Rynek

Wielkie polowanie

Kto nam sprzeda mieszkanie?

Polski Związek Firm Deweloperskich zabiega o znowelizowanie przepisów, w tym m.in. wprowadzenie możliwości ubezpieczania zaliczek wpłacanych przez klientów. Polski Związek Firm Deweloperskich zabiega o znowelizowanie przepisów, w tym m.in. wprowadzenie możliwości ubezpieczania zaliczek wpłacanych przez klientów. Mirosław Gryń / Polityka
Rynek mieszkaniowy wychodzi z kryzysu. Na klientów będzie w tym roku polować rosnąca armia pośredników. I deweloperzy, którzy chcą sprzedać 41 tys. mieszkań.
Polityka

Po raz pierwszy od pięciu lat ceny mieszkań przestały spadać. Marta Kosińska, analityk serwisu Szybko.pl, szacuje, że od grudnia 2012 r. do grudnia 2013 r. ceny wzrosły średnio nawet o 1,4 proc. Więcej było także kupujących. – Właściciele mieszkań godzili się na upusty, wzrosło zainteresowanie apartamentami. Przeprowadziliśmy o 20 proc. więcej transakcji niż w 2012 r., głównie mieszkaniowych – twierdzi Leszek Michniak, szef agencji nieruchomości WGN z 70 biurami w dużych miastach.

Wiele wskazuje na to, że Rada Polityki Pieniężnej nie podniesie w najbliższych miesiącach podstawowych stóp procentowych. Kredyty hipoteczne będą nadal tanie, a inwestowanie w mieszkania i grunty – bardziej atrakcyjne niż trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych (chociaż odpływ depozytów z banków zaczął przy końcu ubiegłego roku słabnąć). Z kolei program Mieszkanie dla Młodych, z budżetową dopłatą do kredytów hipotecznych, zapewni dobry rok firmom deweloperskim. A już poprzedni był wyjątkowo udany. W sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali o 17,5 proc. więcej mieszkań niż w 2012 r. – szacuje firma doradcza REAS.

Rynek nieruchomości wychodzi z kryzysu. Od połowy ubiegłego roku każdy kwartał jest lepszy od poprzedniego. W tym roku powinno być podobnie. Zwłaszcza że gospodarka ma się lepiej, nastroje społeczne powinny zacząć się poprawiać, zmniejszy się strach przed zaciąganiem na wiele lat kredytów hipotecznych. Transakcji będzie więcej, ale będą wymagały większej ostrożności.

Od początku stycznia przy kupnie, sprzedaży albo wynajmie nieruchomości może pośredniczyć każdy. Jedynym warunkiem jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Licencje zawodowe dla pośredników (a także zarządców nieruchomości) przestały obowiązywać: zlikwidowała je ustawa deregulacyjna z 13 czerwca ubiegłego roku.

Sprzątanie po Gowinie

Dla przypomnienia: obowiązek posiadania licencji wprowadzony został w styczniu 1998 r. Pośrednicy i zarządcy z kilkuletnim stażem dostali je niemal z automatu, ale kandydaci do tych zawodów nie mieli łatwo. Wymagania rosły, w ostatnich latach o licencję mogły się ubiegać tylko osoby z wyższym wykształceniem i po specjalistycznych studiach podyplomowych (z wyjątkiem absolwentów studiów w tych właśnie kierunkach). Kolejnym warunkiem było odbycie półrocznej praktyki zawodowej. Przy końcu ubiegłego roku licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami miało 21 tys. osób. A 1 stycznia były już bezużyteczne: ustawa deregulacyjna otworzyła drzwi do zawodu przed każdym, bez żadnych warunków i świadectw.

Ogłoszenie śmierci licencji byłoby jednak przedwczesne. Od kilku tygodni Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości i Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami wydają pośrednikom i zarządcom licencje dobrowolne. Z takimi samymi numerami, jakie miały w rejestrach Ministerstwa Rozwoju i Infrastruktury (wcześniej: Transportu i Budownictwa). Założyciele staro-nowych spisów ogłosili: sprzątamy po deregulacji Gowina.

Pośrednik może sobie teraz powiesić na ścianie trzy licencje, bo federacje i izba gospodarcza nie potrafiły się dogadać i nie stworzyły wspólnego rejestru. Po deregulacji nie da się jednak posprzątać. Pośrednictwem może się teraz zająć wiele osób, które będą się uczyć fachu na własnych błędach. Bez żadnych kwalifikacji można handlować pietruszką, a nie nieruchomościami wartymi kilkaset tysięcy czy nawet kilka milionów złotych.

Federacje organizują szkolenia i zamierzają wydawać kolejne dobrowolne licencje. Ale szkolenia to niezły biznes, więc konkurencja rośnie. – Dostajemy co tydzień około 20 pytań od osób, które chcą pracować w nieruchomościach. Na rozmowę zapraszamy 5–6 spośród nich. Jeśli wypadnie pomyślnie, proponujemy szkolenie, które trwa 35 godzin – mówi Leszek Michniak, szef agencji WGN. Oferta kierowana jest wyłącznie do osób z wyższym wykształceniem. W ten sposób przybędzie pośredników, którzy nie będą zainteresowani ani rejestrami, ani dobrowolnymi licencjami.

Czy pośrednicy są potrzebni?

W internecie można znaleźć poradniki, jak samodzielnie sprzedać, kupić albo wynająć nieruchomość. Pani Z., właścicielka mieszkania w stołecznym Śródmieściu, postanowiła sprzedać je bez pośrednika. Dała ogłoszenie w internecie. Odzew był spory. Przez kilka miesięcy przyjmowała wycieczki zwiedzających, jak je określiła, bo kupca nie znalazła. Wiele ofert z zastrzeżeniem „tylko bezpośrednio” leżakuje na stronach internetowych od 23 lat. Głównie dlatego, że właściciele mieszkań podają ceny z czasu bańki na rynku nieruchomości i nie godzą się na upusty.

Korzystanie z usług pośrednika kosztuje słono, zwykle 2–3 proc. wartości transakcji plus VAT. Zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. Gdyby poradniki wystarczyły, żeby szybko i bezproblemowo kupić albo sprzedać samodzielnie, mało kto wydawałby tyle pieniędzy. Tymczasem większość transakcji przeprowadzana jest z udziałem pośredników. Najwyraźniej są potrzebni.

– Zawód pośrednika bardzo podupadł. Uważa się nas za cwaniaczków i kombinatorów – ubolewa Janusz Lisiecki, były prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, dziś głównie radca prawny. Pośrednicy zapracowali na taką opinię, zwłaszcza po 2008 r., w czasie najgłębszego załamania rynku. Klient stawał się zwierzyną ściganą przez agencyjnych naganiaczy, nagminne było przywłaszczanie sobie cudzych ogłoszeń. W ostatnich kilku latach wiele biur padło i krajobraz po kryzysie wygląda lepiej. Ale na cwaniaczka trafia się nadal.

Do Małgorzaty Rothert, stołecznej rzeczniczki konsumentów, wpłynęła niedawno skarga na pośrednika, który popełnił podstawowy błąd: nie sprawdził księgi wieczystej mieszkania. Kupujący zawarł umowę przedwstępną z właścicielem tego mieszkania, wpłacił mu zadatek, a pośrednikowi – całą ustaloną prowizję. Dopiero wtedy okazało się, że właściciel jest zadłużony. W księdze wieczystej był zapis o egzekucji komorniczej. Kupujący odzyskał zadatek, ale pośrednik nie chciał zwrócić prowizji. – Zdecydował się na to dopiero po mojej interwencji – twierdzi Małgorzata Rothert.

Wprowadzone kilkanaście lat temu licencje zawodowe miały ucywilizować dziki rynek nieruchomości. Nie do końca się to udało, ale bez nich szanse są jeszcze mniejsze.

Czekając na rachunek

Z kolei na rynku nowych mieszkań ład i bezpieczeństwo miała zapewnić tzw. ustawa deweloperska, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Najważniejszym jej zapisem jest wprowadzenie obligatoryjnych rachunków powierniczych. Kupujący mieszkania wpłacają pieniądze na taki rachunek, a bank wypłaca je deweloperowi albo po podpisaniu notarialnego aktu własności mieszkania (rachunek zamknięty), albo stopniowo, po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek otwarty). Jeśli deweloper upadnie, pieniądze z tych rachunków, a także prawa do gruntu, na którym powstaje inwestycja, są wyłączone z ogólnej masy upadłości. Zapewnia to kupującym bezpieczeństwo, zwłaszcza w przypadku rachunku zamkniętego.

Druga rocznica wejścia ustawy w życie coraz bliżej, a rachunków powierniczych jak na lekarstwo. – Prowadzimy w Warszawie sześć inwestycji. Tylko w jednej obowiązują rachunki powiernicze. Pozostałe to kontynuacja przedsięwzięć rozpoczętych przed wejściem ustawy – mówi dyrektor Jacek Bielecki z firmy deweloperskiej Marvipol SA. Podobny udział inwestycji, w których kupującym zapewnia się takie rachunki, jest w całym stołecznym budownictwie. Firmy, jak poprzednio, stawiają domy głównie za pieniądze przyszłych właścicieli mieszkań.

Kontynuacja budowy osiedli z czasem dobiegnie końca. Zapasy mieszkań, które dwa lata temu deweloperzy zgłosili do sprzedaży, chociaż ich budowa dopiero teraz się zacznie, też się wyczerpią. Przed rachunkami powierniczymi nie da się uciec. Ale na razie klient dewelopera może się czuć bezpiecznie tylko kupując mieszkanie gotowe, w budynku oddanym do użytkowania. Firma REAS szacuje, że w sześciu największych aglomeracjach jest takich mieszkań 14,5 tys.

Polski Związek Firm Deweloperskich zabiega o znowelizowanie przepisów, w tym m.in. wprowadzenie możliwości ubezpieczania zaliczek wpłacanych przez klientów. Dla deweloperów byłoby to lepsze rozwiązanie, niż zabieganie o zgodę banku na otwarcie rachunku powierniczego. PZFD nazywa to uzależnienie od banków koncesjonowaniem działalności albo licencjami. Małe firmy mają niewielkie szanse na takie koncesje, a nowo powstające – żadnych, co ogranicza konkurencję. Propozycja wydaje się słuszna. Dla klientów nie ma znaczenia, jakie rozwiązanie zapewni bezpieczeństwo jego pieniądzom.

Deweloperzy oferują dziś ponad 41 tys. mieszkań (według danych REAS z sześciu największych aglomeracji). Wybór lokali z drugiej ręki jest ogromny. Na rynku mieszkań i domów mamy czas obfitości. Ceny są mniej więcej takie jak osiem lat temu i ryzyko kupujących też niewiele mniejsze.

 

Polityka 9.2014 (2947) z dnia 25.02.2014; Rynek; s. 40
Oryginalny tytuł tekstu: "Wielkie polowanie"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną