Czy inwestowanie w apartamenty w condo hotelach jest opłacalne

Pokój z widokiem na zysk
Polak marzy, by zostać hotelarzem. Zakup pokoju w tzw. condo hotelu reklamowany jest jako najlepsza obecnie inwestycja finansowa, z gwarantowaną stopą zysku. Większą gwarantował tylko Amber Gold.
Moda na condo hotele przyszła ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce trafiła na wyjątkowo sprzyjający grunt.
Benis Arapovic/PantherMedia

Moda na condo hotele przyszła ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce trafiła na wyjątkowo sprzyjający grunt.

Apartamentowiec Sea Towers w Gdyni
Andrzej J. Gojke/KFP

Apartamentowiec Sea Towers w Gdyni

audio

AudioPolityka Joanna Solska - Pokój z widokiem na zysk

Perspektywa przyszłego zysku w wysokości 7, a nawet 10 proc. zainwestowanej sumy niektórych skłania wręcz do zaciągnięcia kredytu. Pętla zadłużenia nie przeraża, przecież pokój będzie spłacał się sam. Tak w każdym razie obiecują atrakcyjne oferty, którymi obwieszone są wszystkie miejscowości wypoczynkowe w kraju. Od morza do Tatr.

Wejście na molo w Juracie przypomina wielki słup ogłoszeniowy. Jedna oferta lepsza od drugiej. Na każdym billboardzie piękny hotel, choć na razie to tylko wizualizacja. Czterogwiazdkowa Gwiazda Morza we Władysławowie, 120 m od plaży, ma być gotowa dopiero w 2019 r. Może być „twoim domem nad Bałtykiem” – zachęca plakat. „Zarabiaj 7 proc. rocznie”. Wystarczy zainwestować w kupno jednego pokoju, choć, oczywiście, można kupić kilka. Wtedy ustawimy się finansowo do końca życia. Pieniądze, które zainwestujemy w hotelowy pokój w Gwieździe Morza, zwrócą nam się już po 15 latach – zapewniają inwestorzy. I nadal będziemy zarabiać.

Foka w Helu obiecuje jeszcze więcej: 10 proc. zysku. To wprawdzie nie hotel, lecz apartamentowiec, ale właściciele mieszkań mają zapewnioną „kompleksową obsługę wynajmu luksusowych apartamentów”. Sami o klientów martwić się nie muszą, tylko inkasują. Mało kto kupuje mieszkania nad morzem czy w górach, żeby mieć dokąd jeździć na urlop. Dziś Polak przede wszystkim myśli o zysku, inwestuje. W swoim pokoju rezerwuje sobie co najwyżej 12 dni w roku, najchętniej poza sezonem, żeby nie pomniejszać zysku. Foka już stoi, ale część mieszkań ciągle czeka na klientów. Neptun Park Gdańsk Jelitkowo sugeruje, żeby się pospieszyć, to przecież „ostatni etap sprzedaży”. Robi się nerwowo. Numer na „ostatni pokój” ciągle się sprawdza.

Niespodzianka za niespodzianką

Inwestorzy condo hoteli, czyli obiektów, które są własnością wielu osób, liczą przede wszystkim na przedsiębiorców kupujących hotelowe apartamenty na firmę. Indywidualni nabywcy z zachęty w postaci zwrotu VAT, zawartego w cenie kupowanego pokoju, skorzystać przecież nie mogą, choć niektórzy zapewniają obsługę prawną, która to załatwi. Adresatem atrakcyjnych ofert są głównie ci, którzy boją się inwestować w rozwój własnej firmy w tak niepewnych czasach i trzymają pieniądze na marnie oprocentowanych lokatach bankowych. Tracą, choć mogliby zarabiać. Więc się frustrują i tylko czekają na ofertę, która pozwoli im ten stan zmienić.

Mało przedsiębiorczy, bez możliwości zwrotu VAT, też marzą o gwarantowanym zysku. Choć po bliższym przestudiowaniu ofert widać, że różnią się one nieco od tego, co obiecują billboardy. Gwiazda Morza gwarantuje zysk 7-proc., ale dopiero od czwartego roku funkcjonowania luksusowego hotelu. W pierwszym tylko 5,5 proc. i z każdym kolejnym rokiem o pół punktu więcej. To nie wszystko. Bo te procenty nalicza się nie od sumy, jaką klient za pokój inwestorowi zapłacił, ale od kwoty netto pomniejszonej o 23 proc. VAT, co – niestety – dość mocno obniża i kwotę zysku.

Niespodzianka trzecia jest taka, że sporo większe są i tak wysokie koszty. Metr kwadratowy pokoju hotelowego w Gwieździe Morza kosztuje od 16,2 tys. zł do 18,5 tys. zł. Aby jednak poczuć się współwłaścicielem Gwiazdy Morza, nie wystarczy pokój kupić. To chyba oczywiste, że do pustego pomieszczenia, nawet w luksusowym hotelu, goście nie przyjadą. Trzeba je odpowiednio wyposażyć, co przecież musi kosztować. W przypadku pojedynczego pokoju koszt wyposażenia to 35–40 tys. zł netto. W praktyce jest to o 23 proc. więcej, bo dochodzi jeszcze VAT. Firmy sobie odliczą, indywidualni dopożyczą. W ofercie jest klauzula: „zakup wyposażenia obowiązkowy”. Jak na hotel, którego jeszcze nie ma, to sporo niespodzianek zmieniających pierwotne biznesplany potencjalnych inwestorów. Co wcale nie wyklucza, że z czasem niespodzianek przybędzie.

Zapłacisz sam sobie

Kupowanie pokoi hotelowych jako produktu inwestycyjnego stało się hitem ostatnich lat. Apetyt rodaków ostrzą doniesienia ekspertów. Takie jak raport Deloitte „Property Index Overview of European Residential Markets”, z którego wynika, że w Polsce wynajmowanie lokali przynosi ogromne zyski, a w przyszłości mogą być one jeszcze większe. Bo ceny u nas ciągle są dużo niższe niż w innych krajach Europy Zachodniej, choć szybko rosną.

Z lektury raportu NBP płynie wniosek, że dużo za szybko. Co najmniej dwa razy za szybko. Za normalny wzrost cen nieruchomości uznaje się bowiem taki nieprzekraczający punkt, góra dwa punkty procentowe plus tempo inflacji. Czyli w obecnych warunkach nieruchomości nie powinny drożeć szybciej niż 3–3,5 proc. rocznie. Tymczasem średnia wynosi 7 proc. Obawy, że na rynku nieruchomości rośnie bańka spekulacyjna, wydają się jak najbardziej uzasadnione.

Zwłaszcza jeśli przyjrzeć się, w jakich rejonach ceny zupełnie zwariowały. Agata Kołodziej z portalu money.pl podaje, że rekordzistą jest Trójmiasto. W ciągu ostatniego roku ceny w tym rejonie wzrosły aż o 13,6 proc. Za Wybrzeżem plasuje się Kraków z 10,9-proc. zwyżkami. W rejonie Zakopanego cena metra kwadratowego sięga 20 tys. zł, a mimo to amatorów na drogie mieszkania szybko przybywa. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ubiegłym roku podpisano o 14 proc. więcej aktów notarialnych niż rok wcześniej. Krzywa nadal się pnie.

Spiralę cen nakręcają sami kupujący, którzy uwierzyli, że im więcej zapłacą, tym więcej zarobią. – W Warszawie aż 60 proc. mieszkań oddanych do użytku stanowią lokale z przeznaczeniem na wynajem – uważa Maciej Górka, szef portalu domiporta.pl. Mowa jednak o wynajmie krótkoterminowym, z myślą o turystach czy przyjeżdżających na różnego rodzaju konferencje, którzy coraz częściej z tradycyjnych hoteli rezygnują. Tak jak sam Maciej Górka, który, wyjeżdżając na konferencję na przykład do Sopotu, wchodzi na booking.com i wynajmuje pokój w condo, za co płaci mniej niż w hotelu. – Właściciel takiego pokoju, przy obłożeniu rocznym na skromnym poziomie 65 proc., zarobi o wiele więcej, niż wynajmując ten sam pokój na stałe – zapewnia Górka.

Perspektywa dokopania się do złotej żyły wygląda kusząco. Bartosz Turek, analityk Open Finance, puszcza przyszłym hotelarzom zimny prysznic i zachęca do liczenia. Twierdzi, że koszt budowy metra kwadratowego w condo hotelach wynosi najczęściej kilka tysięcy złotych. Tymczasem ceny, po których kupują je żądni zarobku nabywcy, są kilkakrotnie wyższe. Sięgają 18, a nawet 20 tys. zł. Płacą, spodziewając się, że i tak zarobią sporo. Nieufni upewniają się, że gwarancja corocznego czynszu na poziomie 5,7 czy nawet 10 proc. zapisana jest w umowach. Nie wietrzą podstępu. Nie przychodzi im bowiem do głowy, że ten zysk wypłacają sobie sami. Został zaszyty w cenę.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną