Rachunki powiernicze - bezpiecznie kupisz mieszkanie

Dom jak w banku
Oczekiwane przez kupujących, odwlekane przez deweloperów. Rachunki powiernicze pozwolą kupować mieszkania bezpiecznie. Pytanie: kiedy?
Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys.
Fabrice Michaudeau/PantherMedia

Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys.

Polityka

W najbliższych miesiącach mieszkania w budowie będą się sprzedawały kiepsko. Część kupców poczeka do końca kwietnia, do wejścia w życie ustawy deweloperskiej (tj. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, uchwalonej 16 września br.). Nowe przepisy mają sprawić, że kupno mieszkania w budowie będzie bezpieczne, nie utopi się pieniędzy w inwestycji kiepskiego dewelopera.

Głównym zabezpieczeniem będą obligatoryjne rachunki powiernicze (patrz ramka). Deweloperzy bronili się przed nimi wiele lat. Po wejściu ustawy w życie będą musieli je otwierać, ale już widać, że zamierzają to zrobić nieprędko.

Wysyp nowych inwestycji

Firmy deweloperskie mają do sprzedania rekordową liczbę mieszkań, szacowaną w sześciu największych aglomeracjach na 48 tys. (według danych firmy doradczej Reas za trzeci kwartał 2011 r.). Odpowiada to w przybliżeniu półtorarocznej sprzedaży. Dopóki los ustawy chroniącej kupujących był niepewny, deweloperzy inwestowali mniej niż w ubiegłym roku. Ale we wrześniu, według GUS, zaczęli budować o 31,4 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Październik też przyniósł wysyp nowych inwestycji (wzrost o 26,9 proc.). Zanim ustawa deweloperska wejdzie w życie, wiele projektów, odłożonych na półki w czasie kryzysu, zostanie zapewne odmrożonych. Choćby tylko formalnie: wystarczy wpis do dziennika budowy, a już inwestycja została rozpoczęta.

Powód tego boomu jest oczywisty. Deweloperzy chcą mieć jak największy zapas mieszkań w budowie, finansowanych na dotychczasowych zasadach. Dzięki temu przez wiele miesięcy będą mogli unikać otwierania rachunków powierniczych, które zaczną obowiązywać dopiero w domach wprowadzanych do sprzedaży po 28 kwietnia przyszłego roku.

– Deweloperzy mogą się przeliczyć. Firmy, które najszybciej wprowadzą rachunki powiernicze, będą się nimi szczycić – mówi Łukasz Madej, prezes firmy doradczej ProDevelopment. – Klienci będą pytać o przepisy zwiększające ich bezpieczeństwo, a przy rosnącej nadpodaży mieszkań deweloperzy muszą proponować coraz lepsze warunki. Ustawa uchwalona została w dobrym momencie.

W rezultacie na pytanie, kiedy w praktyce zacznie się bezpieczniejsze kupowanie, nie ma jeszcze odpowiedzi. Nie wiadomo także, jaka będzie cena tego bezpieczeństwa. Deweloperzy przewidują, że wprowadzenie rachunków powierniczych zwiększy koszty inwestycji mieszkaniowych od kilku do 10 proc. (według raportu firmy Home Broker). – Moim zdaniem, przesadzają – twierdzi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. – Nad szczegółowymi rozwiązaniami, takimi jak gwarancja bankowa, dopiero zresztą pracujemy. Sam rachunek powierniczy dla całej inwestycji to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych rocznie.

Mieszkania przedkryzysowe

Wprowadzenie nowych regulacji nie powinno spowodować wzrostu cen mieszkań – wynika ze wspomnianego raportu Home Brokera, opartego na opiniach deweloperów. Klientów przyciąga się indywidualnym negocjowaniem cen, rabatami, promocjami, więc przerzucanie na nich dodatkowych kosztów inwestycji nie wchodzi w rachubę.

Natomiast już od końca kwietnia można sobie będzie darować sprawdzanie dewelopera, od którego zamierza się kupić mieszkanie. Szczegółowe dane o jego kondycji finansowej i dorobku muszą się znaleźć w prospekcie informacyjnym, sporządzanym dla każdej inwestycji.

Teraz bezpiecznie można kupić tylko mieszkanie gotowe. W sześciu największych aglomeracjach jest ich około 9,5 tys. (według danych Reas). Prawie 3 tys. czeka na kupca już trzy lata. Pośrednicy w handlu nieruchomościami nazywają je mieszkaniami przedkryzysowymi. Nie spełniają dzisiejszych oczekiwań: są za duże i za drogie. Dlatego, na razie z duszą na ramieniu, kupuje się głównie mieszkania, które dopiero powstają.

Budowanie mieszkań nie jest już tak złotym interesem jak w latach 2006–07, kiedy marża dewelopera stanowiła często połowę ceny. Ale nadal – niezłym. Łukasz Madej z ProDevelopment szacuje obecne marże na około 20 proc.

Rachunki powiernicze nie zagrożą finansom dużych renomowanych firm. Kilka z nich zaczęło proponować takie rachunki na długo przed uchwaleniem ustawy (Budimex Nieruchomości nawet rachunek zamknięty – deweloper dostaje z niego pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji). Dużo małych, słabych firm wypadnie jednak z rynku. Nie można już będzie budować wyłącznie za wpłaty klientów. Najwcześniej, przy rachunku otwartym, bank pozwoli sięgnąć po te pieniądze po zakończeniu pierwszego etapu budowy. – Mała firma będzie musiała mieć własne środki na 20–30 proc. kosztów inwestycji – twierdzi Jacek Furga. O kredycie powinna raczej zapomnieć. Wiele wskazuje także na to, że rachunki otwarte będą stanowiły dużą rzadkość. Banki boją się odpowiedzialności: nieuzasadnione wypłacanie pieniędzy deweloperom zagrożone będzie nawet karą więzienia.

Banki dają deweloperom kredyty na budowanie zaledwie 20 proc. mieszkań. Wprowadzenie rachunków powierniczych, zwłaszcza zamkniętych, zwiększy zapotrzebowanie na kredyty. Kryzys na rynkach finansowych nie daje jednak nadziei na odkręcenie kurka przez banki. Dlatego rachunki zamknięte wprowadzą firmy najbardziej wiarygodne dla banków, a także korzystające ze środków z giełdy, obligacji, funduszy inwestycyjnych.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną