Udostępnianie mieszkań turystom bywa uciążliwe dla sąsiadów

Hotel „Pod Karteczką”
W miastach pełnych turystów coraz więcej mieszkań zamienia się w quasi-hostele. Właściciele liczą zyski, sąsiedzi przeżywają mękę. Pomysłu, co z tym zrobić, brak.
Proces przekształcania mieszkań w lokale spełniające funkcję hosteli trwa od dłuższego czasu.
Heiko Küverling/PantherMedia

Proces przekształcania mieszkań w lokale spełniające funkcję hosteli trwa od dłuższego czasu.

Wciąż nowe twarze, hałasy. Niektóre lokale za pośrednictwem specjalistycznych portali są oferowane nie na doby, ale na godziny.
Waldemar Błażej Nowak/EyeEm

Wciąż nowe twarze, hałasy. Niektóre lokale za pośrednictwem specjalistycznych portali są oferowane nie na doby, ale na godziny.

Krakowianka Malwina Antoniszczak chętnie przeniosła się, wraz z rodziną, do dzielnicy Piaski. Wcześniej mieszkali w rejonie dawnej fabryki tytoniu, przekształconej w krakowskie Soho. W nowym miejscu było cicho. Kamienica niewielka – 6 rodzin. Radość nie trwała długo. W ciągu roku powstała nadbudowa – 5 małych mieszkań, w tym 3 na wynajem krótkoterminowy – dla turystów, na doby. Kamienicę, z którą sąsiadują przez ścianę, odzyskaną przez hrabinę z Wiednia, wyremontowano i w całości przekształcono w aparthotel. Przy oficynie powstała dobudówka. Niby na biura, ale stanęło na pokojach dla gości. W budynku naprzeciwko część lokali też działa jak hostel. A goście żyją w innym rytmie niż mieszkańcy. Do rana potrafią wydzierać się przy otwartych oknach. Albo urządzają nocą balkonowe biesiady.

Działalność mieszkaniowa

Proces przekształcania mieszkań w lokale spełniające funkcję hosteli trwa w Krakowie od dłuższego czasu, ale Antoniszczak ma wrażenie, że w ostatnim roku osiągnął apogeum.

Oni często nie dają szyldu – opowiada. – Na przykład jest papierowa kartka z napisem: „numer do recepcji”, „numer dla gości”. Można ją w każdej chwili zdjąć.

Bożena Zaremba-Marcych pracuje w wydziale promocji i turystyki krakowskiego magistratu. Do jej zadań należy wypatrywanie miejsc, które nie zostały zarejestrowane w miejskiej bazie obiektów noclegowych. Przeszukuje pod tym kątem największe serwisy internetowe pośredniczące w wynajmie. Takie jak AirBnB czy Booking.com.

Jak już namierzy nowe apartamenty i kwatery, musi ustalić, kto nimi zarządza, i skłonić do dopełnienia formalności, a w konsekwencji do zapłacenia podatków od nieruchomości. W Krakowie dla mieszkań wynosi ona 0,75 zł za m kw. rocznie. Ale wynajem dla turystów, prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany, za stawkę dobową, to działalność gospodarcza, a konkretnie usługa zakwaterowania. Miastu należy się wówczas za każdy metr 22,66 zł, 30 razy więcej niż od mieszkań.

Bożena Zaremba-Marcych trafiła niedawno na niezarejestrowany aparthotel na 350 miejsc. – Mozolna, mrówcza praca – opowiada urzędniczka. – Część namierzonych osób rejestruje lokale w naszej bazie, część się uchyla. Do części nie możemy dotrzeć, korespondencja wraca niepodjęta. Nie ma w Polsce policji turystycznej, nie możemy zwyczajnie pójść pod dany adres i zapytać, kto tam mieszka. Na sto wezwań, jakie skierowaliśmy w 2016 r., wpisało się 70–80 obiektów. Jakieś frukty są.

Podkreśla, że nie tylko o to chodzi. Także o uczciwą konkurencję. Bo prawdziwe hotele i hostele płacą przecież podatki. W dodatku, żeby przyjmować gości, muszą spełnić szereg wymagań stawianych takim obiektom przez nadzór budowlany.

Problem dostrzegły też nadmorskie kurorty, choć tam ma on wymiar najczęściej sezonowy. W Sopocie apartamentów działających jak hostele przybywa z roku na rok. Co nie znajduje jednak odzwierciedlenia w miejskim wykazie legalnych kwater. Obejmuje on ok. 300 pozycji. Tymczasem z Booking.com urzędnicy wyłowili tysiąc adresów, których nie mają w swej bazie. Jest kłopot ze statystyką oraz z poborem opłaty uzdrowiskowej, co oznacza mniejsze wpływy do kasy miasta. Traci podwójnie, bo drugie tyle do tego, co zbierze miasto, dorzuca budżet państwa.

W praktyce mieszkania wynajmowane są w całości albo na pokoje z dostępem do kuchni i łazienki (to dla mniej zamożnych). Zdarza się, że w 4-pokojowym mieszkaniu (10 miejsc noclegowych po 60 zł za dobę) kwaterują 4 rodziny.

We Władysławowie urzędnicy wydziału budżetowego Urzędu Miasta kontrolują apartamenty, żeby wyłowić te nielegalnie wynajmowane. (W Krakowie mówią, że to ryzykowne, bo narusza mir domowy). – Zdarza się, że wynajmujący uczą turystów, by mówili, iż są rodziną – opowiada Roman Kużel, burmistrz Władysławowa.

Fiskus na łowach

Zmiany postępują lawinowo, głównie za sprawą internetu i portali hotelarskich, które uwolniły posiadaczy mieszkań od trudu poszukiwania klientów. Na przykład portal AirBnB w Krakowie ma ponad 5 tys. aktywnych ofert. Do zakupu mieszkań w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie zachęcają doradcy inwestycyjni. W 2014 r. media obiegła analiza opłacalności przygotowana przez Lion’s Bank (związany z Getin Holdingiem Leszka Czarneckiego). Wynikało z niej, że w Warszawie przy tylko 40-proc. obłożeniu, wynajmując na doby, można zarobić rocznie 2,5 tys. zł więcej niż przy tradycyjnym wynajęciu na cały rok, w Krakowie – 8,1 tys. zł, a w Gdańsku aż 14,8 tys. zł. Towarzyszyły temu informacje, że obłożenie na poziomie 30–40 proc. jest standardem, a gdy ktoś tym dobrze zarządza, można mieć obłożenie powyżej 60 proc.

Czy nowy trend spowolnią najnowsze interpretacje fiskusa? „Morawiecki chce teraz złupić wynajmujących mieszkania. To działalność gospodarcza. Zamiast niskiego ryczałtu podatek jak od przedsiębiorców” – doniosła w lutym 2017 r. „Rzeczpospolita”. Chodziło właśnie o najem krótkoterminowy. I o interpretacje indywidualne wydane przez administrację skarbową na początku tego roku – rozstrzygające, co jest tzw. najmem okazjonalnym, a co działalnością gospodarczą.

Właściciele wynajmowanych mieszkań, którzy chcą być fair wobec fiskusa, korzystają najczęściej z formuły najmu okazjonalnego. Wiąże się z nią wygodne i niespecjalnie drenujące kieszeń opodatkowanie ryczałtowe (8,5 proc. przychodu z najmu). Zachęcało ono do wychodzenia z szarej strefy. W przypadku działalności gospodarczej w grę wchodzi podatek znacznie wyższy (ryczałt albo rozliczenie w ramach PIT według obowiązującej skali podatkowej – 18 lub 32 proc. dochodów).

Najnowsze interpretacje indywidualnych przypadków potwierdziły, że najem na krótkie pobyty wyczerpuje definicję działalności gospodarczej – wiąże się „z szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych”. W grę wchodzą takie czynności, jak poszukiwanie potencjalnych najemców, udostępnianie kluczy, sprzątanie, wymiana i pranie pościeli, ręczników itp. Według urzędników skarbowych trudno się tu dopatrzyć okazjonalności. I nawet jeśli ktoś przez 10 miesięcy wynajmuje posiadane lokum na cele mieszkaniowe (np. studentom), a turystów przyjmuje tylko w sezonie, to nie może skorzystać z ryczałtu dla najmu okazjonalnego. Nie może też uzyskanych przychodów rozdzielić i opodatkować na dwa sposoby (tyle z najmu okazjonalnego, tyle z działalności gospodarczej). Nie ma też znaczenia liczba wynajmowanych mieszkań.

„W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku – czytamy w odpowiedzi na pytania POLITYKI – dotyczy to również sytuacji, gdy właściciel mieszkania nie podejmuje sam wskazywanych wyżej czynności, a zawiera jedynie umowę z firmą pośredniczącą w wynajmie, która jest odpowiedzialna za przygotowanie mieszkania do udostępnienia potencjalnym najemcom”. To ważne, bo wielu właścicieli mieszkań przekazuje swoje lokale w zarząd takim firmom. Owych firm obsługujących hostelowy najem przybywa.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną