Mieszkania lokatorskie: niejasności z własnością

Niejasności z własnością
Pół miliona spółdzielców w ciągu ostatniego roku, dzięki specustawie, wykupiło za grosze lokatorskie mieszkania. Tani wykup może jednak okazać się bardzo kosztowny.

Józef Karbowniczyn, prezes szczecińskiej spółdzielni mieszkaniowej Dąb, zapowiada: – Nie zdążyliśmy jeszcze przenieść własności na 30 proc. spółdzielców, którzy złożyli wnioski. Wniosków było aż 2,2 tys. Ale wszyscy, którzy je złożyli, dostaną prawo własności. Następnym naszym krokiem będzie wystąpienie do sądu o odszkodowania za straty spowodowane wywłaszczeniem spółdzielni z majątku.

Podobnie problem przedstawia Elżbieta Tutak, wiceprezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej: – Do 2007 r. przeprowadzaliśmy rocznie 300–500 przekształceń prawa lokatorskiego. Wpływy z przekształceń, 20–30 mln zł rocznie, przeznaczaliśmy na remonty. Zostaliśmy pozbawieni tych pieniędzy. W wystąpieniu o odszkodowanie przedstawimy wyliczenie naszych strat.

Trybunał Konstytucyjny orzekł 17 grudnia ub.r., że warunki, na jakich przenoszone jest prawo własności spółdzielczych lokali (art. 12 ust. 1 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obowiązującej od 31 lipca 2007 r.), są niezgodne z konstytucją. W uzasadnieniu przypomniał, że majątek spółdzielni stanowi prywatną własność ogółu jej członków i wywłaszczenie może być dokonywane tylko za słusznym wynagrodzeniem. Niekonstytucyjne przepisy będą jednak obowiązywały do końca tego roku. TK uznał, że zasada ochrony zaufania do państwa i prawa wymaga pozostawienia czasu na dokończenie trwających przekształceń.
 

 

 

Kosztowne wyroki 

Wyrok TK nie jest niespodzianką nawet dla posłów, którzy pracowali nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Poseł sprawozdawca Grzegorz Tobiszewski przyznał podczas posiedzenia Sejmu (15 marca 2007 r.), że proponowane rozwiązania są być może niekonstytucyjne, ale nie można tego jednoznacznie stwierdzić, dopóki Trybunał nie wyda wyroku. Tworzono prawo, o którym z góry wiadomo było, że prawdopodobnie jest złe. A jednocześnie wprowadzono surowe kary za jego nieprzestrzeganie (wyrok Trybunału Konstytucyjnego już je uchylił). Dla przypomnienia: członek zarządu albo pełnomocnik, prokurent, syndyk miał być karany grzywną lub ograniczeniem wolności, jeśli dopuścił do tego, że umowa o przeniesienie własności nie zostanie zawarta w ciągu 3 miesięcy od złożenia wniosku (trzymiesięczny termin nie dotyczył tylko nieruchomości o nieuregulowanych prawach do terenu).

Gdyby nie te sankcje, uwłaszczenie za parę złotych prawdopodobnie nie trafiłoby do Trybunału. Posłowie opozycji nie odważyli się go zakwestionować (naraziliby się niezamożnym wyborcom), rzecznik praw obywatelskich nie widział powodu (mimo lawiny listów od spółdzielców, którzy za prawo własnościowe uzyskiwane na zasadach obowiązujących przed 2007 r., zapłacili duże pieniądze). Łódzcy spółdzielcy byli jednak bardzo niecierpliwi: zasypali komendę policji dziesiątkami zawiadomień o opieszałości zarządów. Policja skierowała do Sądu Grodzkiego dla Łodzi Śródmieścia wnioski o ukaranie prezesów. A sąd zwrócił się do Trybunału z pytaniem, czy nie tylko sankcje wobec zarządów, ale i same zasady przenoszenia własności spółdzielczych mieszkań są zgodne z konstytucją.

Na razie koszty prezentu dla posiadaczy mieszkań lokatorskich ponoszą spółdzielnie: Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP szacuje ich straty z tytułu drastycznego obniżenia opłat za przekształcenie formy własności na 9 mld zł. W tym roku na odszkodowania nie mają szans. Sąd Najwyższy orzekł 7 grudnia 2007 r., że dopóki przepisy uznane za niekonstytucyjne obowiązują, Skarb Państwa nie ponosi odpowiedzialności za szkody. W przyszłym roku do problemów, jakie przynosi kryzys, mogą jednak dojść roszczenia spółdzielni.

Spółdzielczy potentaci 

Kilkanaście ostatnich miesięcy bardzo odchudziło spółdzielczość lokatorską. Łączny udział mieszkań spółdzielczych w Polsce jest jednak nadal najwyższy w Europie (ponad 21 proc. ogółu). W Szwecji wynosił dwa lata temu 16 proc. ogółu, w Norwegii – 15 proc., w Danii – 7 proc., w Austrii – 6 proc, w Niemczech 5,6 proc., głównie we wschodnich landach. W innych krajach „starej” Europy spółdzielczość mieszkaniowa odgrywa mniejszą rolę i raczej nie jest hołubiona przez państwo. Parlament francuski zlikwidował w 1971 r. spółdzielczość lokatorską, wymuszając sprzedaż mieszkań albo przekształcanie spółdzielni w spółki akcyjne wynajmujące swoje mieszkania. Po dziesięciu latach budownictwo lokatorskie przywrócono, ale pod kontrolą państwa. Spółdzielnie zepchnięte zostały na margines, we Francji należy do nich zaledwie 0,4 proc. ogółu mieszkań (jak podaje dr Jacek Życiński, doradca w Ministerstwie Infrastruktury). Domy dla niezamożnych buduje wielka organizacja HLM (Mieszkania o Umiarkowanym Czynszu), na której wzorowane są nasze towarzystwa budownictwa społecznego (TBS).

W Polsce spółdzielczy majątek skurczyłby się szybko, gdyby posiadacze mieszkań własnościowych też poszli ławą po pełną własność. Ustawodawca zachęca do tego od lat. Obowiązek podziału nieruchomości i wyodrębniania lokali, wstęp do wielkiego uwłaszczenia wprowadziła już ustawa z 15 grudnia 2000 r. (ta sama, która obiecywała własność za 3 proc. ceny mieszkania). Posiadacze mieszkań własnościowych niezbyt się jednak kwapią: wniosek złożył tylko co dziesiąty. Różnice między ograniczonym prawem rzeczowym a pełną własnością mają w praktyce niewielkie znaczenie. Mieszkanie własnościowe też można sprzedać, podarować, przekazać w spadku. Na rynku ma taką samą wartość jak hipoteczne. Zwolennicy prywatyzacji będą musieli poczekać: dopiero kiedy wszystkie lokale w nieruchomości będą stanowiły odrębną własność, automatycznie, z mocy ustawy, powstanie wspólnota mieszkaniowa.

Spółdzielnie nadal są potentatami, ale rozwód z nimi jest nieporównanie łatwiejszy niż kilka lat temu. Większość właścicieli lokali (liczona według wielkości udziałów w nieruchomości) może podjąć uchwałę o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej. Prezesi boją się tego najbardziej: mogą tracić jedną nieruchomość po drugiej. Rozwiązanie takie jest na razie rzadko stosowane, ale podobno warto. – Zarządzanie wspólnotą jest prostsze i tańsze niż spółdzielnią. Bez problemu można znaleźć licencjonowanego zarządcę, jest ich blisko 15 tys. – twierdzi Genowefa Baziuk-Płaska ze Stowarzyszenia Wspólny Dom. Spółdzielnie będą musiały udowodnić, że są dobrymi gospodarzami domów i opłaca się w nich pozostać. To wielka zmiana, której znaczenia jeszcze nie doceniamy.

W Ministerstwie Infrastruktury powstał projekt nowelizacji przepisów, który przewiduje, że o wysokości opłat za wykup mieszkań lokatorskich będą decydowali sami spółdzielcy (w uchwale podjętej na walnym zgromadzeniu). Ustawa wprowadziłaby tylko pułap opłat i bonifikatę. Ale niewiele już pozostało do wykupienia. O własność nie wystąpili tylko zadłużeni w spółdzielni i w banku posiadacze mieszkań zbudowanych za pieniądze z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Pozostaje pytanie, czy my, podatnicy, nie poniesiemy kosztów bubla legislacyjnego, który parlament raczył uchwalić.
 

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj