Rynek

Gdy mury nie runą

Kamienice po liftingu

Kamienica przy ul. Piłsudskiego w Krakowie. Ze starego budynku zostało niewiele. Kamienica przy ul. Piłsudskiego w Krakowie. Ze starego budynku zostało niewiele. KRN Media / materiały prasowe
Kamienice obstawione rusztowaniami to znak szczególny centrów dużych miast. Czasem kończy się na liftingu. Częściej rudera staje się apartamentowcem. I zmienia lokatorów.
Przy rewitalizacji ponadstuletnich kamienic trzeba spełniać wymagania konserwatora zabytków, odtwarzać detale elewacji, okucia, przywracać dawny charakter wspólnych przestrzeni.Tomasz Stańczak/Agencja Gazeta Przy rewitalizacji ponadstuletnich kamienic trzeba spełniać wymagania konserwatora zabytków, odtwarzać detale elewacji, okucia, przywracać dawny charakter wspólnych przestrzeni.

Kamienica w sercu krakowskiego Kazimierza, XIX-wieczna architektura, magia miejsca, zieleń drzew i dotyk sztuki – kusi deweloper poddający renowacji krakowskie kamienice. Takich ofert jest coraz więcej. Mieszkania w starych stylowych domach zawsze miały admiratorów. Deweloperzy, którym od kilku lat nie jest łatwo o kupca, wykorzystują ten sentyment: oferują apartamenty w autentycznych starych murach.

W Warszawie gruntowne remonty i modernizacje kamienic prowadzi fundusz inwestycyjny Fenix Group. Inwestorami (głównie indywidualnymi) są Polacy, Francuzi, Szwajcarzy, Brytyjczycy, Niemcy. Szefowie funduszu deklarują w folderach, że odnowa historycznych budynków jest ich pasją. Inna rzecz, że dobrze na tej pasji wychodzą.

Kamienice kupujemy od miasta albo spadkobierców dawnych właścicieli, którzy sami nie decydują się na remont. Płacimy od 1,5 tys. zł za metr – na Pradze – do ponad 4 tys. zł w Śródmieściu, zależnie od lokalizacji i stopnia zniszczenia budynku. Koszty remontów wahają się od 3 do 6 tys. zł w przeliczeniu na metr kw. Ceny naszych mieszkań są ściśle uzależnione od lokalizacji. W kamienicach na Pradze metr kosztuje 7–8 tys. zł. Przy ul. Poznańskiej 16, gdzie znajduje się nasze biuro, osiąga 1516 tys. zł w części frontowej, a w oficynie 1213 tys. zł – mówi Andrzej Kawalec, prezes Fenix Group.

Przy rewitalizacji ponadstuletnich kamienic trzeba spełniać wymagania konserwatora zabytków, odtwarzać detale elewacji, okucia, przywracać dawny charakter wspólnych przestrzeni. A jednocześnie wymienia się wszystkie instalacje, każdą klatkę schodową wyposaża w windę i – jeśli to możliwe – buduje podziemne garaże.

Fundusz Fenix Group przeprowadza podobną odnowę kamienic przy ul. Hożej, Górnośląskiej, Noakowskiego. Śródmieście zyska na urodzie, ale na wdzięczność mieszkańców Fenix Group nie powinien liczyć. Prywatny inwestor, który zamierza poddać kamienicę rewitalizacji, zaczyna zawsze od jej opróżnienia. Organizacje lokatorskie wypominają funduszowi drastyczne podnoszenie czynszów i doprowadzanie do eksmisji biednych najemców.

Reprywatyzacja kamienicy zawsze zapowiada podwyżki czynszów. Właściciel ma prawo do godziwego zysku z wynajmu – zapisano w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jakiego dokładnie, nie wiadomo. Ale jeśli do godziwego, czyli raczej niemałego, zysku dodać wydatki na remont, można uzasadnić nawet stawkę czynszu rzędu 60–80 zł za metr, dwa razy wyższą od średniej rynkowej w Warszawie. W rezultacie taka operacja zawsze powoduje wymianę mieszkańców. W odnowionych śródmiejskich kamienicach będą mieszkali tylko ludzie zamożni.

Dotacje na remonty

W domach, w których znaczną część mieszkań wykupili lokatorzy, remonty przeprowadza się zwykle stopniowo i na mniejszą skalę. Ale są wyjątki. Jeśli wspólnota godzi się na nadbudowę domu, daje mu szansę na autentyczną drugą młodość. Kamienicy przy ul. Modrzewiowej 4 w Warszawie groziła rozbiórka. Zawalał się strop. Właścicielka sprzedała dom inwestorowi, który planował dobudowanie 1,5 kondygnacji. Inwestycja wymagała zgody wspólnoty (z 13 mieszkań 5 stanowi własność lokatorów), ale wobec perspektywy zawalenia się kamienicy sprzeciwu nie było.

Sprzedaż strychu i kredyt pozwoliły stworzyć nową nieruchomość. Ocieploną, z wyremontowanymi balkonami, własną kotłownią, wymienionymi instalacjami, ogrodzeniem terenu – wylicza Agnieszka Schreckenberg, która do niedawna administrowała tą kamienicą.

Przy ul. Karolkowej 78A w Warszawie strychy zostały adaptowane na mieszkania bez nadbudowy dodatkowej kondygnacji. Dom wygląda dziś jak nowy. – Wymieniliśmy wszystkie instalacje, budynek został ocieplony, naprawiliśmy balkony. Głównie za pieniądze ze sprzedaży strychów – twierdzi Zbigniew Gamdzyk, zarządca nieruchomości.

 

Takie inwestycje to jednak rodzynki. Wspólnoty rzadko podejmują uchwały o sprzedaży strychów. A jeśli się zdecydują, uchwały są często zaskarżane. Na ogół skutecznie. Kiedy zmieniają się udziały w nieruchomości, sądy wymagają zgody wszystkich właścicieli. W praktyce uzyskanie takiej zgody w wielu przypadkach graniczyłoby z cudem. Najczęściej zaciąga się więc kredyty pod fundusz remontowy wspólnoty i naprawia po kolei to, co najpilniejsze.

W Krakowie 22 wspólnoty korzystają w tym roku z dotacji na remonty zabytkowych kamienic, głównie frontowych elewacji albo dachów. Pieniądze pochodzą z Narodowego Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa i stanowią najczęściej połowę planowanych wydatków. Krakowscy kamienicznicy i wspólnoty dostają bezzwrotne dopłaty z Funduszu od dwóch lat – poprzednio pożyczki na remonty trzeba było spłacać. Rezultaty zwiększenia pomocy widać: urodzaj na remonty jest rekordowy.

Miasto także przyznaje co roku dotacje na remonty elewacji zabytkowych kamienic należących do prywatnych właścicieli. Centrum Krakowa pięknieje. Jego wieloletni mieszkańcy rzadko jednak podziwiają te zmiany ze swoich okien. Większość została wykurzona czynszem, w starych murach powstały apartamenty na wynajem albo na sprzedaż. Nawet w czasie kryzysu metr kosztuje tu 10–14 tys. zł.

Dla starych domów komunalnych, najczęściej w opłakanym stanie, dużą szansą stały się „Programy 100 kamienic”. We Wrocławiu początkowo chodziło o poprawę wizerunku miasta: żeby z centrum znikły rudery. Planowano tylko remonty elewacji, wymianę stolarki okiennej. Ale okazało się, że trzeba także naprawić dachy, wymienić stropy, instalacje i najbardziej opłaca się zrobić to wszystko od razu. W rezultacie, w latach 2007–11, gruntownych remontów doczekało się nie 100, ale 130 kamienic przy głównych wrocławskich ulicach.

Agencja Oxxford Design, organizatorka wystaw architektury mieszkaniowej, przyznała wrocławskiemu programowi tytuł Diamentu Architektury. Ale to, co zrobiono, jest kroplą w morzu. Prawie tysiąc przedwojennych kamienic należących do miasta nadal czeka na remonty.

W Łodzi komunalnych kamienic jest najwięcej w Polsce. Dlatego wybór setki, która zostanie wyremontowana, budził duże namiętności. Program ruszył w 2011 r., miasto daje spore pieniądze (w tym roku 62 mln zł). Ponadstuletnie, secesyjne kamienice odzyskują urodę, wykwaterowani na czas remontu lokatorzy mogą do nich wracać. Ale nie zawsze chcą. Miasto podniosło czynsze w wyremontowanych domach o około 100 proc. (do 9–11 zł za metr).

Sezon remontowy

W centrum miast coraz więcej domów obstawionych jest rusztowaniami, tegoroczny sezon remontowy zapowiada się bogato. Sporo w tym działania na pokaz: z kas miast, środków UE, funduszów rewaloryzacji zabytków dotowane są głównie remonty skorupy domu, zwłaszcza elewacji. Stare kamienice mają wyglądać pięknie. Jak będą wyglądały wnętrza, decydują właściciele budynków. Tutaj zmiany następują powoli i nie są spektakularne. Wspólnoty mieszkaniowe, które powstały w większości kamienic, zwykle latami odrabiają zaległości z czasów, kiedy komunalne czynsze były symboliczne i domy popadały w ruinę.

Los kamienic przejętych przez spadkobierców dawnych właścicieli to też nie zawsze historie z happy endem. Czasem właściciele czekają, żeby dom się zawalił: działka warta jest więcej niż mury. Wiele kamienic stoi zamkniętych, straszy zabazgranymi elewacjami, a spadkobiercy szukają kupca, który zapłaci im nierealną cenę.

Kryzys na rynku nieruchomości sprzyja inwestorom, firmy z dużym kapitałem mają już spore zapasy świetnie zlokalizowanych, niedrogo kupionych kamienic. Czekają na ożywienie rynku. I na zamożnych kupców, bo ich oferta nie będzie tania.

Polityka 25.2013 (2912) z dnia 18.06.2013; Rynek; s. 46
Oryginalny tytuł tekstu: "Gdy mury nie runą"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Społeczeństwo

Dr Joanna Wardzała o pokoleniu 20-latków odrzucających konsumpcyjny styl życia rodziców

Rozmowa z dr Joanną Wardzałą, socjolożką i badaczką zachowań konsumpcyjnych, o tym, dlaczego dzisiaj młodzi ludzie nie chcą kupować i gromadzić dóbr.

Joanna Podgórska
12.11.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną