Społeczeństwo

Czyściciele wieżowców

Spółdzielnie mieszkaniowe: łakomy kąsek dla cwaniaków

Do Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie należy, miedzy innymi, osiedle za Żelazną Bramą. Do Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie należy, miedzy innymi, osiedle za Żelazną Bramą. Michał Dyjuk / Forum
Podczas gdy komisja Patryka Jakiego w świetle kamer analizuje przypadki czyścicieli kamienic i pojedynczych mieszkańców pozbawianych domów, tysiące ludzi z mieszkań spółdzielczych bez własnej winy popadają w długi. A niebawem zaczną tracić mieszkania.
Prawo spółdzielcze niby nie pozwala obciążać spółdzielcy długiem spółdzielni, ale nie wtedy, gdy spółdzielnia obciąży budynek hipoteką.Igor Morski/Polityka Prawo spółdzielcze niby nie pozwala obciążać spółdzielcy długiem spółdzielni, ale nie wtedy, gdy spółdzielnia obciąży budynek hipoteką.

Artykuł w wersji audio

Spółdzielnie mieszkaniowe – a mamy ich 3,6 tys. – to tysiące metrów kwadratowych atrakcyjnych gruntów w prestiżowych lokalizacjach, często w centrach miast, tysiące wieżowców, a w nich miliony mieszkań (4 mln członków spółdzielni). Te potężne majątki, osiedla często rozproszone po różnych dzielnicach, zarządzane bywają mało przejrzyście, na dodatek przez osoby, których kompetencje menedżerskie nie są warunkiem wymaganym przy wyborze. Za rekomendację wystarcza np., że jest się żoną wcześniejszego prezesa. Nic dziwnego, że spółdzielnie mieszkaniowe stają się łakomym kąskiem dla różnej maści cwaniaków, tym bardziej że interesy na reprywatyzacji się kończą. A po czyszczeniu kamienic może nas czekać czyszczenie całych wieżowców.

Wystarczy znaleźć odpowiednio źle zarządzaną spółdzielnię, ze słabą kontrolą, zadłużyć ją, nawet zobowiązaniami wziętymi z kosmosu, a potem obciążyć hipoteki spółdzielczych nieruchomości, nawet wielokrotnie zabezpieczając ten sam dług na kilku nieruchomościach (znany jest przypadek nadzabezpieczenia nawet o 450 proc.). I gdy spółdzielnia upadnie, czekać, aż lokatorzy nieświadomi tego obciążenia, chcąc się ratować, będą przekształcać mieszkania własnościowe w odrębną własność. Wpadając z deszczu pod rynnę. Bo wtedy – wedle orzeczeń Sądu Najwyższego – cały hipoteczny dług spółdzielni zaczyna ciążyć na każdym przekształconym mieszkaniu, a ich właściciele stają się dłużnikami wierzycieli spółdzielni. W Polsce to jeszcze nie ten etap, gdy tysiące mieszkańców zostają na bruku, ale wśród wielu historii, które wydarzyły się w ostatnich latach, tylko przypadki lub wręcz cuda sprawiały, że jeszcze się tak nie stało. Ale się stanie – jeśli nic się nie zmieni w przepisach i podejściu prokuratury. Będzie kolejny nośny temat dla nowej komisji śledczej. Tylko co z ludźmi?

Spółdzielnia z hipoteką

Łódzka Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa już upadła. Ma obciążone hipoteki nieruchomości i ponad 30 mln zł długów do spłacenia. Mieszkańcy usłyszeli, że mają się zrzucić na ich spłatę – po 10 tys. zł na głowę. Większość to emeryci. Propozycję na razie obrócono w żart. Ale może nie zawsze się da.

Prawo spółdzielcze niby nie pozwala obciążać spółdzielcy długiem spółdzielni, ale nie wtedy, gdy spółdzielnia obciąży budynek hipoteką. Wówczas, jak pisze prawniczka dr hab. Małgorzata Bednarek w swojej analizie na temat orzecznictwa Sądu Najwyższego, zgodnie z nim – z chwilą przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w jego odrębną własność hipoteka na budynku spółdzielczym zaczyna ciążyć także na mieszkaniu przekształconym w odrębną własność. Wierzyciel spółdzielni może więc przyjść do właściciela mieszkania z żądaniem spłaty wielomilionowego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spółdzielnię (lub tylko przez nią zabezpieczonego hipotecznie) albo z żądaniem zapłaty równie wysokiej kary z tytułu niewywiązania się przez spółdzielnię z jakiegoś zobowiązania, o którym właściciel mieszkania nigdy nie słyszał. Właściciele mieszkań w takim wypadku nie mają nic do powiedzenia.

– Hipoteka na budynku mieszkalnym to zmora lokatorów. Dzieje się teraz nierzadko tak, że do ksiąg wieczystych wpisuje się każdą hipotekę, choć ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ogranicza możliwość obciążania hipoteką budynków spółdzielczych. Hipoteką taką można zabezpieczać tylko kredyty zaciągnięte przez spółdzielnię na potrzeby budynku, np. jego remont, i to za zgodą mieszkańców – mówi Małgorzata Bednarek. Dlatego warto sprawdzać księgę wieczystą swojego budynku.

Na razie Śródmiejska Spółdzielnia w Łodzi wyprzedaje garaże i mieszkania z eksmisji, a także – jak pisze syndyk – „zbędne działki”. Śródmiejska ma w zasobach m.in. słynny Manhattan, czyli wysokościowce w samym środku Łodzi, przy i wokół Piotrkowskiej, w sumie 3 tys. mieszkań.

Łódzka spółdzielnia upadła niejako na własne życzenie. Od ponad 20 lat kierował nią ten sam prezes. Od 10 lat jej dług sukcesywnie rósł, a prezes inwestował. Powołano spółkę do realizacji inwestycji, w której prezes był prokurentem. A inwestycje jakoś nie wychodziły. Gigantyczny obiekt w najlepszym miejscu Łodzi, wybudowany za 18 mln zł, przynosił 5 tys. zł dochodu miesięcznie, podczas gdy same odsetki od kredytu zaciągniętego na budowę garażu wynosiły w tym czasie około 68 tys. miesięcznie. Grunty – 2,5 ha, które miasto sprzedało spółdzielni za 2 proc. wartości na uwłaszczenie spółdzielców – szybko poszły do prywatnych firm i wierzycieli spółdzielni, mimo że warunkiem zniżki był zakaz sprzedaży przez 10 lat. Miasto zażądało zwrotu bonifikaty i zawiadomiło prokuraturę.

W 2013 r. prezes i wiceprezes usłyszeli zarzuty przekroczenia uprawnień w zarządzaniu majątkiem spółdzielni. Zastosowano środek zapobiegawczy w postaci zakazu pełnienia funkcji w organach spółdzielni i 50 tys. zł poręczenia majątkowego. I tyle. Teraz, po pięciu latach śledztwa, prokurator Prokuratury Regionalnej w Łodzi informuje, że „gromadzony jest materiał dowodowy niezbędny do powołania biegłych do oceny poszczególnych zdarzeń gospodarczych objętych zakresem postępowania”. Termin tego postępowania został ostatnio przedłużony do 30 kwietnia 2018 r. i – jak informuje prokurator – „z pewnością będzie wymagał dalszej prolongaty”.

Tymczasem sąd zmienił już upadłość likwidacyjną na układową, więc groźba przejęcia mieszkań jest bliska. Układ to umowa z wierzycielami co do terminu i wysokości spłaty raty. Jak mówi Agnieszka Wojciechowska van Heukelom z Europejskiego Centrum Inicjatyw Obywatelskich, pełnomocniczka części mieszkańców Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, zgodnie z zawartym układem to mieszkańcy będą spłacali długi swojej spółdzielni, jeśli więc któraś rata nie zostanie spłacona, szybko mogą się pojawić u nich komornicy. Na Manhattanie pojawili się już rzeczoznawcy, którzy wyceniają pozostałe jeszcze lokale użytkowe, tłumacząc ich najemcom, że trzeba je wyprzedać, bo nie ma na wpłatę pierwszej raty.

Prof. Ewa Łętowska nazywa to, co się obecnie dzieje w Polsce, rugami spółdzielczymi. Rugi kojarzą się z czasami zaborów, kiedy to Polacy byli usuwani z własnej ziemi. Zdaniem Łętowskiej teraz przygotowuje się grunt pod rugowanie spółdzielców.

Jak przejąć spółdzielnię

Najbardziej spektakularnym przykładem jest historia Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie. Największej w stolicy, liczącej kilka tysięcy osób i najbogatszej. Majątek szacowano na 130 mln zł, z wieżowcami m.in. wzdłuż al. Jana Pawła, blisko Dworca Centralnego i ze słynnym osiedlem za Żelazną Bramą. Dziś także w jej sprawie toczy się śledztwo. Wszystko wskazuje na to, że spółdzielnia padła ofiarą zorganizowanej próby przejęcia jej majątku. 12 osób z władz spółdzielni i ich rodzin usłyszało w sumie 79 zarzutów związanych z wyrządzeniem szkód majątkowych sięgających 40 mln zł i narażenia spółdzielni na szkody wartości 118,5 mln zł. Sama prezes spółdzielni usłyszała 30 zarzutów. Sąd już unieważnił niektóre bezprawnie zawierane przez oskarżonych umowy.

Okazało się, że zarząd miał swoistą carte blanche – „blankietowe” uchwały rady nadzorczej, wadliwe prawnie, bo dające mu wolną rękę we wszystkim. Na ich podstawie były zawierane niekorzystne dla spółdzielni umowy z inwestorami, służące wyprowadzaniu majątku ze spółdzielni. Wykryto też dziwne wierzytelności wpisane do hipoteki spółdzielni, te same na różnych nieruchomościach.

Kluczem do oszustwa było to, że zarząd uznawał dobrowolnie wszystkie składane mu roszczenia i sam poddawał się egzekucji z art. 777 kpk (tzw. trzech siekierek), co powodowało, że kwestia zasadności roszczenia nigdy nie miała szans zostać zweryfikowana przez sąd. W przypadku warszawskiej Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej dług wynosi około 80 mln zł. Oznacza to – po zakończeniu upadłości – możliwość wyrugowania mieszkańców całego bloku. Cudem udało się anulować obciążenie hipoteki całym długiem spółdzielni małego mieszkania starszego małżeństwa.

– Brutalni czyściciele kamienic to przeszłość. Obecnie ten sam cel można osiągnąć w o wiele bardziej wygodny i elegancki sposób – mówi prof. Łętowska, która wtedy pospieszyła starszemu państwu na ratunek. Mieszkańcy, przestraszeni problemami zadłużonej hipotekami spółdzielni, chcieli uciekać w odrębną własność, wpadając w ręce wierzyciela. Jednak szybko ruszyła akcja ostrzegawcza i wielu udało się przed tym powstrzymać, choć wierzyciel słał pisma do lokatorów, namawiając ich, by przekształcali mieszkania we własnościowe. Kusił, że ich mieszkań nie odbierze. Ten wierzyciel zresztą wyraźnie specjalizuje się w gromadzeniu długów spółdzielni. Kupił także od inwestora roszczenia wobec innej warszawskiej spółdzielni, Górczewska, z tytułu kary umownej za zwłokę w przeprowadzeniu odbioru końcowego budynku. I sądownie domagał się ponad 35 mln zł.

Roszczenie od samego początku wzbudziło zdziwienie spółdzielców, bo wszystko w terminie zostało inwestorowi za wykonaną pracę zapłacone. Jeszcze wcześniej zawarto porozumienie o wzajemnej rezygnacji z roszczeń. Powództwo dotyczyło więc długu, którego nie było. Sąd uznał, że żądanie zapłaty kar umownych narusza zasadę współżycia społecznego, jaką jest zasada uczciwości i lojalności w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami.

Głosowanie nocą

Numer z uchwałą blankietową dla zarządu niedługo po historii warszawskiej wykorzystano w Gdańsku, na walnym zgromadzeniu w spółdzielni mieszkaniowej Morena. Rozpoczęło się o 9 rano. Z każdą godziną lokatorów ubywało, a gdy przed północą padł wniosek o głosowanie uchwały, dotyczącej podjęcia nowej działalności inwestycyjnej na działce przy ul. Piekarniczej, na sali było już tylko 74 członków spółdzielni, czyli 1,14 proc. Do uchwały nie dołączono żadnych dokumentów, mapek, żadnych szczegółów, kto, co i za ile? Wiceprezes wyjaśnił tylko, że wybudowanych zostanie tysiąc mieszkań i 200 lokali użytkowych. I że „jest to znakomity interes” dla spółdzielni. Dopytującym o szczegóły wyłączono mikrofon.

Uchwała przeszła. Kilkoro lokatorów wystąpiło do sądu z pozwem o jej unieważnienie, uznając, że jest „blankietowa”, bo daje pełną swobodę zarządowi przy inwestycji, bez możliwości jakiejkolwiek kontroli. Powoływali się przy tym na przykłady Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie, ale też i w Łodzi. Sąd uchwałę uchylił, uznając, że nie wszyscy lokatorzy mieli możliwość wziąć udział w głosowaniu. Podejrzane wydało się też sądowi, że o tak późnej porze nagle wzrosła liczba głosujących. Lokatorzy o działaniach zarządu spółdzielni zawiadomili także prokuraturę. Jak podaje rzeczniczka Prokuratury Okręgowej w Gdańsku prokurator Grażyna Wawryniuk, główne wątki postępowania dotyczą: podpisania bez przetargu umowy na świadczenie usług prawniczych o wartości przekraczającej 120 tys. zł, przeprowadzenia bez przetargów remontów i inwestycji o wartości 4 mln zł i braku uchwały Walnego Zgromadzenia w przedmiocie zaciągnięcia kredytu.

Prokuratura się nie kwapi

Strach narasta. Umowami zawartymi na ich konto zaniepokojeni są np. lokatorzy warszawskiej spółdzielni na Woli: obok deweloperzy budują domy, proponując spółdzielni tzw. umowy dobrosąsiedzkie – w zamian za drobny remont czy drogę spółdzielnia z góry godzi się na uciążliwą inwestycję. Owe umowy skonstruowane są jednak tak, że łatwo doprowadzić do ich zerwania z winy spółdzielni, a wtedy trzeba zwrócić deweloperowi wszystkie nakłady i jeszcze zapłacić sutą karę umowną. To może być pierwszy krok w spiralę długów. W całej Polsce można znaleźć dziesiątki podobnych przypadków.

Agnieszka Wojciechowska van Heukelom, pełnomocniczka lokatorów łódzkiej Śródmiejskiej Spółdzielni, poprosiła prokuratora krajowego Bogdana Święczkowskiego o włączenie się cywilnego pionu prokuratury w postępowanie upadłościowe. Bez efektu. Także prokuratura warszawska nie kwapi się do udziału w sprawach cywilnych Śródmiejskiej Spółdzielni, żeby pomóc odkręcić skutki przestępczych działań: usunąć wpisy do hipotek czy pomóc w anulowaniu sprzedaży majątku.

Prof. Ewa Łętowska prosi o to bezskutecznie od dwóch lat: prokuraturę okręgową, regionalną i krajową. Pisze, że „stan hodowania hipotek łącznych ex lege na mieszkaniach spółdzielców trwa i powinien być przerwany. Brak działań ze strony organów mających kompetencje i z niej niekorzystających oznacza tolerowanie stanu podobnego narastania skandali z czyszczeniem kamienic czy piramidami finansowymi”. W odpowiedzi dostaje informację, że tymi sprawami powinien się zająć syndyk. I że dla prokuratury nie bez znaczenia jest również kwestia wysokich kosztów postępowania.

– Jakby prokuratura nie rozumiała, że sami spółdzielcy nie mają legitymacji do działania w sprawie wykreślenia wpisów do hipotek, do których ustanowienia doszło w wyniku działań naruszających prawo. A zadaniem syndyka jest zaspokajanie roszczeń wierzycieli, a nie troska o spółdzielców – mówi prof. Łętowska. – Chowam sobie tę korespondencję z prokuraturą. Ciekawych rzeczy o prawie cywilnym można się z niej dowiedzieć.

Nawet kiedy wierzyciel ma zarzuty karne za fikcyjne wpisy do hipotek, te nadal pozostają w hipotekach, czyli on ciągle ma prawo zabiegać o pieniądze. A prokuratura nie widzi problemu.

Polityka 10.2018 (3151) z dnia 06.03.2018; Społeczeństwo; s. 33
Oryginalny tytuł tekstu: "Czyściciele wieżowców"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Świat

Dyplomaci jak hostessy – tak działa polskie MSZ

PiS w zasadzie nie prowadzi polityki zagranicznej. Nie potrzebuje więc doświadczonych ambasadorów. Chyba że do roli hostess.

Grzegorz Rzeczkowski
09.10.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną