowa roczna opłata (dla przypomnienia: stanowi ona 1 proc. wartości działki, a w przypadku mieszkania – jej ułamka), wymaga uzasadnienia. Najlepszym argumentem jest przedstawienie kontrwyceny, czyli operatu szacunkowego przygotowanego przez innego rzeczoznawcę. Operat nie musi być złożony razem z wnioskiem. Wystarczy zdążyć przed rozprawą, na którą czeka się na ogół kilka miesięcy (w Warszawie rok).
Dlaczego operat zamówiony przez użytkownika działki ma duże szanse na wygraną? Bo zwykle jest lepszy. Urząd wybiera na przetargu najtańszego rzeczoznawcę. Czasem z innego miasta, bez znajomości miejscowego rynku. Zleca mu wykonanie kilkudziesięciu, a bywa, że i kilkuset operatów szacunkowych w ciągu np. trzech miesięcy. Z góry wtedy wiadomo, że wyceny będą robione głównie przez asystentów rzeczoznawcy i na ogół pobieżnie. Dlatego przedstawianie przez gminy nowych opłat jako oferty jest jak najbardziej uzasadnione. Urząd proponuje ci, wieczysty użytkowniku, opłatę opartą na wycenie zrobionej pospiesznie i najtaniej. Jeśli chcesz mieć lepszą, zamów ją sobie sam. (Właściciel domu jednorodzinnego płaci za operat około tysiąca złotych).
Zakwestionować można niemal każdy operat. – Wyceny robione są metodą porównawczą, w oparciu o przynajmniej pięć aktów sprzedaży niezabudowanych działek. A ile takich działek sprzedano w ciągu dwóch lat na przykład w warszawskim Śródmieściu? Jakiś skrawek gruntu – mówi Krzysztof Bratkowski, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. – Rzeczoznawca z konieczności sięga więc dalej, do innych dzielnic i do starszych transakcji. Powstaje wycena, którą później łatwo podważyć. Podobnie jest w centralnych dzielnicach innych dużych miast. Według Federacji, przepisy trzeba zmienić. Wprowadzić bardziej nowoczesne metody wyceny, dostosowane do sposobu użytkowania gruntu i uwzględniające transakcje terenami zabudowanymi.
PFSRM szacuje, że rzeczoznawcy robią w ciągu roku 50–70 tys. wycen, w tym znaczną część dla właścicieli gruntów w wieczystym użytkowaniu. To wielka operacja, której można by uniknąć. Albo przynajmniej radykalnie ją ograniczyć.
Spadek po PRL
Lepiej byłoby stworzyć miejskie lub dzielnicowe bazy danych o nieruchomościach, które byłyby aktualizowane np. co pół roku wskaźnikiem wzrostu albo spadku ich cen. Wiele danych dla takich baz już istnieje (ewidencja gruntów, powiatowe zbiory aktów notarialnych), a uzupełnienie pozostałych kosztowałoby mniej niż przygotowywanie każdego roku wyrywkowych wycen. System powinien być dostępny w Internecie, żeby użytkownik wiedział, czy wartość działki rośnie i trzeba się liczyć z wyższą opłatą.
Wszystkie te pomysły powinny zostać uwzględnione w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą zaczęto przygotowywać.
Wieczyste użytkowanie nazywane jest spadkiem po PRL, niewystępującym w innych krajach. Naprawdę jednak występuje, chociaż często pod innymi nazwami. Ale na złą sławę zasłużyło. Opłaty za użytkowanie są coraz większym obciążeniem. Gminy aktualizują wyceny gruntów, kiedy mogą liczyć na duży wzrost wpływów z opłat.
Od 2008 r. ceny działek budowlanych spadają o 5–10 proc. rocznie, ale jest to schodzenie z wysokiego pułapu. W 2006 r. grunty budowlane zdrożały w dużych miastach średnio o 100 proc., w 2007 r. nawet o 200 proc. (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu). Aktualizacja starych wycen pozwala w rezultacie na drastyczne podwyżki opłat. W Gdańsku i Lublinie sięgały one w ostatnich latach ok. 300 proc., w Warszawie i Krakowie od kilkuset do ponad tysiąca procent. Rekord padł w Krakowie. Miasto przypomniało sobie o właścicielu mieszkania przy ul. św. Marka, który od 1995 r. płacił za użytkowanie ułamka działki 3 zł. Podniosło mu opłatę (w 2011 r.) do 1 tys. zł.
Kiedy wprowadzone w tym roku opłaty dojdą do maksymalnej wysokości, wyceny, na których je oparto, będą już zapewne nieaktualne. Deweloperzy ograniczają inwestycje, ceny działek spadają. Za kilka lat może nadejść nowa fala aktualizacji opłat – tym razem przeprowadzanych na wniosek wieczystych użytkowników.
System można poprawić, propozycje PFSRM zasługują na polecenie. Problem jednak w tym, że wielu ludzi, zwłaszcza starszych mieszkańców śródmieść i starówek, po prostu nie stać na opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu. Operat szacunkowy może być bez zarzutu, ale jeśli się ma 1,8 tys. zł emerytury (nieuprawniającej już do 50-proc. bonifikaty), 2,5 tys. zł za użytkowanie ułamka działki jest kwotą astronomiczną. Emeryt, któremu złożono taką „ofertę”, rzadko odwołuje się do SKO. Po prostu nie płaci. Stołeczny urząd podaje, że zaległe opłaty użytkowników przekroczyły w połowie ubiegłego roku 200 mln zł.
Strzyżony co roku
Jedynym dobrym rozwiązaniem jest uwłaszczenie się na gruncie i ucieczka od opłat. Większość właścicieli domów jednorodzinnych już to zrobiła. Z wyjątkiem Warszawy: w stolicy na decyzję urzędu czeka się rekordowo długo. Ewa G., właścicielka domu na Mokotowie, złożyła wniosek o przekształcenie wieczystego użytkowania gruntu w grudniu 2000 r. Decyzji nie ma do dziś.
Właściciele mieszkań w kamienicy albo bloku mogą wystąpić o uwłaszczenie, jeśli mają co najmniej połowę udziałów w gruncie. To ważna zmiana wprowadzona w 2011 r. – poprzednio wnioski musieli złożyć wszyscy, a taka jednomyślność graniczy z cudem. Żeby nie było zbyt pięknie, sprzeciw jednego właściciela może zablokować przekształcenia. Pozostaje wtedy droga sądowa, długa i rzadko skuteczna.
Koszty przekształceń obliczane są według skomplikowanego wzoru. Z doświadczeń ostatnich lat wynika jednak, że w miastach, w których maksymalne bonifikaty dla użytkowników sięgają 90 proc. tych kosztów (we Wrocławiu), 95 proc. (w Warszawie, Gdańsku), a nawet 99 proc. (w Rzeszowie), użytkownik może zostać właścicielem gruntu za równowartość jednej, maksymalnie dwóch opłat rocznych.
Oddanie gruntu w użytkowanie ma przynosić właścicielowi dochód. Wieczysty, bo po upływie 40–99 lat umowa jest odnawiana, pieniądze wpływają nadal. Przy obecnych warunkach wykupu gruntu można na ogół tanio przestać być strzyżoną co roku owcą. Warto z tej szansy skorzystać.
***
Prawo stare jak Rzym
Dopóki działki budowlane były tanie, użytkowanie wieczyste gruntów miało dobrą prasę. Wprowadzono je w Polsce w 1961 r., żeby przyspieszyć rozwój budownictwa mieszkaniowego: inwestor mógł dzięki temu przejąć grunt za 15–25 proc. wartości (tzw. pierwsza opłata). Roczne opłaty użytkowników działek zabudowywanych domami ustalono na poziomie 1 proc. wartości gruntu, a w przypadku terenów zajętych na cele komercyjne – 3 proc. wartości ziemi. Grunty oddawane są w użytkowanie na 40–99 lat.
Po 1990 r. użytkowanie wieczyste zaczęto nazywać spadkiem po PRL, dziwolągiem nieznanym w innych krajach. Tymczasem długoletnia dzierżawa ziemi jest tradycją starą jak starożytny Rzym. Jedną z jej form było wtedy prawo wieczystej dzierżawy gruntów rolnych, drugą – dziedziczne i zbywalne prawo użytkowania budynku postawionego na cudzym gruncie (nazywane prawem powierzchni).
Wieczyste użytkowanie gruntów występuje w Wielkiej Brytanii, Holandii, Belgii, krajach skandynawskich, USA, Australii – podają w opracowaniu na ten temat prof. Władysław Jan Brzeski i Piotr Miklaszewski. W USA głównie w stanach: Nowy Jork, Floryda, Massachusetts. We Francji możliwa jest wieczysta dzierżawa gruntów poza miastami. W Niemczech prawo zabudowy na cudzym gruncie przyznawane jest – w przypadku domów – na 80–99 lat.
W Szwecji umowa wieczystego użytkowania działki zawierana jest na 60 lat, po czym przedłużana na kolejne 40-letnie okresy. Jeśli właściciel chce umowę rozwiązać, musi wykupić postawione na jego gruncie budynki. Opłata roczna stanowi 3 proc. wartości gruntu i jest aktualizowana co 5 lat. W innych krajach europejskich płaci się więcej, na ogół 4–6 proc. wartości gruntu rocznie. Nie ma natomiast pierwszej, wysokiej opłaty.