Rynek

Umowa deweloperska a klauzule niedozwolone – jak się ich ustrzec?

Deweloperzy nie mają całkowitej dowolności w konstruowaniu treści umów deweloperskich. Deweloperzy nie mają całkowitej dowolności w konstruowaniu treści umów deweloperskich. mat. pr.
Deweloperzy nie mają całkowitej dowolności w konstruowaniu treści umów deweloperskich. Aby chronić słabszą stronę transakcji, czyli konsumenta, UOKiK prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych. Jak uniknąć podpisania umowy zawierającej niekorzystne postanowienia?

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to jedna z najważniejszych umów zawieranych między deweloperem a klientem. To właśnie za jej pośrednictwem każda ze stron transakcji zobowiązuje się do konkretnego działania – deweloper do wybudowania i przeniesienia prawa własności nieruchomości na klienta, a klient do uiszczenia ustalonej kwoty. W interesie zarówno dewelopera, jak i inwestora leży to, aby umowa zabezpieczała ich interesy. Niestety, częstą praktyką jest umieszczanie w takich dokumentach zapisów niekorzystnych dla konsumentów.

Większość deweloperów wręcza klientom przygotowany wcześniej wzór umowy deweloperskiej. Inwestor zainteresowany zakupem nieruchomości może oczywiście negocjować jej zapisy, zgodnie z obowiązującą w Polsce zasadą swobody umów. Nie każdy klient ma jednak wystarczającą wiedzę, aby określić, czy zapisy znajdujące się w umowie deweloperskiej są dla niego niekorzystne. Tymczasem dotychczasowa działalność UOKiK pokazuje, że analiza umowy deweloperskiej pod tym względem jest niezbędna.

UOKiK nakłada kary, ale lista klauzul niedozwolonych jest coraz dłuższa

W Polsce prowadzeniem postępowań o uznanie zapisów znajdujących się we wzorcach umów za niedozwolone zajmuje się UOKiK. Aktualnie w rejestrze tego urzędu znajduje się ponad 650 klauzul niedozwolonych, które dotyczą wyłącznie branży nieruchomości. Z roku na rok lista ta się wydłuża, a UOKiK nakłada kary na kolejnych deweloperów stosujących zapisy niekorzystne dla konsumentów. Tylko w ostatnim czasie na poznańskiego dewelopera 3DOM UOKiK nałożył prawie 160 tys. zł kary za stosowanie we wzorcu umowy niedozwolonych postanowień.

Wysokie kary nie odstraszają deweloperów od stosowania klauzul niedozwolonych. Dlaczego? Z jednej strony są oni silniejszą stroną umowy. Za deweloperem stoi często sztab prawników i wykwalifikowanych sprzedawców, którzy mają skłonić klienta do zawarcia umowy na określonych przez niego warunkach. Nie pomaga też niska świadomość kupujących, często do zakupu mieszkania podchodzących w sposób emocjonalny, zapominając o skrupulatnej analizie treści otrzymanych dokumentów.

Klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska ma zabezpieczać interesy nabywcy nieruchomości. Z tego względu nie mogą w niej znajdować się klauzule niedozwolone (abuzywne), czyli postanowienia nieuzgodnione z konsumentem indywidualnie, kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające jego interesy (art. 3851 kodeksu cywilnego).

Jakie klauzule niedozwolone można najczęściej znaleźć w umowach deweloperskich? Wiele z nich dotyczy wygórowanych kar naliczanych przez deweloperów w razie odstąpienia przez klienta od umowy. W rejestrze można znaleźć także przykłady niekorzystnych postanowień, zgodnie z którymi nabywcy lokalu mieszkalnego nie przysługiwałoby prawo dochodzenia zmiany ceny nieruchomości, gdyby okazało się, że jego powierzchnia uległa zmianie o mniej niż np. 2,5 proc. Za niedozwolone uznaje się też zapisy, na podstawie których nabywca nie mógłby odstąpić od umowy po modyfikacji przez dewelopera jej warunków. Deweloperzy nie mogą też stosować zapisów, na podstawie których mogliby samodzielnie dokonywać odbioru nieruchomości w momencie, gdyby inwestor nie dokonał tej czynności w umówionym terminie.

Klauzule niedozwolone – jak dochodzić swoich praw?

Jeżeli umowa deweloperska zawiera zapis abuzywny, to nie będzie on wiązał nabywcy. Inaczej mówiąc, konsument, który podpisze dokument zawierający klauzule niedozwolone, nie musi się do nich stosować. Co więcej, może wystąpić z powództwem cywilnym i przed sądem żądać uznania niedozwolonych postanowień za niewiążące.

Z punktu widzenia nabywcy dochodzenie swoich praw na drodze formalnej jest czasochłonne i uciążliwe. Aby tego uniknąć, należałoby przeanalizować umowę pod kątem tego, czy nie znajdują się w niej postanowienia z rejestru UOKiK. Ze względu na liczbę wpisów zamieszczonych w rejestrze UOKiK jest to jednak praktycznie niemożliwe. Alternatywą jest zlecenie analizy zapisów umowy deweloperskiej prawnikowi specjalizującemu się w branży nieruchomości.

Jeżeli już doszło do zawarcia umowy, konsumentowi pomóc może zarówno prawnik, jak i specjaliści UOKiK. Profesjonalnie pismo z kancelarii prawnej najczęściej wystarcza, aby deweloper wycofał się z niedozwolonych postanowień.

Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Świat

Gdzie na świecie aborcja jest legalna, a gdzie kobiety muszą ją wykonywać w podziemiu?

Co roku na świecie dokonuje się ponad 40 mln aborcji – głównie w tych krajach, gdzie poziom wiedzy na temat antykoncepcji jest niski.

Redakcja
22.10.2020
Reklama