Rynek

Kąt dla wkurzonych

Nowy system budowy mieszkań zapobiegnie emigracji młodych?

huffting / Tumblr
Jak zatrzymać młodych? Sprawić, by wchodzili w dorosłość, zakładali rodziny? Kluczem do rozwiązania problemu jest klucz do mieszkania. Kiedy rządowe programy zawodzą, sprawy w swoje ręce biorą samorządy.
forca/PantherMedia

Chcemy zatrzymać u nas młodych ludzi – mówi burmistrz Mikołajek Piotr Jakubowski. Młodzi wkurzeni uciekają z letniej stolicy Mazur do polskiej stolicy albo dalej, do Anglii, Irlandii. W poszukiwaniu pracy, ale także własnych czterech kątów. Gdyby mieli gdzie mieszkać, być może Mikołajki nie wyludniałyby się. Dlatego burmistrz wprowadza autorski system budowy mieszkań.

Podobne mają już niektóre lokalne Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Przykładem Rypin, miasteczko na malowniczym pojezierzu nazywanym Szwajcarią Dobrzyńską. Powstaje tu wyjątkowy dom – trzypiętrowy, z 24 mieszkaniami. Choć architekturą nie będzie się wyróżniał, to o jego wyjątkowości decyduje sposób finansowania budowy.

Inwestor, Rypińskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (RTBS), jest spółką siedmiu gmin z powiatu rypińskiego i okolic. Dopóki można było korzystać z preferencyjnych kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (zlikwidowanego w 2009 r.), RTBS budował sporo. Później inwestycje zawiesił, ale nie na długo.

W 2011 r. zaczął eksperymentalną budowę w Golubiu-Dobrzyniu. Na 50 proc. kosztów zaciągnięty został komercyjny kredyt, drugą połowę wpłacili przyszli mieszkańcy budynku. Jak na TBS, zapłacili słono. Ale w umowach mają zagwarantowane, że po spłaceniu kredytu będą mogli wystąpić o przeniesienie na nich własności mieszkań.

W kolejnej inwestycji RTBS, prowadzonej teraz w Rypinie, warunki są korzystniejsze: wpłata lokatora stanowi 30 proc. kosztów budowy. Czyli jest taka sama, jak maksymalna partycypacja w domach TBS. Na połowę kosztów zaciągnięto kredyt, 20 proc. pożyczyły gminy, udziałowcy RTBS. W rezultacie powstaje drugi blok, w którym po spłacie kredytu lokatorzy staną się właścicielami mieszkań.

Obciążenia opłatami (w czynszu spłaca się także kredyt) będą niewiele większe niż w innych budynkach RTBS. – Czynsz w naszych domach wynosi 7,50 zł za metr kwadratowy. W nowym budynku w Rypinie sięgnie 10 zł – twierdzi Lech Szalkowski, prezes RTBS. W małych miastach buduje się dużo taniej niż w metropoliach, w Rypinie wykonawca bierze za metr kw. 3 tys. zł.

Lokatorzy narzekali, że spłacają kredyt, a mieszkanie nie jest ich. Dlatego wymyśliłem system dochodzenia do własności. Mam już chętnych na następny budynek. Systemem zainteresowały się także inne tebeesy – twierdzi prezes Szalkowski.

Między innymi poznański. – Partycypacja wyniesie 50 proc. kosztów. Po pięciu latach można będzie mieszkanie wykupić. Albo nadal wynajmować – mówi Ryszard Żukowski, prezes poznańskiego TBS. Pilotażowy program przewiduje zbudowanie 20 mieszkań, przeznaczonych głównie dla młodych rodzin.

Gdyby chodziło tylko o to, że w czynszu spłaca się kredyt, nowe systemy miałyby prawdopodobnie niewielu zwolenników. Czynsze w TBS są zwykle niższe od rynkowych. W zbudowanym przez TBS Warszawa Południe nowym domu przy ul. Pory czynsz wyniesie około 20 zł za metr. Połowę tego, czego żądają właściciele mieszkań na Mokotowie.

Ale żeby zostać najemcą 45-metrowego mieszkania w tym domu, trzeba wpłacić 90 tys. zł partycypacji i ponad 10 tys. zł kaucji. I jest się tylko lokatorem. Trzeba się liczyć z podwyżkami czynszu i co dwa lata składać zaświadczenie o wysokości dochodów. Jeśli zarobki przekroczą limit obowiązujący w TBS, będzie się płaciło czynsz rynkowy. Lokator, który wyłożył tyle pieniędzy, będzie się czuł w takiej sytuacji skończonym frajerem.

Dlaczego ludzie ze sporą gotówką decydują się na tak kiepski interes? – Partycypacja to dobra lokata pieniędzy, waloryzowana wzrostem kosztów budownictwa. Rośnie szybciej niż średnie wynagrodzenia, jest lepsza niż lokaty bankowe – przekonuje Wiesław Źrebiec, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. – Poza tym młodzi ludzie wolą mieszkanie wynajmować, niż wiązać sobie ręce kredytem na 30 lat. Jeśli rozwiążą umowę, zwaloryzowane pieniądze z partycypacji do nich wracają.

Trzeba jednak te 100 tys. zł mieć. System, w którym od przyszłego lokatora wymaga się takich pieniędzy, z pewnością nie jest budownictwem społecznym. W europejskich społecznych czynszówkach nie ma partycypacji lokatorskiej. Dofinansowują je gminy i państwo. U nas płaci się podobnie jak kiedyś za własnościowe mieszkanie spółdzielcze i jest się na słabej pozycji lokatora.

Teoretycznie mieszkanie TBS można wykupić, od czterech lat przepisy pozwalają na takie przekształcenia. Lokator musi jednak zapłacić cenę rynkową, pomniejszoną o zwaloryzowaną partycypację, a TBS wyrazić zgodę. Jak podaje portal tbs24.pl, nikt takiej zgody nie dostał. Ani jedno mieszkanie nie zostało wykupione.

23 lipca Sejm przyjął nowelizację ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zapowiadającą przywrócenie preferencyjnych kredytów dla TBS. Oprocentowanie takich kredytów, udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego, byłoby na poziomie WIBOR 3M. Marżę banku sfinansowałby budżet państwa. Pierwszeństwo przy przyznawaniu kredytów miałyby projekty nieprzewidujące partycypacji lokatorskiej, czyli należące do budownictwa autentycznie społecznego. Na zupełne zlikwidowanie partycypacji jednak się nie zdecydowano: nowelizacja zapowiada tylko zmniejszenie jej maksymalnej wysokości z 30 do 25 proc. kosztów inwestycji.

Obniżono także progi dochodowe uprawniające do ubiegania się o mieszkanie TBS, a jednocześnie podwyższono maksymalne stawki czynszu (patrz ramka). Skutki łatwo przewidzieć: lokatorzy nowych domów mogą sobie nie radzić z płaceniem czynszów. Już dziś niektóre TBS mają z tym problem. Według danych za ubiegły rok w Częstochowie z czynszem zalegał co czwarty lokator TBS.

Mimo zapowiedzianego w zmienionej ustawie wsparcia reaktywacja budownictwa TBS i tak nastąpi nieprędko. Jak w starej anegdocie: po pierwsze, bo nie ma armat. Przewiduje się, że budżet państwa dopłaci w przyszłym roku do oprocentowania preferencyjnych kredytów tylko 1,5 mln zł. W 2017 r. też niewiele – 7,2 mln zł. Z puli tej mają przy tym korzystać także gminne spółki i spółdzielnie mieszkaniowe, budujące mieszkania na wynajem. W porównaniu z ponad 700 mln zł, które co roku idą na program Mieszkanie dla Młodych, będą to wydatki symboliczne. Wzrosną dopiero po wygaszeniu MdM. Problem podrzucony więc został kolejnym rządom.

Dzisiaj dla ludzi, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, żeby mieszkanie kupić albo nie chcą zadłużyć się na całe życie, nieporównanie bardziej atrakcyjne są lokalne programy mieszkaniowe, powstające w miastach i gminach. Takie jak opisane dochodzenie do własności za pośrednictwem TBS. Albo jak system stosowany w Mikołajkach.

Pierwszy dom w tym systemie oddano do użytku we wrześniu 2014 r.

Gminna spółka zaciągnęła kredyt na 80 proc. kosztów, udział przyszłych mieszkańców wyniósł 10 proc. (niektórzy wpłacili więcej), udział gminy – także 10 proc. (wniesiona aportem działka). Dom zbudowano tanio, wykonawca wziął za metr kw. 2768 zł. System przypomina dawne spółdzielcze budownictwo lokatorskie, tyle że bez dotacji i z komercyjnym kredytem. Kolejna różnica jest taka, że po spłaceniu kredytu mieszkańcy będą właścicielami lokali.

W domu w Mikołajkach są 22 mieszkania, głównie dwupokojowe. Przy powierzchni 43 m kw. czynsz, łącznie ze spłatą kredytu, sięga 833 zł. Do tego trzeba doliczyć zaliczkę na wodę i kanalizację (118 zł). W sumie zapłaci się jednak mniej, niż wynajmując podobne mieszkanie na rynku, co w Mikołajkach kosztuje około 1,2 tys. zł.

Zainteresowanie jest tak duże, że rozpoczniemy wkrótce budowę dwóch następnych bloków, finansowanych na podobnych zasadach – mówi burmistrz Piotr Jakubowski.

Od dłuższego już czasu toczą się w Polsce dyskusje, czy lepiej jest mieszkanie wynajmować, czy kupować za kredyt bankowy, wiążąc sobie ręce na wiele lat. A także ryzykując, że jeśli stopy procentowe zaczną rosnąć, będzie się płaciło coraz więcej. Gminne programy oferują trzecią opcję: wynajmu z dochodzeniem do własności. Wydaje się, że jest to dziś najbardziej atrakcyjna droga do mieszkania. A raczej ścieżka, ze względu na niewielką jeszcze skalę. Dostępna jest dla ludzi o przeciętnych dochodach. Dlatego, jak żadna inna, zasługuje na to, żeby państwo wsparło ją preferencyjnym kredytem.

Mieszkania wybudowane przez TBS:
1996 – 24
1997 – 381
1998 – 1220
1999 – 3835
2000 – 5835
2001 – 8641
2002 – 4846
2003 – 8438
2004 – 7306
2005 – 7008
2006 – 9186
2007 – 5810
2008–2010 łącznie – 12 061
2011 – 1145
2012 – 1311
2013 – 1718

Źródło: BGK (od 1996 do 2010 r. podano tylko liczbę mieszkań, których budowę kredytuje BGK, za ten okres brak danych GUS), GUS

Co się zmieni w TBS?

Pułapy dochodowe

Obecnie dochód nie może przekroczyć 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w województwie o:
– 20 proc. w przypadku singla
– 80 proc. w gospodarstwie dwuosobowym
– o 40 proc. o każdą kolejną osobę w gospodarstwie

Na Mazowszu pułapem dla dwóch osób jest obecnie 12 065 zł, w woj. warmińsko- mazurskim – 8053 zł 

Po nowelizacji (w nowych domach) dochód nie powinien przekraczać:
– 80 proc. przeciętnego wynagrodzenia w województwie w przypadku singla
– 120 proc. tego wynagrodzenia w gospodarstwie dwuosobowym
– 165 proc. w gospodarstwie trzyosobowym
– 200 proc. w czteroosobowym
– dodatkowo 40 proc. na każdą kolejną osobę

Przy czym przeciętne wynagrodzenie mnożone byłoby przez 1,2.

Czynsz (razem z ratą kredytu)

Obecnie maksymalnie 4 proc. wartości odtworzeniowej (czyli kosztów budowy) rocznie
Najniższy pułap miesięcznej stawki – woj. świętokrzyskie, 10,18 zł za m kw.
Najwyższy – w Warszawie, 19,64 zł za m kw. 

Po nowelizacji (w nowych domach) maksymalnie 5 proc. wartości odtworzeniowej

Wartość ta zmienia się co pół roku. Przy obecnym wskaźniku maksymalna stawka w Warszawie wzrosłaby do 24,53 zł za m kw. 

Źródła: nowela ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i serwis www.tbs24.pl

Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Rynek

Jak PGNiG dosala Zatokę Pucką

Dlaczego mieszkańcom nadmorskiego Kosakowa przeszkadza, że morze jest słone?

Ryszarda Socha
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną