Rynek

Nieziemski interes

Inwestycje w glebę

Od 1 maja 2016 r. rynek ziemi zostanie uwolniony, cudzoziemcy z UE będą ją mogli kupować bez zgody ministra spraw wewnętrznych. Od 1 maja 2016 r. rynek ziemi zostanie uwolniony, cudzoziemcy z UE będą ją mogli kupować bez zgody ministra spraw wewnętrznych. Daniel Pach / Forum
Przybywa spółek, które obiecują duże pieniądze z inwestowania w ziemię. Tym obietnicom warto się przyjrzeć uważniej.
Polityka
Prawdopodobnie dopiero w 2016 r. dowiemy się, ile cudzoziemcy kupili ziemi dotychczas za pośrednictwem spółek, w których polski wspólnik był tylko figurantem.Grzegorz Jakubowski/Forum Prawdopodobnie dopiero w 2016 r. dowiemy się, ile cudzoziemcy kupili ziemi dotychczas za pośrednictwem spółek, w których polski wspólnik był tylko figurantem.

Czas na bezpieczną inwestycję z ponadprzeciętnymi korzyściami – kusi spółka Effit oferująca lokaty w ziemię. Przy lokacie minimum 10 tys. zł w grunt rolny spółka zapowiada 11 proc. odsetek od kapitału w skali rocznej. Odsetki mogą być jednak wypłacane co miesiąc. Effit zajmuje się odrolnianiem gruntów i podziałem na działki budowlane, dzięki czemu wartość ziemi wzrasta zwykle kilkakrotnie. Przeprowadzenie takiej operacji trwa jednak na ogół kilka lat. Tymczasem Effit przyjmuje lokaty (czyli podpisuje z inwestorami kontrakty lokacyjno-ziemskie) na 3, 6 albo 12 miesięcy.

Wydaje się mało prawdopodobne, żeby spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prawie nieznana, zarejestrowana zaledwie 7 miesięcy temu, uprzedzająca na swojej stronie internetowej, że „nie ponosi żadnej odpowiedzialności za rzetelność przedstawionych danych”, mogła zagwarantować bezpieczeństwo takich inwestycji. Komisja Nadzoru Finansowego potwierdza te obawy: Effit wpisany został na listę parabanków działających bez zezwolenia KNF.

20 lat temu za hektar ziemi na Mazurach, nad jeziorem, płaciłem 100 zł – wspomina warszawski pośrednik Adam Bronisz. – Teraz 100 zł kosztuje metr tego gruntu. Dzisiaj odrolnienie ziemi nie jest już tak znakomitym interesem. Od czasu wejścia Polski do UE grunty rolne zdrożały pięciokrotnie (patrz ramka). Trudniej je także kupić, bo unijne dopłaty zwiększyły miłość do ziemi. Coraz bardziej interesują się nią także osoby niezwiązane z rolnictwem, traktujące grunty rolne jako dobrą lokatę.

Ryzykowne oferty

Jak dotąd tylko ta lokata nie zawiodła. Kryzys na rynku nieruchomości przyniósł wielkie rozczarowanie inwestorom, którzy w latach 2006–07 słono płacili za mieszkania, domy i działki budowlane, licząc na duże zyski. – Ceny działek spadły do poziomu z początku tego wieku. W dodatku trudno je sprzedać, popyt jest niewielki – twierdzi Leszek Michniak, prezes agencji nieruchomości WGN. Tylko ceny gruntów rolnych ciągle idą w górę.

Od 1 maja 2016 r. rynek ziemi zostanie uwolniony, cudzoziemcy z UE będą ją mogli kupować bez zgody ministra spraw wewnętrznych. Nie ma raczej ryzyka, że Niemcy nas wykupią. Ceny gruntów rolnych we wschodnich landach RFN i w województwach wielkopolskim czy opolskim są już podobne. Ale w porównaniu z holenderskimi polskie grunty są tańsze 11 razy, w porównaniu z irlandzkimi – ponad 5 razy, z brytyjskimi – 4,7 razy (według raportu brytyjskiej firmy konsultingowej Savills). Przy takich różnicach ziemia stanowi łakomy kąsek. Prawdopodobnie dopiero w 2016 r. dowiemy się, ile cudzoziemcy kupili jej dotychczas za pośrednictwem spółek, w których polski wspólnik był tylko figurantem. A także za pośrednictwem słupów, czyli np. ludzi, którzy wygrywali przetargi na duże areały, chociaż posiadali np. dwuhektarowe gospodarstwa i żyli z zasiłków. Wydaje się, że część zagranicznych kupców chciała zdążyć przed datą uwolnienia naszego rynku ziemi i spodziewanym wzrostem cen.

 

Ostatnio w Polsce powstają spółki, które też chcą na tym wzroście zarobić. Agencja nieruchomości i jednocześnie deweloper, słupska firma APiON Sp. z o.o., utworzyła w ubiegłym roku spółkę komandytowo-akcyjną, która ma kupić 1000 ha gruntów rolnych w województwach pomorskim i zachodniopomorskim. Udział w tej inwestycji wymaga wpłacenia minimum 10 tys. zł. Spółka kusi prognozą własnego autorstwa, że w 2016 r. ziemia będzie dwa razy droższa niż obecnie. Emisja jej akcji dopiero się zaczyna.

W ubiegłym roku zarejestrowana została także warszawska spółka United Investors, która pożycza rolnikom pieniądze na szczególnych warunkach, „odpornych na kryzys i wykorzystujących jego istnienie”, jak można przeczytać na stronie internetowej firmy. Formalnie nie jest to pożyczka, ale kupno ziemi. Na przykład właściciel 10 ha gruntów rolnych w gminie Łowicz, o rynkowej wartości 204 tys. zł, sprzedał je spółce za 100 tys. zł. Jednocześnie spółka zobowiązała się, że jeśli w ustalonym terminie, w tym przypadku w ciągu roku, rolnik zwróci tę kwotę razem z odsetkami, prawo własności zostanie mu przywrócone. Roczne oprocentowanie pożyczonych pieniędzy odpowiada czterokrotności stopy lombardowej NBP. Obecnie to 19 proc. Z tak drogiej i ryzykownej oferty korzystają tylko ludzie, którzy mają nóż na gardle.

Spółka United Investors potrzebuje kapitału i po wpłacie co najmniej 100 tys. zł zostaje się jej wspólnikiem. Ziemia kupiona od desperatów pilnie potrzebujących pieniędzy jest szybko sprzedawana: rolnikom albo spekulantom skupującym grunty.

Czarna lista

Na inwestowaniu w grunty rolne zazwyczaj nie można stracić, ale najlepiej zarabia się na zmianie ich przeznaczenia. Od lat zajmuje się tym kilka agencji nieruchomości, w tym wspomniana spółka APiON. W ostatnich miesiącach zaczęły powstawać firmy prowadzące wyłącznie taką działalność. Przykładem spółka Effit, wpisana już na czarną listę parabanków. Kolejna nowość to program inwestycyjny Briland, wprowadzony na rynek przez firmę budowlaną Golab Development Sp. z o.o. z Żagania. Właściwie incognito, bo na stronie internetowej programu nie ma nazwy spółki założycielskiej. Jest tylko numer telefonu działu sprzedaży i adres. Autorzy pomysłu – w tym Marek Główczewski, prezes Golab – najwyraźniej nie zabiegają o popularność.

Inwestorom firma Briland proponuje notarialne kupno konkretnych gruntów, a następnie zawieranie umów na ich odrolnienie, uzbrojenie i podział na działki budowlane. Ostatni etap programu to sprzedaż działek. Co inwestor mógłby kupić np. pod Warszawą? – Minimum to hektar gruntu rolnego za 500 tys. zł. Mamy 6 ha w tej lokalizacji – informuje Joanna Kubiak, szefowa działu sprzedaży.

Trzeba jeszcze doliczyć koszt przekształcenia ziemi rolnej w uzbrojone działki budowlane, szacowany przez dyr. Monikę Raczkowską z programu Briland na 160–300 tys. zł. W sumie chodzi o duże pieniądze. Jaką można mieć pewność, że na kilkadziesiąt działek w jednym miejscu, nawet niedaleko od Warszawy albo innego dużego miasta, znajdą się kupcy? W dodatku szybko, jak obiecuje program? Przy obecnym zastoju żadnej. Nic nie zapowiada także dobrej passy dla budownictwa mieszkaniowego.

 

Od kilku lat inwestycje takie prowadzi też firma Wealth Solutions SA. Tworzy właśnie dziesiątą już spółkę, która kupi kilka nieruchomości rolnych. Udziałowcem takiej spółki zostaje się po wpłaceniu minimum 100 tys. zł. – Do zakończenia działania najstarszej spółki został jeszcze ponad rok, a sprzedanych jest już ok. 50 proc. działek. Na podstawie zrealizowanych transakcji można powiedzieć, że zyski szacowane są na ok. 20 proc. w skali roku – twierdzi Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions. Na podsumowania jeszcze za wcześnie, nie ma jednak wątpliwości, że największym wygranym jest sama firma. Pobiera 9 proc. opłaty wstępnej od wkładów, 3,15 proc. za zarządzanie i ma 30-proc. udział w zysku z inwestycji.

Amatorzy domu za miastem na ogół na własną rękę szukają działki w upatrzonej okolicy i sami ją odrolniają. Od stycznia 2009 r. ziemia V i VI klasy nie jest już chroniona przed zabudową. Przeznaczenie takich gruntów zmieniane jest na podstawie tzw. wuzetki, czyli decyzji o warunkach zabudowy. Tylko dobra ziemia wymaga decyzji wojewody albo ministra rolnictwa o wyłączeniu z produkcji rolnej. Powody stawiania domów na polach, na których niedawno rosła kapusta, są oczywiste: pole jest tańsze niż grunt budowlany.

Złoty interes

Coraz częściej ziemia rolna przeznaczana jest pod zabudowę także w miejscowych planach zagospodarowania, jeśli taka jest polityka gminy. Samorządy kochają inwestorów: im więcej domów i mieszkańców, tym większe są wpływy z podatków. Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN podaje, że w miejscowych planach, uchwalonych do 2010 r., przeznaczono pod zabudowę 598,8 tys. ha gruntów rolnych i leśnych. Obszar ponad 11 razy większy niż powierzchnia Warszawy. Gdyby tylko połowa tych terenów została zabudowana, mogłoby na nich zamieszkać co najmniej 2,7 mln osób – szacują autorzy raportu.

Zwracają także uwagę na wyjątkową koncentrację odrolnień na terenach w odległości ok. 30 km od granic Warszawy. W miejscowych planach przeznaczono tam pod zabudowę obszar, na którym może zamieszkać kolejne 350 tys. osób. Tymczasem w prognozie demograficznej dla warszawskiej metropolii przewiduje się, że w ciągu najbliższych dwudziestu lat na tych terenach osiedli się najwyżej 150–200 tys. nowych mieszkańców.

Ułatwianie inwestowania na gruntach rolnych i leśnych powoduje stopniową zabudowę terenów, na których nie będzie dróg i podstawowych usług – ostrzega urbanista Adam Kowalewski. – Infrastrukturę zaprojektowano przy założeniu kilkakrotnego wzrostu liczby mieszkańców gmin. Nawet najbogatszych samorządów nie stać na takie wydatki. Już teraz zobowiązania gmin, wynikające z samego ustawowego obowiązku wykupienia ziemi pod zaplanowane drogi, przekraczają 120 mld zł i w praktyce są nie do zrealizowania.

W ostatnich latach miejscowych planów przybyło. W sumie przeznaczono w nich pod zabudowę tereny, na których mogłyby zamieszkać 62 mln osób. Gruntów budowlanych u nas teraz dostatek. Bez wątpienia przełoży się to na ceny. Trudniej będzie także o kupca na działki budowlane. Dlatego inwestowanie w odrolnienie ziemi, reklamowane przez różne spółki jako złoty interes, może się okazać wpuszczaniem w maliny. Obietnice, że pieniądze będą pracowały dla nas, a nie my dla pieniędzy, są kuszące, ale w tym przypadku raczej zawodne.

Polityka 14.2013 (2902) z dnia 02.04.2013; Rynek; s. 42
Oryginalny tytuł tekstu: "Nieziemski interes"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Kraj

Osamotnienie – dżuma współczesności?

Mamy w Polsce 5 mln jednoosobowych gospodarstw domowych. Na razie co czwarte gospodarstwo. W 2035 r. – co trzecie.

Ewa Wilk
08.02.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną