Boom czy bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości

M nie dla młodych
Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań. Mimo to nie stają się one dla polskich rodzin bardziej dostępne.
Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań.
Małgorzata Kujawka/Agencja Gazeta

Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań.

Jeszcze boom, czy już bańka?
scanrail/PantherMedia

Jeszcze boom, czy już bańka?

M plus, budowane w małych miejscowościach, mają szansę znacznie poprawić sytuację mieszkaniową rodzin, które nie zamierzają stamtąd wyjechać.
Goodluz/PantherMedia

M plus, budowane w małych miejscowościach, mają szansę znacznie poprawić sytuację mieszkaniową rodzin, które nie zamierzają stamtąd wyjechać.

audio

AudioPolityka Joanna Solska - M nie dla młodych

Gdyby nie to, rząd PiS mógłby się chwalić, że w błyskawicznym tempie „Polskę w ruinie” zamienił na „Polskę w budowie”. W pierwszym półroczu 2017 r. tylko w Warszawie przybyło przecież ponad 13 tys. nowych mieszkań, a we Wrocławiu ponad 10 tys. We wszystkich sześciu miastach, monitorowanych przez RedNet Property Group, deweloperzy sprzedali w tym czasie ponad 39 tys. lokali. Oprócz stolicy i Wrocławia sporo buduje się także w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście. Na końcu listy rekordzistów znajduje się Łódź – 1,5 tys. mieszkań.

Nie jest to zresztą jednorazowy wyskok statystyczny, ponieważ w tym samym czasie tylko w tych sześciu miastach wydano ponad 40 tys. kolejnych pozwoleń na budowę. Deweloperzy cieszą się, że budowlany interes nigdy wcześniej nie kręcił się tak dobrze. Jeszcze kilka lat temu, kiedy rozpoczynali inwestycję, liczyli się z tym, że sprzedaż mieszkań trwa przeciętnie aż trzynaście kwartałów. Teraz wszystkie mieszkania sprzedawane są nawet nie na pniu, ale jeszcze zanim inwestycja się rozpocznie. Kiedy budowa się kończy, w ofercie najczęściej nie ma już żadnego.

Ludzie już nie boją się kupować dziury w ziemi, bo tzw. ustawa deweloperska, uchwalona jeszcze za rządów PO-PSL, o wiele lepiej zabezpiecza interesy nabywców niegotowych lokali. Dramatyczne sytuacje, gdy bankrutujący deweloper zostawiał na lodzie klientów, którzy zapłacili za lokum, ale go nie dostali, obecnie już się niemal nie zdarzają. Popyt na mieszkania więc rośnie. Wraz z nim firmy deweloperskie. Najbardziej prężne, jak Dom Development, połykają deweloperów z miast, w których do niedawna nie byli obecni. Dzięki wchłonięciu Euro Stylu warszawska firma zdobyła dobrą pozycję na rynku trójmiejskim. Wrocławski Archicom kupił od mBanku MLocum. Boom sprzyja konsolidacji.

Tomasz Kołodziejski z RedNet Property Group przewiduje, że boom może potrwać do końca 2018 r. No właśnie, jeszcze boom, czy może już bańka spekulacyjna? Obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym przypomina trochę tę z lat 2007–08, kiedy wraz z szybko rosnącą bańką w górę szły ceny. Pęknięcie bańki zawsze jest bolesne. Zdania w tej kwestii są jednak podzielone.

Jeszcze boom?

Krzysztof Dziubiński z DM Navigator uważa, że to jednak boom, który nie skończy się kryzysem. – Ludzie mają więcej pieniędzy, więc patrzą w przyszłość z optymizmem. Chętniej biorą kredyt także dlatego, że jest tani. Oprocentowanie pożyczki hipotecznej utrzymuje się poniżej 4 proc. rocznie – mówi.

Jest tak, bo Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na bardzo niskim poziomie, obecnie już niższym niż tempo wzrostu cen. To może trochę przypominać sytuację w Stanach Zjednoczonych tuż przed wybuchem światowego kryzysu finansowego. Można więc powiedzieć, że obecny boom zawdzięczamy polityce pieniężnej. O ile jeszcze w 2006 r. wartość kredytów mieszkaniowych wynosiła zaledwie 77,7 mld zł, to po pierwszym półroczu 2017 r., według NBP, przekroczyła już 391 mld zł. To mniej więcej tyle, ile w ciągu roku wydaje budżet całego naszego państwa. Tylko w tym roku na wzięcie kredytu hipotecznego zdecydowało się 200 tys. rodzin, zadłużając się na 40 mld zł. To kolejny rekord od 2012 r. Aż 43 proc. tegorocznych kredytobiorców mieszka w Warszawie.

Jeśli za jakiś czas okaże się, że to jednak była bańka, winą także można będzie obarczyć RPP. Ma bowiem spory udział w jej pompowaniu, zniechęcając Polaków do oszczędzania. Niskie stopy procentowe jednych bowiem zachęcają do zadłużania się, a innych do kasowania lokat bankowych, oprocentowanych już niżej, niż wynosi stopa inflacji. Tę gotówkę, żeby nie tracić, przeznacza się dziś m.in. na zakup nieruchomości, co także wpływa na szybki wzrost popytu na mieszkania. Według deweloperów aż 40 proc. klientów kupujących nowo budowane lokale płaci za nie gotówką.

No więc, jeszcze boom, czy już bańka? Zwolennicy teorii boomu uważają, że o bańce można by mówić wtedy, gdyby ceny mieszkań szybko rosły i nie towarzyszyło im równie szybkie tempo wzrostu podaży. A tak przecież nie jest, bo mieszkań szybko przybywa. Ceny zaś rosną umiarkowanie.

W najświeższym raporcie AMRON-SAFRIN, śledzącym kredyty i ceny nieruchomości, czytamy, że w ciągu ostatnich trzech lat ceny mieszkań w Warszawie i Gdańsku wzrosły o 6 proc., we Wrocławiu o 5 proc, zaś w Krakowie o niecałe 3 proc. Natomiast w aglomeracji katowickiej nawet spadły, i to aż o 5 proc. Powodów do zmartwienia nie widać. Ale zobaczył je portal Money.pl, analizując publikowany przez NBP tzw. indeks hedoniczny. Pokazuje on, jak zmieniają się ceny identycznych nieruchomości na rynku wtórnym. Czyli – ile kosztowało konkretne mieszkanie przed rokiem, a jaka jest jego cena obecna. Patrząc na rynek w taki sposób, widzimy, że w pierwszym kwartale 2017 r. ceny wzrosły aż o 7 proc. A to już wskazuje na bańkę. Zwłaszcza że w Kielcach, Katowicach czy Opolu minimalnie spadły.

Podobne wnioski płyną z lektury analiz Ochnik Development, dotyczących średnich cen mieszkań w drugim kwartale 2017 r. w sześciu największych miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Łódź). Okazuje się, że były one aż o ponad 8 proc. wyższe od tych, które oferowano w poprzednim kwartale. A więc w miastach, w których popyt na mieszkania jest najwyższy, ceny także rosną dużo szybciej. Określenie „umiarkowane tempo” nie wydaje się adekwatne. Jak bańka pęknie, ceny mieszkań spadną. Za to raty kredytu wzrosną, bo to pęknięcie może nastąpić w chwili wzrostu stóp procentowych. Zadłużeni hipotecznie staną się zadłużeni jeszcze bardziej, za to ci, którzy kupowali lokale, licząc na lepszy zarobek, mogą się przeliczyć.

Klucze coraz dalej

Strach przed bańką to nie jedyny powód skłaniający do powściągliwości przy ocenie obecnej sytuacji na rynku mieszkań. Drugim, być może jeszcze ważniejszym, jest to, że mimo tak ogromnej liczby budowanych mieszkań polskim rodzinom o klucze do własnego lokum wcale nie jest łatwiej. Z raportu AMRON-SAFRIN wynika, że nawet trudniej.

Wartość tego raportu polega na tym, że każdorazowo podaje on tzw. indeks dostępności mieszkaniowej (IDM) dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób oraz jednego starszego dziecka. Przy obliczaniu tego wskaźnika bierze się pod uwagę wzrost cen nieruchomości w największych miastach, wysokość oprocentowania kredytów mieszkaniowych, średnie dochody rodzin w porównaniu z pierwszym kwartałem 2017 r. oraz wzrost kosztów utrzymania.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną