7 dylematów kredytobiorcy
Pożyczać teraz czy jeszcze poczekać? Jaka rata na jakie lata? W walutach czy w złotówkach? Planujący zaciągnięcie kredytu na kupno nieruchomości jeszcze nigdy nie mieli tylu problemów do rozwiązania. Warto przeczytać nasz poradnik i zdecydować rozsądnie, bo hipoteka to zobowiązanie na dziesiątki lat.

 

Dla kupujących mieszkanie, dom lub działkę wieści z rynku są optymistyczne – będzie trochę taniej, przynajmniej przez jakiś czas. W przypadku tych, którzy planują zakup na kredyt, wiadomości są gorsze – tanio już było. To zresztą sprzężenie zwrotne. Obserwowany w ostatnich dwóch latach szalony boom cenowy nakręciły w dużej mierze banki, luzując politykę kredytową. Konsekwentnie zwiększały kwotę, którą były w stanie pożyczyć przeciętnej rodzinie na własne cztery kąty. Mieszkania zaczęły więc drożeć, początkowo w tempie wzrostu możliwości pożyczkowych, a potem nawet szybciej. Teraz trend się odwraca – coraz mniej osób stać na coraz większe kredyty, które dodatkowo są coraz droższe. W ten sposób maleje popyt i ceny nieruchomości hamują.

Głód mieszkaniowy Polaków nie został jednak zaspokojony. Szacuje się, że wciąż brakuje około dwóch milionów mieszkań. Kto może, wynosi się na swoje, buduje się albo zmienia na większe – coraz częściej na kredyt. Według danych NBP Polacy wzięli kredyty hipoteczne na łączną kwotę 108 mld zł. W ciągu ostatnich pięciu lat to 6-krotny skok. Z kolei Związek Banków Polskich podał, że w maju br. liczba rodzin, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, przekroczyła milion (dla porównania – w 2002 r. było to 255 tys. gospodarstw domowych). W rozwiniętych światowych gospodarkach wartość długów hipotecznych sięga 40–50 proc. wartości rocznego PKB państw. U nas wciąż jest to około 10 proc. A przecież nasza gospodarka i system finansowy coraz bardziej zbliżają się do zachodnich wzorców. Od kredytów hipotecznych nie uciekniemy. Coraz więcej osób, chcąc kupić mieszkanie czy dom, zadłuży się w banku.

Z danych firmy doradztwa kredytowego Open Finance wynika, że biorący we wrześniu kredyt np. w Lublinie wnioskował średnio o 257 tys. zł, w Poznaniu i Gdańsku – po 320 tys. zł, w Krakowie – 350 tys. zł, zaś w Warszawie – aż o 412 tys. zł. Przy czym średni okres, na jaki zaciągano zobowiązanie, wynosił 30 lat. Przy tak dużej sumie pieniędzy pożyczanej na tak długi czas podjęcie trafnej decyzji staje się wyjątkowo trudne. Wpływa na to kilka czynników, które musi wziąć pod uwagę każdy potencjalny kredytobiorca.

1
Pożyczać czy poczekać?

Sytuacja na rynku nieruchomości dała kupującym pewien luz. Nie ma już noża na gardle, licytacji między chętnymi, pośpiesznego podpisywania umów, bo jeszcze ktoś nas podkupi, przebije i sprzątnie lokal sprzed nosa. W absolutnym szczycie hossy bank BGŻ nadawał w telewizji symboliczną reklamę z kowbojem, który trafiał odpowiednie lokum, bo był najszybszy. Te czasy na szczęście za nami. Teraz można nieco poprzebierać i pogrymasić. Ten komfort nie dotyczy jednak osób, które kupując nieruchomość w 100 proc. będą się podpierać kredytem.

Jeden z dzienników zorganizował ostatnio debatę, na którą zaproszono prezesów sześciu czołowych polskich banków. Wniosek z dyskusji redakcja wytłuściła grubą czcionką: kończy się era tanich kredytów hipotecznych. Niestety, to może się sprawdzić. Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się z dwóch elementów. Stawki WIBOR dla pożyczek w złotówkach (lub też LIBOR dla franków), która oznacza koszt pieniądza na rynku międzybankowym, oraz z marży – czyli rzeczywistego zarobku banku. W ciągu ostatnich dwóch lat banki stoczyły prawdziwie morderczą walkę o względy klientów. Najprościej kusić tanim kredytem, więc z miesiąca na miesiąc obniżały swe marże. Z 3–4 pkt proc. do nawet 0,5 pkt proc. – To ewenement na skalę światową. Mamy najtańsze marże przy kredytach hipotecznych w Europie – mówi Michał Macierzyński, analityk z portalu Bankier.pl. W pewnym momencie instytucje finansowe zorientowały się jednak, że przestają zarabiać. Tym bardziej że tzw. kryzys hipoteczny w USA zmniejszył ilość gotówki w obiegu i podniósł koszt pozyskania pieniędzy z rynków finansowych. Bankom coraz trudniej jest przyciągać kapitał, który potem nam pożyczają. Na przykład muszą oferować coraz wyżej oprocentowane lokaty terminowe czy konta osobiste. W efekcie muszą podnieść marże, aby utrzymać zyski na akceptowalnym przez właścicieli poziomie.

To oficjalne wytłumaczenie. Jest jednak i drugie dno całej sprawy. Oto na polskim rynku coraz mocniej rozpychają się banki dotąd niewielkie, które obniżając ceny chcą zdobyć jak najwięcej klientów (np. GE Money Bank, DomBank, Getin Bank, Polbank, Noble Bank). Ich agresywna polityka przynosi efekty. To z kolei nie podoba się największym graczom na rynku, takim jak Pekao, PKO BP czy ING. Ich zdaniem zbyt tanie kredyty psują rynek, rozpieszczają klienta, który żąda coraz większych promocji. Tajemnicą poliszynela jest, że to właśnie najwięksi gracze są zwolennikami skrócenia smyczy hipotecznym kredytobiorcom. To oni naciskają na Związek Banków Polskich i Komisję Nadzoru Bankowego. Lobbują za zaostrzeniem kryteriów obliczania zdolności kredytowej, zakazem pożyczania na 100 proc. wartości nieruchomości oraz ograniczeniami w udzielaniu kredytów walutowych. Chcą w ten sposób utrudnić życie ostro sobie poczynającej, choć na razie drobnej, konkurencji.

Wniosek: Jeżeli zależy ci, by marża twego kredytu była niska, zdecyduj się szybko. Przy negocjowaniu warunków umowy kredytowej warto sprawdzić, czy bank oferuje marżę stałą (przez cały okres kredytowania), czy też zastrzega sobie możliwość jej zmiany np. co 5 lat.

2
Czy mam zdolność kredytową?

Polityka największych banków jest zbieżna z przekonaniem Komisji Nadzoru Bankowego, która obawia się, że dalsze luzowanie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych może doprowadzić do tego, że zrealizuje się u nas amerykański scenariusz.

Te obawy są poniekąd słuszne. Podstawowym sitem dla klientów banku od lat było indywidualne badanie tzw. zdolności kredytowej. Zanim pożyczymy na mieszkanie, musimy się wyspowiadać – ile zarabiamy i jakie mamy miesięczne wydatki (karty kredytowe, czynsz, stałe opłaty, rachunki). Na tej podstawie analityk finansowy określa, czy spłacimy kredyt i czy miesięczna rata nie będzie zbyt wielkim obciążeniem dla naszego domowego budżetu. W teorii ten system działa świetnie, tyle że banki, walcząc o klienta, na jego możliwości finansowe patrzą przez palce. Zdolność kredytowa Polaków rosła ostatnio znacznie szybciej niż zarobki. W tym układzie obie strony trochę kręcą, obie o tym wiedzą i obie mają w tym interes.

Komisja Nadzoru Bankowego już raz interweniowała – od lipca 2006 r. przykręcono nieco kurek z kredytami we frankach szwajcarskich (CHF). Pożyczanie w szwajcarskiej walucie ma tę zaletę, że jest nadal 2–3 proc. tańsze od pożyczek w złotówkach. To daje nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na całej operacji. Ale jest haczyk – ryzyko wzrostu kursu franków w stosunku do złotówki, co natychmiast podniesie nam miesięczną ratę. Tamta pierwsza interwencja KNB – tzw. rekomendacja „S”– zaostrzyła zasady badania zdolności kredytowej przy kredytach we frankach. Dziś, aby móc pożyczyć na mieszkanie w CHF, musimy mieć zdolność do zaciągnięcia analogicznego kredytu w złotówkach, powiększonego o 20 proc. To odcięło od kredytu we frankach rodziny biedniejsze, których domowy budżet po gwałtownym wzroście kursu franka przestałby się domykać. Zdaniem firmy Expander ograniczenie wprowadzone przez KNB spowodowało, że od bankowego okienka z kwitkiem musiała odejść co czwarta taka rodzina. Ale według ekspertów nasz system finansowy stał się w ten sposób bardziej stabilny.

Podobno kolejną sprawą, której przygląda się KNB, jest pożyczanie bez wymaganego wkładu własnego (tzw. 100 proc. wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości). Im on jest mniejszy, tym bank ponosi mniejsze ryzyko, bo pożyczył mniej na nieruchomość wartą znacznie więcej. W razie problemów łatwiej odzyska pieniądze. Tymczasem z raportu Open Finance wynika, że statystyczny kredyt hipoteczny zaciągany jest już na 85–90 proc. wartości nieruchomości. Co jednak się zdarzy, gdy wartość mieszkania lub działki spadnie, a kredytobiorca straci pracę? Już teraz co drugie gospodarstwo przeznacza ponad połowę pensji na tzw. sztywne wydatki (raty, opłaty, rachunki itp.). Po utracie zatrudnienia płynność finansową w ciągu miesiąca straci aż 62 proc. ankietowanych (dane firmy AZ Finanse). Dokładnie w ten sposób narodził się kryzys w Ameryce.

Sceptyków nie przekonują badania firmy doradczej Expander, z których wynika, że kredyty hipoteczne są najlepiej spłacanymi w kraju, a problemy z bieżącym regulowaniem zobowiązań ma zaledwie co pięćdziesiąty kredytobiorca (odsetek ten spada: z 3,22 proc. klientów w lutym 2005 r. do 2,16 proc. dziś). KNB może podnieść zalecane wymagania zabezpieczenia kapitałowego dla kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. W ten sposób zmusi bank do zamrożenia w skarbcu znacznie większej ilości gotówki (tak przecież trudno ostatnio dostępnej). To oczywiście natychmiast przełoży się na wzrost kosztu takiego kredytu.

Wniosek: Jeżeli nie masz wielkich widoków na poprawę zdolności kredytowej w najbliższym czasie (czyli na znaczny wzrost dochodów) oraz masz zamiar pożyczyć „na styk” (maksymalną kwotę, na jaką cię stać), z ratą będącą dużym obciążeniem rodzinnego budżetu, na 100 proc. wartości nieruchomości – lepiej podejmij decyzję w ciągu najbliższych kilku miesięcy.

3
Co ze stopami?

 Do kwestii marży kredytowej – na którą banki mają wpływ – dochodzi jeszcze czynnik obiektywny, czyli wysokość stóp procentowych. A te rosną, a wraz z nimi LIBOR i WIBOR, co podnosi koszt kredytu. W ciągu roku stopa referencyjna NBP wzrosła o 0,75 pkt proc. (z 4,0 do 4,75), a w listopadzie spodziewana jest kolejna podwyżka. Szwajcarski Bank Centralny rozpoczął podnoszenie stóp już na początku 2006 r., co podrożyło kredyt w CHF o prawie 2,5 proc.

Wniosek: Jeżeli pożyczasz, zostaw sobie w domowym budżecie margines bezpieczeństwa. Pamiętaj, że dalszy wzrost stóp procentowych może zwiększyć twoją ratę (średnio po ok. 90 zł na każde 0,5 pkt proc.). Ale też nie wpadaj w panikę, gdy usłyszysz negatywną dla siebie decyzję Rady Polityki Pieniężnej. Podwyżki i obniżki stóp idą cyklicznie – jak coś rośnie, będzie musiało spadać. Zdaniem ekonomistów aktualny cykl podwyżek zbliża się powoli do końca.

4
Waluty czy złotówki?

Do niedawna odpowiedź była dość prosta. Każdy pożyczał we frankach szwajcarskich, bo taki kredyt jest o ok. 15 proc. tańszy od złotówkowego. Przy długu w wysokości 350 tys. zł daje to ok. 300 zł oszczędności przy spłacie miesięcznej raty. Dziś jednak kredyt w CHF zaciągnąć coraz trudniej. A ciągły spadek marż na kredytach złotówkowych sprawił, że stają się one atrakcyjną alternatywą. Tym bardziej że są pozbawione ryzyka kursowego. Dają jedną stałą miesięczną ratę, zależną jedynie od zmian stóp procentowych.

Dotąd ryzyko kursowe pracowało na korzyść kredytobiorców. – Spadek wartości szwajcarskiej waluty niwelował nawet wzrost szwajcarskich stóp procentowych – mówi Michał Macierzyński, analityk portalu bankier.pl. Czy ten trend się utrzyma? Tu zdania są podzielone. Najbardziej optymistyczny scenariusz to 1,80 zł za franka w momencie, w którym Polska będzie wchodziła do strefy euro. Większość ekonomistów twierdzi, że wartość franka, jeżeli nie będzie dalej spadać, to co najmniej się utrzyma. Według wyliczeń Expandera, aby raty w CHF zrównały się z tymi w kredytach złotówkowych, kurs franka musiałby przekroczyć 3 zł. A do tego potrzeba by krachu w polskiej gospodarce.

Wniosek: Pożyczaj we frankach, jeśli tylko dostaniesz kredyt w tej walucie i nie boisz się podjąć ryzyka kursowego.

5
Na długo czy na krócej?

Zdolność kredytowa, a więc i kwota, którą możemy dostać, jest coraz częściej sztucznie powiększana przez wydłużenie okresu kredytowania (nawet do pół wieku). Ten kij ma jednak dwa końce. Im dłuższy czas spłaty, tym więcej pieniędzy oddamy bankowi. Przy kredycie na pół miliona złotych wydłużając czas z 30 do 40 lat obniżamy co prawda miesięczną ratę o 300 zł, ale za to zwiększamy sumę łącznych odsetek o prawie 40 proc!

Wniosek: Trzeba realnie ocenić, jaką ratę jesteśmy w stanie udźwignąć. Polityka „najmniejszej możliwej raty” jest opłacalna, tylko jeżeli dziś mamy małe możliwości, ale spodziewamy się dużych przypływów gotówki za kilka lat i z góry zakładamy, że i tak spłacimy kredyt w ciągu 10–15 lat.

6
Jak tu teraz żyć?

Choć zabrzmi to zaskakująco, coraz głośniej mówi się też o psychologicznych skutkach życia z kredytem. Przedstawiciel wielkomiejskiej klasy średniej z aspiracjami, który nie chce mieszkać byle gdzie i byle jak, musi przygotować się na wydatek od 500 tys. zł, a w Warszawie nawet około miliona złotych. Jeśli chce na to wziąć kredyt, perspektywę ma porażającą: do późnej starości będzie oddawać co miesiąc co najmniej 3 tys. zł. Ludzie gorzej sytuowani mają do podjęcia jeszcze bardziej dramatyczną decyzję. Dla nich kredyt hipoteczny może często oznaczać rezygnację z wszelkich życiowych przyjemności. A gdzie wakacje, drobne luksusy, oszczędzanie na emeryturę? A co, gdy nie daj Boże jakaś choroba w rodzinie?

Optymistyczna wiadomość jest taka, że Polacy zarabiają coraz więcej. Realny wzrost wynagrodzeń w niektórych branżach tylko w ciągu ostatniego kwartału wyniósł 10–15 proc. To oznacza, że kredytowe raty będą coraz mniejszym obciążeniem dla naszych domowych budżetów.

Wniosek: Nie zapożyczaj się „na styk”. Zawsze zostaw sobie finansową poduszkę bezpieczeństwa. Być może warto zrezygnować z kilkunastu dodatkowych metrów mieszkania zamiast ze wszystkich życiowych przyjemności.

7
Jak nie dać się złapać?

Zanim podpiszemy umowę kredytową z bankiem, przeczytajmy ją dokładnie. Gdy kredyty są tanie, banki wymyślają tysiące sposobów, aby na nich dodatkowo zarobić. Oto najczęstsze pułapki, jakie drobnym druczkiem zapisane są w umowach:

Uwaga na symulacje – przy pierwszym kontakcie z bankiem handlowiec zazwyczaj poda nam wstępne wyliczenia miesięcznych rat i odsetek, jakie łącznie zapłacimy. Wielu klientów uznaje je za ostateczne, a to duży błąd, bo gdy umowa zostanie już podpisana, nagle okazuje się, że musimy zapłacić kilkaset złotych więcej. Dzieje się tak dlatego, że wstępne wyliczenia nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów, są często uproszczone i podkoloryzowane. Pod żadnym pozorem nie należy ich uznawać za wiążące.

Opłaty i prowizje – im więcej postanowień mamy zapisanych w umowie, tym dla nas lepiej. Często tabela opłat i prowizji, pobieranych przez bank, nie jest integralną częścią umowy. Tymczasem umowa kredytowa z bankiem może się zmienić tylko za zgodą obu stron, a tabelę opłat i prowizji bank zmienia sobie sam. Dlatego zadbaj, aby twoja umowa jak najrzadziej odwoływała się do tabeli czy regulaminów. Szczególnie ważne jest wpisanie do umowy braku opłat przy wcześniejszej spłacie całości lub części kredytu.

Sposób obliczania oprocentowania – podawane jest ono na podstawie wskaźnika WIBOR (dla kredytów w złotówkach), LIBOR (dla franków), EURIBOR (euro). Do tego bank dodaje swoją – ustaloną z klientem – marżę, czyli zarobek. Na dziś atrakcyjna marża to 1,25 proc. dla CHF i 0,75 proc. dla złotówek. Jeżeli bank proponuje wyższą, wybierzmy inny. Chyba że dostajemy coś w zamian, na przykład ograniczone do minimum formalności.

Opłata przy przewalutowaniu – warto sprawdzić, czy jest i ile wynosi. Jeżeli bank obiecuje, że nie ma, powinien to zawrzeć w umowie.

Uwaga na wakacje – niektóre banki dają możliwość czasowego, np. trzymiesięcznego, zaprzestania spłaty kredytu bez podania przyczyn lub też np. opuszczenia jednej raty raz na 3 lata. Trzeba sprawdzić, czy taka opcja nie jest dodatkowo płatna oraz jak i do kiedy należy zgłosić chęć korzystania z niej. I czy kredyt z taką opcją nie jest wyżej oprocentowany niż inne.

Uwaga na spread – wszystkie banki od jakiegoś czasu rozliczają kredyty walutowe niesprawiedliwie. Klient dostaje kredyt po „okienkowej” cenie kupna waluty, obowiązującej w danym banku, a spłaca go po wyższej cenie sprzedaży. W ten sposób na każdym euro czy franku bank zarabia dodatkowo nawet kilkanaście groszy (tzw. spread walutowy). Według badania portalu eHipoteka.com oraz „Gazety Wyborczej” średni spread w ciągu ostatnich dwóch lat na walucie szwajcarskiej wzrósł z 9–10 do 12–13 gr. Najwyższe spready mają DomBank, Polbank, Kredyt Bank i GE Money Bank. Fortis Bank był oskarżany o to, że podnosi spread każdego piątego dnia miesiąca (wtedy przypada w tej instytucji spłata rat kredytów hipotecznych). Jednocześnie Fortis Bank przez jakiś czas miał jedne z najniższych marż – jak widać nie ma nic za darmo.

Wcześniejsza spłata kredytu – z analiz Expandera wynika, że statystyczny kredyt hipoteczny jest w Polsce spłacany 10 lat. – Każdy przypływ gotówki przeznaczamy na nadpłacenie kredytu, chętnie spłacamy dwie raty zamiast jednej – mówi Paweł Majtkowski. Upewnijmy się jednak, czy bank żąda wcześniejszego zgłoszenia chęci zrobienia nadpłaty. Najlepiej, jeżeli po każdej nadpłacie następuje rekalkulacja rat, zmniejszenie kapitału, a więc i odsetek. Niestety większość banków traktuje nadpłaconą ratę, w ten sposób, że wykreśla ostatnią ratę do zapłacenia (tę za przykładowe 30 lat). W ten sposób skraca się okres spłaty, ale nie spadają koszty! Sprawdź też, czy bank nie wymaga, aby nadpłata była robiona transzami (np. po 5 tys. zł), czy też przyjmuje każdą złotówkę na poczet kredytu.

Dodatkowe ubezpieczenia – banki starają się rekompensować sobie niskie zarobki na marżach przez dodawanie obowiązkowych ubezpieczeń (mają z nich prowizję): od bezrobocia, na życie, niskiego wkładu własnego, polisę do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej (to dodatkowy koszt, który występuje również przy refinansowaniu, a więc przenoszeniu kredytu z banku do banku). Jeżeli są one obowiązkowe, poproś o symulację, ile dodatkowo zapłacisz z tytułu różnych polis. Przeczytaj też dokładnie zasady ubezpieczenia – skoro i tak za nie płacisz, przynajmniej wykorzystaj.

Sprzedaż wiązana – banki dodatkowo odbijają sobie tani kredyt hipoteczny, wciskając nam obowiązkowo inne swe produkty. Standardem stało się otwieranie do kredytu konta (oficjalnie: by łatwiej było przelewać raty). Teraz banki wpychają nam karty kredytowe. Rekordzistą jest tu Lukas Bank, który jednak sprawę stawia jasno: daje niską marżę na kredycie hipotecznym (0,5 pkt proc.), ale tylko jeśli zobowiązujemy się do korzystania z 5 produktów banku (lokat, kont, kart) przez co najmniej 5 lat.

Dodatkowe koszty – upewnij się kto, ty czy bank, zapłaci za wycenę nieruchomości na początku (400–500 zł za mieszkanie, 1000–1200 za dom). Sprawdź też, ile kosztuje aneks do umowy kredytowej (średnio ok. 50 zł), a także wyciąg z rachunku kredytowego (czasami potrzebny, jeśli chcesz w przyszłości refinansować kredyt) lub zaświadczenie o regularnych spłatach.

Karne odsetki – warto wiedzieć, ile zapłacimy za spóźnienie się z ratą kredytową. Niektóre banki zastrzegają sobie możliwość automatycznego ściągnięcia raty z konta osobistego albo zerwania założonych u nich lokat.

Całość czy w transzach – jeżeli kupujemy mieszkanie, które dopiero się buduje, a deweloper na to zezwala, lepiej przelewać mu kredyt w transzach.

Piotr Stasiak

Ekspert radzi

Mateusz Ostrowski, analityk Open Finance

Czy osoby mające kredyt we frankach szwajcarskich powinny dziś mysleć o przewalutowaniu?
W ciagu ostatnich trzech lat złotówka bez przerwy się umacnia. Kurs franka szwajcarskiego osiagnął właśnie poziom najniższy od 1997 r. W efekcie różnic kursowych część osób, które od kilku lat spłacaja kredyt we frankach, może mówić o szczęściu. Ich dług mógł stopniec o 20-30 proc. Trzeba jednak pamietać, że to tylko papierowe zyski, bo jeśli kurs znów pójdzie do góry, to będą się one kurczyły. Co robić? Warto przemyśleć przewalutowanie kredytu na złotówki. Powinny sie nad tym zastanowić szczególnie te osoby, które pożyczały na mieszkanie w połowie 2004 r. Wtedykurs szwajcarskiej waluty był na poziomie prawie 3 zł. Taki kredyt po aktualnym kursie może być prawie o jedna trzecia mniejszy, tym bardziej że przez kilka lat udało sie spłacić część kapitału. Do tego trzeba pamietać, że kredyty udzielane kilka lat temu miały dużo wyższe
marże (4-5 pkt proc.). Teraz marza powinna byc dużo niższa (np. 1,5 pkt), co wraz z mniejszą kwotą długu spowoduje, że rata nowego kredytu w złotówka będzie tylko nieznacznie wyższa.
Za to pozbędziemy sie ryzyka kursowego.

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj