Rynek

Tanie niesłychanie?

Co dalej z rządowym programem mieszkaniowym

Tanie budownictwo źle się w Polsce kojarzy. Głównie z blokowiskami z lat 70. Tanie budownictwo źle się w Polsce kojarzy. Głównie z blokowiskami z lat 70. Matt Walford / Getty Images
PiS obiecało w kampanii tanie czynszówki, miałaby też powstać nowa wersja kas mieszkaniowych. Plany są ambitne, ale raczej odległe. W tym roku nie ma na nie pieniędzy.
Polityka

Obietnica tanich mieszkań, mocno eksponowana w programie wyborczym PiS, nie wyszła na razie poza ogólnikowe deklaracje. – Narodowy program budowy mieszkań przedstawimy za kilka miesięcy – zapowiedział w styczniu minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk. Przy okazji ujawnił, że mogą znaleźć się w nim także takie rozwiązania, jak kasy mieszkaniowe i ulgi budowlano-remontowe, wracające po latach w nowej odsłonie.

Projektem sztandarowym jest budowa czynszówek, w których koszt metra kwadratowego nie przekroczy 3 tys. zł. Mówił o tym Jarosław Kaczyński, a prezesowi PiS się nie odmawia. Jest to możliwe, ale pod kilkoma warunkami.

Projekt pilotażowy

Koszt budowy mieszkania o skromnym standardzie w ostatnim kwartale 2015 r. wynosił średnio 2,5 tys. zł za metr, a w województwach o dużym bezrobociu był o 100–200 zł niższy (według Sekocenbudu, który od lat analizuje koszty budownictwa w Polsce). Tyle trzeba wydać na samą budowę. Tymczasem w cenie mieszkania są także koszty działki, dokumentacji, marketingu i marża dewelopera szacowana przez NBP średnio na 18 proc. Jeśli radykalnie ograniczy się te wydatki, można rzeczywiście budować tanio. W praktyce owo ograniczenie oznacza, że pozabudowlane koszty poniesie ktoś inny. Pierwszym i na razie jedynym kandydatem jest państwo.

Mamy dużo niewykorzystywanych państwowych gruntów, które można przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe – twierdzi wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński, odpowiedzialny w resorcie za sprawy mieszkaniowe. Przykładem nienadająca się do uprawy ziemia Agencji Nieruchomości Rolnych. Albo tereny PKP SA, które kolei nie są potrzebne, a na przetargach rzadko udaje się je sprzedać. – PKP SA prowadzi przegląd posiadanych nieruchomości gruntowych pod kątem wykorzystania ich na różne cele, w tym pod budownictwo mieszkaniowe – informuje Paulina Jankowska, rzeczniczka PKP SA. Czyli zaczyna się inwentaryzacja gruntów, które mogą wchodzić w rachubę.

Państwowe grunty, po wycenie przez rzeczoznawcę, mają być wnoszone jako aport do spółek stawiających czynszówki. Tym samym spełniony by został pierwszy warunek, żeby budować tanio. Spółki nie będą nastawione na zysk, dzięki czemu uniknie się windującej cenę marży inwestora. To spełnienie kolejnego warunku. Pozostaje pytanie, kto te spółki będzie zakładał? W zasadzie powinni to zrobić udziałowcy wnoszący aportem grunty. Tymczasem, jak dowiedzieliśmy się nieoficjalnie, PKP SA nie wyraża zgody. I trudno się dziwić, bo kolej nie jest przecież od budowania czynszówek. Amatorów do organizowania w budownictwie mieszkaniowym spółek non profit może nie być tak wielu.

Warto przypomnieć, że zanim Prawo i Sprawiedliwość zapowiedziało swój program mieszkaniowy, był on już z powodzeniem realizowany… w Mikołajkach. W 2014 r. oddano tu do użytku czynszówkę zbudowaną przez gminną spółkę. Spółka zaciągnęła kredyt na 80 proc. kosztów, 10 proc. wniosła gmina, dając działkę, 10 proc. wpłacili lokatorzy. Dom zbudowano tanio, wykonawca wziął 2768 zł za metr. Lokatorzy spłacają kredyt w czynszu, ale przy skromnych kosztach budowy jest on niższy niż za podobne mieszkanie wynajmowane na rynku. Po spłaceniu kredytu lokatorzy staną się właścicielami mieszkań.

Program przygotowano z myślą głównie o młodych ludziach. Zależy nam na tym, żeby nie wyjeżdżali z Mikołajek – mówi burmistrz Piotr Jakubowski. Po mieszkania ustawiła się kolejka, spółka buduje już drugą czynszówkę. Nie słychać jednak, żeby Mikołajki miały naśladowców. Gminy zobowiązane są zapewniać mieszkania komunalne, socjalne. Prawdopodobnie nie widzą powodu, żeby angażować się w budownictwo docelowo własnościowe, którym nie będą mogły dysponować. Ustawowe wprowadzenie obowiązku stawiania takich czynszówek na gminnych gruntach stanowiłoby ewidentne wywłaszczenie.

Najbardziej realne wydaje się zakładanie przez samorządy spółek celowych, do których PKP SA, Agencja Nieruchomości Rolnych albo inni posiadacze państwowych gruntów wniosą aportem działki budowlane. Prawdopodobnie w zamian za prawo współdecydowania, dla kogo mieszkania zostaną zbudowane. Nie warto jednak wdawać się w spekulacje, bo celowe spółki powstaną nieprędko. Na początek resort infrastruktury i budownictwa planuje niewielki projekt pilotażowy.

W rządowych zapowiedziach w ogóle nie wspomina się o towarzystwach budownictwa społecznego (TBS), chociaż są najbliżej cenowego ideału. W Białogardzkim TBS koszt metra mieszkania ma wynieść w tym roku 2,5 tys. zł, w Rypińskim TBS sięga 3 tys. zł. – Udało mi się zejść z kosztami do 2219 zł za metr – informuje Piotr Kroll, prezes Koszalińskiego TBS. Ustanawiając krajowy rekord taniości tego budownictwa, nienastawionego na zysk. TBS oddają przy tym do użytku mieszkania w pełni wykończone, a nie w tzw. standardzie deweloperskim.

Szkopuł w tym, że budownictwo TBS nie jest zgodne z nową polityką mieszkaniową, która stawia na czynszówki „z dochodzeniem do własności”, kiedy kredyt zostanie spłacony. A lokator TBS ma pozostać lokatorem. To może się jednak zmienić. Kilka TBS zrobiło już wyłom w zasadach. W Rypinie budowana jest czynszówka finansowana w połowie komercyjnym kredytem, w której przyszli lokatorzy pokrywają 30 proc. kosztów, a pozostałe 20 proc. pożyczyły gminy, udziałowcy miejscowego TBS. Po spłacie kredytów lokatorzy staną się właścicielami mieszkań. Takie pomysły świadczą, że TBS mogłyby uczestniczyć w przygotowywanym programie i warto dać im szansę.

Hojne obietnice

W tym roku dodatkowych pieniędzy na mieszkania nie będzie. Na przygotowanie nowych rozwiązań jest więc sporo czasu. Na razie obowiązuje program Mieszkanie dla Młodych (do 2018 r.), którego rząd nie zamierza gwałtownie porzucać. Na tegoroczne dopłaty do kredytów MdM przeznaczono 730 mln zł. Od września, po objęciu programem mieszkań z wtórnego rynku i zwiększeniu dopłat dla rodzin wielodzietnych (tego właśnie domagali się posłowie PiS), jego popularność gwałtownie wzrosła. Już na początku stycznia połowa tegorocznej puli dopłat była zarezerwowana przez kupujących mieszkania w budowie. – Po 2018 r. MdM zostanie zastąpiony przez inne rozwiązania. Chcemy przede wszystkim stworzyć system oszczędzania na mieszkanie z bonusem, jakim będzie premia od państwa – zapowiada wiceminister Kazimierz Smoliński.

Od kilku lat wprowadzenie takiego systemu rekomenduje parlamentowi i kolejnym rządom Związek Banków Polskich. Powołuje się na doświadczenia innych krajów, głównie Niemiec, ale także Europy Środkowo-Wschodniej. – W ten sposób można zmobilizować ogromne prywatne oszczędności. Po kilku latach dodatkowe wpływy do budżetu z tytułu zwiększonych inwestycji mieszkaniowych przewyższają wydatki na pomoc państwa dla oszczędzających w kasach budowlanych – przekonuje Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP. W kasach budowlanych oszczędza co drugi Czech, co trzeci Niemiec, 65 proc. Austriaków. W Polsce ministrowie finansów powtarzali niezmiennie, że nas na to nie stać.

W 1996 r. wprowadzono w naszym kraju inne rozwiązanie: kasy mieszkaniowe wspierane ulgą podatkową. Odpowiadała ona 30 proc. wpłaconych kwot (w granicy ustalanych co roku limitów). Ale przetrwała tylko 6 lat. Jak wszystkie rozwiązania, które stały się popularne, padła ofiarą swojego sukcesu. Została zlikwidowana razem z ulgą budowlaną, ulubienicą podatników.

Teraz stworzenie systemu oszczędzania na mieszkanie stało się po prawdzie koniecznością. W tym roku amator kredytu musi mieć wkład własny, odpowiadający 15 proc. ceny mieszkania, w przyszłym roku banki będą wymagały wcześniejszego zgromadzenia 20 proc. środków. Na razie można liczyć na dopłatę z programu MdM, wiele wskazuje jednak na to, że dostęp do tych pieniędzy będzie coraz trudniejszy. Głównie z powodu dużej liczby rezerwacji: w bankach składane są wnioski osób, które kupują mieszkania w budowie, z terminem oddania w przyszłym, a nawet w 2018 r.

Projekt ustawy o kasach mieszkaniowych ma być gotowy w najbliższych miesiącach. Wysokość premii będzie zależała, według wiceministra Smolińskiego, od możliwości budżetu w roku przyszłym i w latach następnych. Raczej skromnych, jeśli uwzględnić zobowiązania wynikające z hojnych obietnic przedwyborczych. Wydaje się jednak, że stworzenie systemu oszczędzania będzie lepszym rozwiązaniem niż kolejny program typu Mieszkanie dla Młodych albo Rodzina na swoim. Nie bez racji nazywane „deweloper na swoim”, bo głównym beneficjentem są firmy deweloperskie.

Rozważane jest także, wspólnie z Ministerstwem Finansów, przywrócenie ulg podatkowych, budowlanej i remontowej. Z jakim skutkiem, zobaczymy, ale w nawale kosztownych dla budżetu zobowiązań szanse są raczej niewielkie.

Program mieszkaniowy nie wywołuje dyskusji, nie budzi namiętności. Wydaje się, że zapowiedź budowy domów o połowę, a nawet o 2/3 taniej niż w budownictwie komercyjnym, przyjmowana jest z podobnym sceptycyzmem, jak obiecywane kiedyś 3 mln mieszkań. Zwłaszcza że na razie wiemy tylko, co rząd chce osiągnąć, a niewiele, w jaki sposób.

Poza tym tanie budownictwo źle się w Polsce kojarzy. Głównie z blokowiskami z lat 70. Z przemarzającymi, krzywymi ścianami, tandetnymi oknami, które później masowo lądowały na wysypiskach. To się nie powtórzy. Dzisiejsze normy stawiają budownictwu duże wymagania, domy muszą być ciepłe. Ale każdy kupujący wie, że niska cena może oznaczać niską jakość. Dlatego 3 tys. zł za metr powinno być raczej hasłem niż obowiązującą regułą. Domy buduje się na lata i jakość liczy się tutaj szczególnie.

Polityka 8.2016 (3047) z dnia 16.02.2016; Rynek; s. 48
Oryginalny tytuł tekstu: "Tanie niesłychanie?"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną