Nacjonalizacja po berlińsku. Jak bardzo państwo powinno ingerować w rynek mieszkań?

Przerażeni lawinowym wzrostem czynszów berlińczycy chcą pozbyć się prywatnych koncernów mieszkaniowych. Tymczasem u nas takie właśnie firmy wchodzą na rynek, na którym najemca nie ma zbyt wielu praw.

W minioną niedzielę mieszkańcy Berlina musieli podjąć wiele trudnych decyzji. Wybierali nie tylko nowy Bundestag i lokalny parlament. Głosowali również w referendum, którego inicjatorzy (niezależny od partii komitet) chcą wywłaszczyć wszystkich większych właścicieli mieszkań, którzy posiadają ponad 3 tys. lokali na wynajem w mieście. Wynik jest jednoznaczny: ponad 56 proc. głosujących opowiedziało się za tym kontrowersyjnym pomysłem, niespełna 40 proc. było przeciw. Referendum nie jest wiążące, a większość partii wzywała do odrzucenia inicjatywy. Przeciwnikiem wywłaszczenia jest np. liderka socjaldemokratycznej SPD Franziska Giffey, która prawdopodobnie będzie nową burmistrzynią Berlina.

Wywłaszczenie receptą na wzrost czynszów?

Zwolennicy wywłaszczenia widzą w nim jeden ze sposobów ograniczenia lawinowego wzrostu czynszów w Berlinie, gdzie ponad 80 proc. mieszkańców jest najemcami. Tymczasem w ciągu ostatnich pięciu lat średni czynsz w stolicy wzrósł o ponad 40 proc. Z jednej strony Berlin jest coraz popularniejszy, mieszkańców szybko przybywa, a do tego miasto uchodzi, oczywiście z pandemiczną przerwą, za turystyczną mekkę. Tymczasem nowych mieszkań powstaje zdecydowanie za mało, a do tego wiele z nich to bardzo drogie apartamenty, niedostępne dla klasy średniej. Lewicowa koalicja, rządząca przez ostatnie pięć lat miastem, próbowała ustawowo rozwiązać problem eksplodujących czynszów. Po prostu je zamroziła na poziomie z 2019 r., jednak to niecodzienne rozwiązanie zostało uznane przez niemiecki Trybunał Konstytucyjny za sprzeczne z ustawą zasadniczą.

Inicjatorzy referendum argumentują, że pozbycie się wielkich właścicieli, nastawionych na zysk, pomoże spowolnić wzrost czynszów. Przeciwnicy są przerażeni nie tylko drastyczną ingerencją w wolny rynek, ale też kosztami. Według wstępnych szacunków Berlin na odkupienie ok. 200–250 tys. mieszkań od prywatnych koncernów musiałby wydać przynajmniej 30–40 mld euro. Tych pieniędzy w kasie miasta oczywiście nie ma, więc trzeba by zaciągnąć gigantyczne kredyty. Na razie zatem nie wiadomo, jak realistyczne jest takie wywłaszczenie. Wiele zależy od tego, jaka koalicja będzie rządzić miastem po wyborach. Zieloni i partia lewicy są za wielką nacjonalizacją, chadecja i liberałowie zdecydowanie przeciw. A w SPD walczą ze sobą różne frakcje.

Cios w wolny rynek

Przeciwnicy tego radykalnego kroku argumentują, że w żaden sposób nie rozwiąże on podstawowego problemu miasta, czyli zbyt małej liczby mieszkań przy ogromnym popycie. Przeciwnie, może go jeszcze pogłębić, bo prywatni inwestorzy stracą zainteresowanie stawianiem budynków z lokalami na wynajem. Zwolennicy wywłaszczenia natomiast za wzór stawiają Wiedeń: miasto jest właścicielem znacznej części mieszkań, a podwyżki czynszów są znacznie wolniejsze. Poza tym przypominają, że w Berlinie kilkanaście lat temu było podobnie, ale miasto, zmuszone do łatania gigantycznej dziury budżetowej, sprzedało mnóstwo lokali komunalnych prywatnym inwestorom. Często tym samym, od których teraz miałoby je odkupić. Tyle że już za zupełnie inną cenę, bo wówczas w Berlinie straszyło mnóstwo pustostanów, a dzisiaj do wolnych lokali ustawiają się kolejki chętnych.

Koncerny wynajmujące mieszkania zaczynają inwestować w Polsce

Polski rynek mieszkaniowy wygląda zupełnie inaczej niż berliński, ale u nas międzynarodowe koncerny właśnie zaczynają inwestować w lokale na wynajem. Często już na etapie budowy kupują od deweloperów setki, a nawet tysiące mieszkań. Dziś jeszcze mają ich bardzo mało, jednak za kilka lat mogą stać się ważnymi graczami. Na początek w stolicy, potem w kolejnych dużych aglomeracjach. Akurat na polskim rynku nie powinno to wywołać cenowej rewolucji, bo u nas państwo w żaden sposób nie reguluje wysokości czynszów, a zdecydowana większość wynajmowanych lokali już teraz jest w rękach prywatnych właścicieli, tyle że głównie indywidualnych. Polski najemca może jedynie patrzeć z zazdrością na niemieckiego. Bo chociaż radykalny pomysł zamrożenia czynszów okazał się za Odrą niekonstytucyjny, to i tak właścicielom nie wolno w dowolny sposób podnosić opłat najemcom w trakcie trwania umowy. W każdym mieście obowiązuje maksymalny wskaźnik takiej waloryzacji.

Rynek mieszkaniowy w Polsce – nieuregulowany raj dla właścicieli

Jeśli wywłaszczenie w Berlinie dojdzie do skutku, być może część firm zmuszonych do sprzedaży swoich lokali jeszcze chętniej będzie inwestować w naszym kraju. W porównaniu z Niemcami jawi się on jako kompletnie nieuregulowany raj dla właścicieli. Tymczasem bardzo szybki wzrost cen nieruchomości w Polsce zapewne doprowadzi do tego, że coraz więcej osób, nie tylko młodych, będzie wynajmować mieszkania przez całe życie. Zakup nieruchomości stanie się dla nich nieosiągalny, nawet przy kredycie z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym.

Cała nadzieja w tym, że politycy wreszcie zaczną zwracać uwagę na tę rosnącą grupę Polaków i wprowadzać rozwiązania lepiej chroniące jej interesy. Dzisiaj wydaje się to niewiarygodne, ale być może za 20 czy 30 lat mieszkańcy Warszawy czy Krakowa staną przed podobnym dylematem co berlińczycy w ostatnią niedzielę. Co zrobić z wielkimi koncernami, dla których wynajem mieszkań to po prostu sposób na zarabianie pieniędzy? I jak daleko państwo powinno ingerować w wolny rynek, gdy chodzi o dobro podstawowe: miejsce do życia, którego przecież potrzebuje każdy z nas?