Rynek

Kasa murowana

Jak zarabiać na domach i mieszkaniach?

Centrum Baltic Park Molo w Świnoujściu (wizualizacja). Tu powstanie 600 wakacyjnych apartamentów. Centrum Baltic Park Molo w Świnoujściu (wizualizacja). Tu powstanie 600 wakacyjnych apartamentów. materiały prasowe
Inwestowanie w nieruchomości należy do bezpiecznych. Jak się poruszać na tym rynku, by zarobić jak najwięcej?
Polityka

Cezary Kucharski, były piłkarz, teraz menedżer piłkarski i poseł, wspomina: – Pierwsze mieszkanie na wynajem kupiłem w 1998 r. Metr kosztował 700 dol. Ostatnie kupiłem w 2003 r. Wydawałem na nie prawie wszystko, co zarabiałem.

Uzbierało się tych mieszkań 17. Wszystkie znajdują się w Warszawie. Ponad 10 lat temu metr mieszkania w Warszawie kosztował średnio około 3 tys. zł, obecnie 7,8 tys. zł (według firmy REAS). Sam taki wzrost wartości to duży sukces inwestora.

Lokale na wynajem są z zasady gotowe do zamieszkania, wykończone i wyposażone, dlatego w oświadczeniu majątkowym posła metr wyceniony został na 10 tys. zł. Wszystkie te mieszkania poseł Kucharski oszacował na 8,2 mln zł. Dochód z ich wynajmu wyniósł w ubiegłym roku 331,8 tys. zł. Przy podanej wycenie rentowność inwestycji wyniosłaby 4 proc. W praktyce jest o wiele wyższa: Kucharski zapłacił za te mieszkania 2–3 razy mniejsze pieniądze.

Deweloperzy i pośrednicy w handlu nieruchomościami twierdzą, że mieszkania na wynajem kupowane są na ogół za gotówkę. Jacek Chmielecki, dyrektor sprzedaży w jednej z amerykańskich firm IT i właściciel kilku takich mieszkań, uważa jednak to rozwiązanie za nieracjonalne. – Dla bezpieczeństwa inwestycji dobrze jest mieć 30–40 proc. wkładu własnego, a na resztę zaciągnąć kredyt. Jeśli przyjmiemy, że mieszkanie kosztuje 200 tys. zł, kredyt wyniósłby np. 120 tys. zł. Przy obecnym oprocentowaniu roczne obciążenie spłatą to ok. 6 tys. zł, a wpływy z wynajmu, po zapłaceniu podatku i świadczeń, ok. 10 tys. zł. Na rękę zostaje 4 tys. zł. Wydaliśmy 80 tys. zł, zwrot wynosi więc 5 proc. A po zakończeniu kredytowania mamy mieszkanie warte 200 tys. zł.

Trzeba sobie zadać sporo trudu, żeby w Warszawie albo Krakowie znaleźć mieszkanie za 200 tys. zł nadające się do wynajęcia bez większego remontu. – Cena powinna być jednak niższa od standardowej, to podstawowy warunek, żeby zarabiać na takiej inwestycji. Kolejny warunek to wybór mieszkania optymalnego na potrzeby wynajmu – twierdzi dyr. Chmielecki. Czyli takiego, które najkrócej czeka na amatora i zapewnia ponadprzeciętny dochód.

Analitycy agencji nieruchomości Szybko.pl i Metrohouse szacują, że w Warszawie rentowność najmu wynosi średnio 4,53 proc. (patrz ramka). Spółka Mzuri, zarządzająca mieszkaniami m.in. w Warszawie, ocenia ich rentowność w stolicy na 5–6 proc. Różnica pokazuje, że doświadczony zarządca (właściciel zresztą także) zarabia więcej.

Spółka Mzuri, założona przez Sławomira Muturi, syna Kenijczyka i Polki, zarządza 500 mieszkaniami w dziewięciu miastach i jest największą taką firmą w Polsce. Uwalnia właścicieli od problemów z awariami, remontami, szukaniem najemców, windykacją należności, jeśli lokator przestaje płacić. – Przede wszystkim ograniczamy ryzyko. Prosimy o referencje od właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania albo o informację o zarobkach z miejsca pracy. Jeśli najemcami są studenci, umowy podpisują rodzice. Rozmowy z lokatorami, którzy mają problemy z płaceniem czynszu, były, jak dotąd, skuteczne: ani razu nie musieliśmy występować do sądu – zapewnia Piotr Biernacki, wiceprezes Mzuri. Spółka bierze za zarządzanie 11 proc. czynszu.

Jedną z najstarszych takich firm jest Property Management, założona w 1989 r., zarządzająca dużymi nieruchomościami i mieszkaniami kupionymi przez cudzoziemców. – W latach boomu inwestycyjnego było tych mieszkań 140, ostatnio jest mniej niż 70. Klienci, którzy inwestowali w cenowym dołku, nadal wynajmują mieszkania i są zadowoleni. Wielu kupowało jednak na górce i wpadło w pułapkę kredytową. Jednemu z moich klientów, Irlandczykowi, bank co roku zabiera kolejne mieszkanie. Inni sprzedają sami. Po spłaceniu kredytu zostaje im często kilka tysięcy złotych – mówi Piotr Lis Kozłowski, właściciel firmy, Szkot z polskimi korzeniami. Za zarządzanie bierze 170–180 zł miesięcznie (za jeden lokal).

Dobry kamienicznik

Teraz mamy cenowy dołek, ale zainteresowanie polskimi mieszkaniami nie odżyło. Zakupy takie planują inwestorzy instytucjonalni z zagranicy, na ogół w pakietach po 50 lokali, na razie są to jednak głównie zamierzenia. Polacy pracujący za granicą rzadko inwestują w mieszkania w rodzinnym kraju. Mzuri ma kilku takich klientów. Należy do nich Iwona Nowicka, pracownica niemieckiej firmy farmaceutycznej. – Mój partner, Niemiec, kupił kilka lat temu w Polsce duże mieszkanie na wynajem i jest zadowolony. Ja inwestuję w takie, na jakie mnie stać, czyli niewielkie. Kupuję właśnie drugie małe mieszkanie – mówi Iwona Nowicka.

 

Zarządzanie zlecają głównie właściciele, którzy sami nie mogą się tym zajmować: cudzoziemcy, zapracowani menedżerowie. Cezarego Kucharskiego uwolniła od problemów z wynajmem jego żona Dorota. Licencjonowana pośredniczka w obrocie nieruchomościami i, jak się okazuje, sprawny zarządca. – Tylko raz się zdarzyło, że byliśmy zmuszeni wypowiedzieć umowę lokatorowi – twierdzi Kucharski.

Według Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik w Polsce jest około 600 tys. mieszkań wynajmowanych za rynkowe czynsze – to tylko 5 proc. ogółu. W całej Unii Europejskiej udział mieszkań czynszowych przekracza 13 proc. W ostatnich trzech latach wielu polskich właścicieli wyszło z szarej strefy: ujawnili się zachęceni ryczałtowym, 8,5-proc. podatkiem. W tym roku inwestowanie w mieszkania na wynajem jest wyjątkowo popularne, w rezultacie przybywa ich nie tylko w statystyce urzędów skarbowych.

Oprocentowanie lokat bankowych jest tak niskie, że zdecydowałem się zainwestować w mieszkania. Kupiłem dwie kawalerki. Niepokoi mnie jednak, że tyle pisze się w gazetach o takich inwestycjach. Jeśli wszyscy mówią, że jakiś biznes jest dobry, to zwykle wkrótce być dobrym przestaje – obawia się pan K., menedżer z Łodzi.

Wydaje się, że obecnej rentowności inwestycji mieszkaniowych raczej nie da się długo utrzymać. Na stronach internetowych dużych agencji nieruchomości oferty najmu idą w dziesiątki tysięcy. W sierpniu, zawsze gorącym na tym rynku, bo kwater szukają studenci, czynsze były już niższe niż przed rokiem. Tegoroczny wysyp inwestycji mieszkaniowych przyczyni się zapewne do dalszego ich spadku. W dodatku w przyszłym roku na rynek ma wejść Fundusz Mieszkań na Wynajem, swego rodzaju dobry kamienicznik, który będzie oferował czynsze niższe od rynkowych. Inna rzecz, że będzie ich bardzo mało, zaledwie 20 tys. (sfinansowane zostaną ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego), i rynkiem wynajmu raczej nie wstrząsną.

Obecne rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych (wg wyliczeń Jarosława Sadowskiego z Expandera – średnio 4,32 proc.) jest świeżej daty. W ciągu zaledwie 12 miesięcy Rada Polityki Pieniężnej aż 8 razy obniżała podstawowe stopy procentowe. W rezultacie raty kredytu są sporo niższe niż przeciętne czynsze. Ale poprzednio były wyższe i taka sytuacja może się powtórzyć. Z kolei za tym, żeby taką inwestycję rozważyć, jeśli szuka się korzystnej lokaty, przemawiają stosunkowo niskie ceny mieszkań. Warto przy tym przestrzegać kilku zasad. – Głównym błędem inwestorów jest kupowanie lokali dużych i drogich. Czynsz zależy od tego, ile jest pokoi, a nie metrów – tłumaczy Piotr Biernacki. – Nie ma również znaczenia, czy za wykończenie i wyposażenie zapłaci się w przeliczeniu na metr kwadratowy tysiąc złotych czy dwa razy tyle. Większe wydatki to tylko mniejsza rentowność inwestycji.

Kupując w dołku cenowym, można też oczekiwać, że wartość mieszkania z czasem wzrośnie. Tyle że nie ma jednak pewności, czy ceny rzeczywiście sięgnęły dna i nie będą już spadać. Rynek nieruchomości nie wyszedł jeszcze z kryzysu. Do kiepskich żartów można zaliczyć prognozy z 2007 r., według których wartość mieszkań miała wzrosnąć do 2017 r. o ponad 100 proc.

Od kilku lat spora grupa deweloperów kusi obietnicami wysokich zysków z inwestycji w wakacyjne apartamenty, zwłaszcza w condohotelach (kupuje się konkretny pokój i podpisuje umowę o jego osobiste użytkowanie oraz wynajem). Według portalu Inwestycjewkurortach.pl w realizacji jest 320 inwestycji liczących od kilku do kilkuset apartamentów. Największą będzie centrum Baltic Park Molo w Świnoujściu, z dwoma pięciogwiazdkowymi hotelami, budynkami apartamentowymi, aquaparkiem, promenadą. Na zakończenie zbudowane ma być zapowiedziane w nazwie molo. W sumie powstanie 600 apartamentów i pokoi hotelowych, głównie w systemie condo. Inwestycja dopiero się zaczyna. Janusz Wróblewski z zarządu firmy deweloperskiej Zdrojowa Invest zapewnia jednak, że lista zainteresowanych apartamentami jest już długa.

 

Jak dotąd na zakupie apartamentu w condohotelu zarabia się dobrze, deweloperzy zapewniają zyski rzędu 6–9 proc. rocznie. Możliwości korzystania z takiego lokalu przez właściciela są jednak ograniczone. W sezonie i w czasie świąt w zasadzie nie powinien przyjeżdżać. Zdrojowa Invest zapowiada, że właściciele będą mogli korzystać z apartamentów w wybranym przez siebie terminie. Deweloper zabiega o kupców, bo konkurencja rośnie. W oddanych do użytku condohotelach jest już sporo niesprzedanych apartamentów. Spółka Qualia Development (należąca do PKO BP), inwestor Golden Tulip Międzyzdroje Residence, wprowadziła tego lata 15-proc. promocję. Metr gotowego, urządzonego apartamentu można teraz kupić za 7565 zł.

Deweloperzy gwarantują właścicielom duże zyski zwykle przez 2–5 lat. Później będą się z nimi dzielić dochodami z wynajmu, które są wielką niewiadomą. Bardziej popularny niż condo jest system „wypoczywaj i zarabiaj”. Apartament kupuje się jako drugie mieszkanie i wynajmuje wtedy, kiedy się z niego nie korzysta. Deweloperzy zapewniają zwykle zyski rzędu 5–7 proc. rocznie.

Miłość do ziemi

Jeszcze kilka lat temu za niezawodną inwestycję (choć raczej dla fachowców) uznawano kupno gruntów rolnych. W ciągu ostatnich 10 lat zdrożały one pięciokrotnie. Trudno je kupić: unijne dopłaty wzmocniły miłość do ziemi. Poza tym na terenach wokół dużych miast położyły rękę firmy specjalizujące się w zakupie gruntów, odrolnieniu, uzbrojeniu i podziale na działki budowlane. Najbardziej znana, Wealth Solutions, zapowiada zyski rzędu 20 proc. rocznie. – Przygodę z rynkiem nieruchomości można zacząć z kwotą 100 tys. zł – kusi Piotr Suchodolski z Wealth Solutions. Jaki będzie finał takiej przygody, dowiemy się w przyszłym roku, kiedy zakończy działalność najstarsza spółka, założona przez tę firmę.

Słupska spółka APiON chwali się inwestycjami w grunty rolne, które przynosiły rocznie ponad 50 proc. zysku. Tyle że to było kilka lat temu. Teraz spółka poprzestaje na zapewnieniu, że na takich inwestycjach się nie straci. Ale na duże zyski nie należy liczyć – uprzedza na swojej stronie internetowej. Rzeczywiście, nie należy. Popyt na działki budowlane jest niewielki, ceny spadły do poziomu sprzed 10 lat. Dopóki nie nadejdzie kolejny boom inwestycyjny, odrolnione działki mogą długo czekać na kupca.

Wygląda na to, że dopóki ten boom się nie zacznie, nie minie także fatalna passa funduszy inwestujących w nieruchomości. Od 2008 r. ich notowania dramatycznie spadały. W ciągu ostatnich 12 miesięcy np. wycena certyfikatów funduszu Arka Rynku Nieruchomości zmniejszyła się o 20,18 proc. W tym samym czasie notowania subfunduszu Arka BZ WBK Akcji poszły w górę o 9 proc. Inwestorzy stracili zaufanie do nieruchomości, rynkowa wycena certyfikatów jest znacznie gorsza niż księgowa wartość aktywów funduszy.

Z kolei notowania funduszu Skarbiec Rynku Nieruchomości, który finansuje spółki prowadzące w kilku miastach inwestycje mieszkaniowe, spadły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 15,74 proc. Giełdowa wycena certyfikatu (ok. 1 tys. zł) jest prawie taka sama jak w 2004 r., kiedy fundusz został założony. W przyszłym roku obydwa fundusze mają zakończyć działalność. Dowiemy się wtedy, ile na takich certyfikatach można stracić.

Inwestowanie w nieruchomości uważane jest za wyjątkowo bezpieczne, doświadczenia ostatnich lat pokazują jednak, że nie jest to automat do zarabiania. Raczej niełatwa sztuka, którą warto opanować, zanim zacznie się wydawać pieniądze.

Polityka 43.2013 (2930) z dnia 22.10.2013; Rynek; s. 45
Oryginalny tytuł tekstu: "Kasa murowana"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Niezbędnik

Lefebryści. Schizmatycy w łonie Kościoła katolickiego

Papież Franciszek i jego poprzednik Benedykt XVI wykonali pewne gesty wobec tradycjonalistycznego Bractwa św. Piusa X. Czy może dojść do pojednania? I jakie pole manewru mają obie ze stron, skoro każda z nich uważa, że to ta druga powinna się nawrócić?

Roman Graczyk
05.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną