Rynek

M nie dla młodych

Boom czy bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości

Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań. Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań. Małgorzata Kujawka / Agencja Gazeta
Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań. Mimo to nie stają się one dla polskich rodzin bardziej dostępne.
Jeszcze boom, czy już bańka?scanrail/PantherMedia Jeszcze boom, czy już bańka?
M plus, budowane w małych miejscowościach, mają szansę znacznie poprawić sytuację mieszkaniową rodzin, które nie zamierzają stamtąd wyjechać.Goodluz/PantherMedia M plus, budowane w małych miejscowościach, mają szansę znacznie poprawić sytuację mieszkaniową rodzin, które nie zamierzają stamtąd wyjechać.

Artykuł w wersji audio

Gdyby nie to, rząd PiS mógłby się chwalić, że w błyskawicznym tempie „Polskę w ruinie” zamienił na „Polskę w budowie”. W pierwszym półroczu 2017 r. tylko w Warszawie przybyło przecież ponad 13 tys. nowych mieszkań, a we Wrocławiu ponad 10 tys. We wszystkich sześciu miastach, monitorowanych przez RedNet Property Group, deweloperzy sprzedali w tym czasie ponad 39 tys. lokali. Oprócz stolicy i Wrocławia sporo buduje się także w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście. Na końcu listy rekordzistów znajduje się Łódź – 1,5 tys. mieszkań.

Nie jest to zresztą jednorazowy wyskok statystyczny, ponieważ w tym samym czasie tylko w tych sześciu miastach wydano ponad 40 tys. kolejnych pozwoleń na budowę. Deweloperzy cieszą się, że budowlany interes nigdy wcześniej nie kręcił się tak dobrze. Jeszcze kilka lat temu, kiedy rozpoczynali inwestycję, liczyli się z tym, że sprzedaż mieszkań trwa przeciętnie aż trzynaście kwartałów. Teraz wszystkie mieszkania sprzedawane są nawet nie na pniu, ale jeszcze zanim inwestycja się rozpocznie. Kiedy budowa się kończy, w ofercie najczęściej nie ma już żadnego.

Ludzie już nie boją się kupować dziury w ziemi, bo tzw. ustawa deweloperska, uchwalona jeszcze za rządów PO-PSL, o wiele lepiej zabezpiecza interesy nabywców niegotowych lokali. Dramatyczne sytuacje, gdy bankrutujący deweloper zostawiał na lodzie klientów, którzy zapłacili za lokum, ale go nie dostali, obecnie już się niemal nie zdarzają. Popyt na mieszkania więc rośnie. Wraz z nim firmy deweloperskie. Najbardziej prężne, jak Dom Development, połykają deweloperów z miast, w których do niedawna nie byli obecni. Dzięki wchłonięciu Euro Stylu warszawska firma zdobyła dobrą pozycję na rynku trójmiejskim. Wrocławski Archicom kupił od mBanku MLocum. Boom sprzyja konsolidacji.

Tomasz Kołodziejski z RedNet Property Group przewiduje, że boom może potrwać do końca 2018 r. No właśnie, jeszcze boom, czy może już bańka spekulacyjna? Obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym przypomina trochę tę z lat 2007–08, kiedy wraz z szybko rosnącą bańką w górę szły ceny. Pęknięcie bańki zawsze jest bolesne. Zdania w tej kwestii są jednak podzielone.

Jeszcze boom?

Krzysztof Dziubiński z DM Navigator uważa, że to jednak boom, który nie skończy się kryzysem. – Ludzie mają więcej pieniędzy, więc patrzą w przyszłość z optymizmem. Chętniej biorą kredyt także dlatego, że jest tani. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej utrzymuje się poniżej 4 proc. rocznie – mówi.

Jest tak, bo Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na bardzo niskim poziomie, obecnie już niższym niż tempo wzrostu cen. To może trochę przypominać sytuację w Stanach Zjednoczonych tuż przed wybuchem światowego kryzysu finansowego. Można więc powiedzieć, że obecny boom zawdzięczamy polityce pieniężnej. O ile jeszcze w 2006 r. wartość kredytów mieszkaniowych wynosiła zaledwie 77,7 mld zł, to po pierwszym półroczu 2017 r., według NBP, przekroczyła już 391 mld zł. To mniej więcej tyle, ile w ciągu roku wydaje budżet całego naszego państwa. Tylko w tym roku na wzięcie kredytu hipotecznego zdecydowało się 200 tys. rodzin, zadłużając się na 40 mld zł. To kolejny rekord od 2012 r. Aż 43 proc. tegorocznych kredytobiorców mieszka w Warszawie.

Jeśli za jakiś czas okaże się, że to jednak była bańka, winą także można będzie obarczyć RPP. Ma bowiem spory udział w jej pompowaniu, zniechęcając Polaków do oszczędzania. Niskie stopy procentowe jednych bowiem zachęcają do zadłużania się, a innych do kasowania lokat bankowych, oprocentowanych już niżej, niż wynosi stopa inflacji. Tę gotówkę, żeby nie tracić, przeznacza się dziś m.in. na zakup nieruchomości, co także wpływa na szybki wzrost popytu na mieszkania. Według deweloperów aż 40 proc. klientów kupujących nowo budowane lokale płaci za nie gotówką.

No więc, jeszcze boom, czy już bańka? Zwolennicy teorii boomu uważają, że o bańce można by mówić wtedy, gdyby ceny mieszkań szybko rosły i nie towarzyszyło im równie szybkie tempo wzrostu podaży. A tak przecież nie jest, bo mieszkań szybko przybywa. Ceny zaś rosną umiarkowanie.

W najświeższym raporcie AMRON-SAFRIN, śledzącym kredyty i ceny nieruchomości, czytamy, że w ciągu ostatnich trzech lat ceny mieszkań w Warszawie i Gdańsku wzrosły o 6 proc., we Wrocławiu o 5 proc, zaś w Krakowie o niecałe 3 proc. Natomiast w aglomeracji katowickiej nawet spadły, i to aż o 5 proc. Powodów do zmartwienia nie widać. Ale zobaczył je portal Money.pl, analizując publikowany przez NBP tzw. indeks hedoniczny. Pokazuje on, jak zmieniają się ceny identycznych nieruchomości na rynku wtórnym. Czyli – ile kosztowało konkretne mieszkanie przed rokiem, a jaka jest jego cena obecna. Patrząc na rynek w taki sposób, widzimy, że w pierwszym kwartale 2017 r. ceny wzrosły aż o 7 proc. A to już wskazuje na bańkę. Zwłaszcza że w Kielcach, Katowicach czy Opolu minimalnie spadły.

Podobne wnioski płyną z lektury analiz Ochnik Development, dotyczących średnich cen mieszkań w drugim kwartale 2017 r. w sześciu największych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź). Okazuje się, że były one aż o ponad 8 proc. wyższe od tych, które oferowano w poprzednim kwartale. A więc w miastach, w których popyt na mieszkania jest najwyższy, ceny także rosną dużo szybciej. Określenie „umiarkowane tempo” nie wydaje się adekwatne. Jak bańka pęknie, ceny mieszkań spadną. Za to raty kredytu wzrosną, bo to pęknięcie może nastąpić w chwili wzrostu stóp procentowych. Zadłużeni hipotecznie staną się zadłużeni jeszcze bardziej, za to ci, którzy kupowali lokale, licząc na lepszy zarobek, mogą się przeliczyć.

Klucze coraz dalej

Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań. Drugim, być może jeszcze ważniejszym, jest to, że mimo tak ogromnej liczby budowanych mieszkań polskim rodzinom o klucze do własnego lokum wcale nie jest łatwiej. Z raportu AMRON-SAFRIN wynika, że nawet trudniej.

Wartość tego raportu polega na tym, że każdorazowo podaje on tzw. indeks dostępności mieszkaniowej (IDM) dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób oraz jednego starszego dziecka. Przy obliczaniu tego wskaźnika bierze się pod uwagę wzrost cen nieruchomości w największych miastach, wysokość oprocentowania kredytów mieszkaniowych, średnie dochody rodzin w porównaniu z pierwszym kwartałem 2017 r. oraz wzrost kosztów utrzymania.

Stosując ten miernik, autorzy doszli do zaskakującego wyniku – indeks dostępności mieszkaniowej pogorszył się aż o 7,5 pkt. Mieszkaniowy boom nie przekłada się więc wcale na poprawę sytuacji mieszkaniowej polskich rodzin. Własnego lokum ciągle nie ma 1,5 mln osób. Jak to się ma do informacji GUS, że w latach 2010–16 w Polsce budowano średnio 16 mieszkań na 10 tys. mieszkańców, ale w największych miastach wskaźnik ten był kilkakrotnie wyższy? W Krakowie mieszkań budowano aż 73, w Warszawie 68, a we Wrocławiu nawet 83. Co się stało z tymi lokalami, skoro sytuacja mieszkaniowa polskich rodzin wcale się nie poprawia?

Znawcy rynku różnie na to pytanie odpowiadają. Część nowych mieszkań kupują firmy zagraniczne, przeważnie hurtem. W luksusowym wieżowcu Liebeskinda przy ul. Złotej w Warszawie taka firma wykupiła już kilka pięter. Wielu nabywców nowych luksusowych mieszkań przeprowadza się do nich z innych, nieco mniej luksusowych, co warunków mieszkaniowych „zwykłych Polaków” także nie poprawia. Inni po prostu chcą mieć w modnych miejscowościach drugie mieszkanie. Tacy, jak ci, którzy za metr kwadratowy w apartamentowcu w Gdyni Orłowie bez targowania zapłacili 30 tys. zł. Ogromna część nabywców nowych standardowych lokali nie kupuje ich dla siebie, lecz z przeznaczeniem na wynajem. Skoro więc buduje się naprawdę dużo, a z tego połowa, może więcej, idzie pod wynajem, to ceny takich mieszkań nareszcie powinny spadać. Polski rynek powinien się cywilizować, upodabniać do niemieckiego, co dawałoby powody do radości.

Młodzi ciągnący z prowincji do dużych miast, zarabiający tam niewiele więcej, niż kosztuje wynajęcie kawalerki, musieliby taką dobrą zmianę odczuć w swoich portfelach. Jakoś jednak nie odczuwają, bo ceny mieszkań na wynajem wcale nie spadają! A w dobrych lokalizacjach nawet nieco rosną. Te lokale nie są bowiem przeznaczone dla mieszkańców, ale dla turystów. Takich, którzy wolą na kilka dni wynająć mieszkanie i czuć się w nim swobodnie, niż więcej płacić za hotel. Nowe mieszkania zaczynają być tańszą konkurencją dla hoteli, ale sytuacji mieszkaniowej w kraju nie poprawiają. Cen wynajmu tzw. długoterminowego nie zbijają.

Raport AMRON-SAFRIN to potwierdza. Średnia cena za wynajęcie mieszkania o powierzchni 50 m kw. w Warszawie wynosi 1559 zł, we Wrocławiu 1470 zł, w Krakowie 1390 zł i prawie tyle samo w Gdańsku – 1389 zł. W Poznaniu 1216 zł, a w Łodzi już tylko 894 zł. Najtaniej jest w Katowicach – 859 zł. Lepsza lokalizacja oznacza jeszcze wyższą cenę. I nie jest to cena ostateczna, ponieważ do niej trzeba doliczyć tak zwane media – czyli rachunki za energię, wywóz śmieci, wodę, ogrzewanie itp.

Maria Świetlik z Akcji Demokracja dorzuca do tych liczb tzw. dominantę, czyli najczęściej otrzymywane zarobki – wynoszą one 1,8 tys. zł na rękę. Dlatego młodzi poszukujący pracy w dużych miastach gnieżdżą się w jednym mieszkaniu po kilka osób. Ale jak długo można tak żyć, o założeniu rodziny i dzieciach nie wspominając? Przy tak horrendalnych cenach najmu nie mamy szans zbliżyć się do Niemców. Tam aż 40 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce – zaledwie 16,6 proc. (dane Eurostatu). W tych 16,6 proc. mieszkań większość to jednak lokale komunalne oraz socjalne. Takich, za których wynajęcie trzeba zapłacić czynsz rynkowy, jest zaledwie 4,5 proc. I więcej szybko nie będzie. Unijna średnia wynosi 20 proc.

M plus eksmisja

Rządowy program Mieszkanie plus miał tę sytuację zmienić, jednak eksperci twierdzą, że tak się nie stanie. Największy popyt i najwyższe ceny obserwujemy w największych miastach. Tam szukają lokum studenci, do nich, za bardziej atrakcyjną i lepiej płatną pracą, migrują młodzi ze wsi i mniejszych miast. To oni najbardziej liczyli, że konkurencja tanich mieszkań z programu obniży rynkowe ceny lokali wynajmowanych przez prywatne osoby. – Niestety, w największych miastach zmian praktycznie nie będzie – twierdzi Michał Krajkowski, główny analityk Notus Finance. Na obniżkę cen nie ma co liczyć. W ramach programu mieszkania będą budowane głównie w małych miejscowościach, a nie tam, gdzie zapotrzebowanie na nie jest najwyższe. Zarabiający na wynajmie mogą spać spokojnie, konkurencja tanich mieszkań z programu im nie grozi.

Maciej Górka z portalu Domiporta.pl jest równie sceptyczny. Bo jeśli nawet w ramach programu zbudowane zostaną mieszkania w dużych aglomeracjach, to nie zanosi się, żeby były tanie. – W Warszawie proponuje się, żeby czynsz za 50-metrowe mieszkanie, z opcją dojścia do własności, wynosił 959 zł. Rada Ministrów jeszcze się do tych propozycji nie ustosunkowała. Do tego dojdzie opłata dla administratora i oczywiście rachunki za wszystkie media. Zważywszy, że mieszkania będą powstawały w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach i że trzeba je będzie samemu wyposażyć, to wcale nie jest tanio – mówi Górka. Czynsz bez opcji własności ma być na poziomie 675 zł plus rachunki. Młodzi, których zarobki pozwolą na poniesienie tych wydatków, mogą jednak nie spełniać ostrych kryteriów dochodowych, żeby starać się o M z programu.

M plus, budowane w małych miejscowościach, mają szansę znacznie poprawić sytuację mieszkaniową rodzin, które nie zamierzają stamtąd wyjechać. Marię Świetlik oburza jednak, że deweloperzy, którzy dostają pod ich budowę grunt za darmo, otrzymali od państwa prawo wyrzucania ludzi na bruk bez wyroku sądu. – Przy czynszach tylko nieco niższych od komercyjnych wcale nie będzie trudno znaleźć się w sytuacji, że przez miesiąc czy dwa nie stać nas będzie na ich zapłacenie – uważa. Dobrodziejstwo może okazać się pułapką.

PiS zapewniał, że zmieni podejście Polaków do wynajmowania mieszkań. Żebyśmy, przy zarobkach kilkakrotnie niższych niż u zachodnich sąsiadów, nie rozwiązywali problemów mieszkaniowych, zakładając sobie na szyję pętlę kredytu na 25–30 lat. Zamiast tego powinniśmy, tak jak inni, po prostu wynajmować. Z obietnicy rządu na razie jednak nic nie wychodzi, bo żeby zmieniło się podejście, najpierw w dół muszą ruszyć ceny. A na to się nie zanosi.

***

Kto wynajmuje, ten się nie zadłuża

(wynajmujący mieszkania na zasadach rynkowych, dane za 2016 r., w proc.)

Niemcy – 39

Dania – 38

Austria – 30

Holandia – 30

Szwecja – 29

Luksemburg – 21

Belgia – 20

Francja – 20

Grecja – 20

Wielka Brytania – 18

Czechy – 15

Włochy – 15

Hiszpania – 14

Irlandia – 14

Portugalia – 13

Słowacja – 9

Łotwa – 8

Słowenia – 5

POLSKA – 4,5

Węgry – 4,5

Bułgaria – 2,5

Estonia – 3,5

Malta – 2

Chorwacja – 1

Litwa – 1

Rumunia – 1

Źródło: Notus Finance

Polityka 42.2017 (3132) z dnia 17.10.2017; Rynek; s. 36
Oryginalny tytuł tekstu: "M nie dla młodych"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną