Kredyt hipoteczny - na co uważać

Marże w dół, stopy w górę
Szukający kredytów hipotecznych nie mogą ostatnio narzekać na banki: kuszą one promocjami i obniżają marże. Perspektywy nie są jednak wyłącznie różowe. Program Rodzina na Swoim straci na atrakcyjności, a podwyżki stóp procentowych spowodują wzrost comiesięcznych rat.
Wartość kredytów hipotecznych w naszym kraju, jest jedną z najniższych w Unii.
Marek Sobczak/Polityka

Wartość kredytów hipotecznych w naszym kraju, jest jedną z najniższych w Unii.

Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych.
Polityka

Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych.

Polityka

Polityka

Polityka

Dzisiaj na rynku kredytów hipotecznych królują kredyty złotowe, a walutowe są raczej wyjątkiem przeznaczonym dla lepiej zarabiających. W przypadku pożyczek udzielanych w złotych marże nadal spadają, a banki często stosują promocje.

Wydaje się, że większość instytucji finansowych znalazła już złoty środek między łatwym i hojnym rozdawaniem kredytów, jak było przed kryzysem, a zaostrzaniem kryteriów ponad miarę, co stało się na początku 2009 r. To chyba najlepsza wiadomość dla chcących właśnie teraz pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania czy domu. W spokoju można porównywać oferty, a co najważniejsze, z wyborem tej najlepszej nie trzeba się bardzo spieszyć. Wygląda bowiem na to, że w tym roku nie dojdzie ani do gwałtownego zaostrzenia, ani poluzowania kryteriów przez banki. Oczywiście pod warunkiem, że światowa gospodarka nie pogrąży się znów w kryzysie.

Dlaczego banki tak chętnie obniżają marże do przedziału między 1 a 1,5 proc., zwłaszcza w przypadku kredytów złotowych? Eksperci wskazują, że to nie tyle działalność filantropijna, ile po prostu rezygnacja z wygórowanych warunków, jakie te same banki stawiały zaraz po wybuchu światowego kryzysu finansowego. Szukając najniżej oprocentowanych kredytów, warto jednak zwracać uwagę nie tylko na wysokość marż, ale też na dodatkowe opłaty. Często najkorzystniejsze warunki dotyczą tylko pierwszych kilku lat spłacania pożyczki. Poza tym banki lubią odbić sobie straty na wyjątkowo niskiej marży wyższą jednorazową prowizją za udzielenie kredytu.

Rekomendacja nie taka straszna

Na szczęście nie spełniły się obawy dotyczące nowych, ostrzejszych kryteriów udzielania kredytów, wyznaczonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wydaje ona rekomendacje, czyli zalecenia dla banków, jak unikać nadmiernego ryzyka i nie zdestabilizować polskiej gospodarki.

Zgodnie ze zmienioną ostatnio rekomendacją T łączna suma rat wszystkich spłacanych kredytów nie może przekroczyć 50 proc. (dla zarabiających poniżej średniej krajowej) lub 65 proc. (dla pozostałych osób) miesięcznych dochodów netto. Na szczęście banki ze sporym wyprzedzeniem na tyle zaostrzyły kryteria, że teraz nie musiały tego robić powtórnie. Co ciekawe, zdolność kredytowa Polaków, czyli maksymalna kwota pożyczki, jaką mogą dostać, w ostatnich miesiącach znów rośnie. Oczywiście długo jeszcze nie dojdzie do poziomów sprzed kryzysu, ale też o kredyt hipoteczny na pewno teraz łatwiej niż jeszcze rok temu.

Z kolei wyraźne zaostrzenie kryteriów rządowego programu Rodzina na Swoim sporej grupie osób utrudni kupno mieszkania czy domu. To już ostatnie chwile, gdy Rodzina na Swoim funkcjonuje według starych zasad. Kiedy parlament uchwali nowe przepisy, a prezydent je podpisze, program reklamowany jako wsparcie dla młodych Polaków stanie się cieniem samego siebie.

Wyłączone zostaną z niego wszystkie mieszkania kupowane na rynku wtórnym, zmniejszony będzie również limit ceny za metr kwadratowy lokalu, który można kupić w preferencyjnym kredycie. W tej okrojonej wersji Rodzina na Swoim ma funkcjonować tylko do końca 2012 r., a potem zniknie ostatecznie. Osoby rozważające wzięcie takiego kredytu powinny zatem się pospieszyć. Na razie Rodzina na Swoim jeszcze przynosi konkretne oszczędności: państwo pomaga uczestnikom przez osiem lat, spłacając w tym czasie połowę odsetek. Warto zwrócić uwagę, że na razie wciąż jeszcze obowiązują stosunkowo hojne limity cenowe. Przykładowo w Warszawie można w ramach programu kupić mieszkania kosztujące prawie 10 tys. zł za m kw.

Walutowe, czyli niszowe

Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych. Jednocześnie na rynku, mimo ciągłych wahań kursów, niechęci KNF i NBP oraz stosunkowo wysokich marż, dostępne są także pożyczki w walutach obcych – w euro i w szwajcarskich frankach. Kłopot w tym, że coraz mniej banków ma je w swojej ofercie.

O ile franki są już mało popularne (w IV kwartale 2010 r. udzielono w nich tylko 6 proc. wszystkich kredytów hipotecznych), to euro pozostaje atrakcyjne, zwłaszcza dla potrzebujących dużej pożyczki. Powód jest prosty i niezmienny – zdecydowanie niższe stopy w strefie wspólnej waluty niż w Polsce. A to oznacza, że nawet mimo wyższych marż średnie oprocentowanie kredytów w euro jest o ok. 2 punkty proc. niższe. Wszystko wskazuje na to, że pożyczki w euro i frankach pozostaną na naszym rynku, choć wkrótce mogą się stać jeszcze trudniej dostępne.

Wszystko dlatego, że na wejście w życie czeka nowa wersja rekomendacji S, w której KNF zaleca, jak bezpiecznie udzielać pożyczek walutowych. Już niedługo banki będą musiały jeszcze bardziej rygorystycznie niż dotąd badać zdolność kredytową osób starających się o pożyczki w walutach innych niż złoty. Wszystko po to, aby gwałtowne, a jednocześnie wielce prawdopodobne zmiany kursów nie przyczyniły się do niespodziewanego wzrostu obciążeń i nie zagroziły finansowej równowadze takich klientów. Co więcej, na wahania kursów nakłada się ryzyko związane z bankowymi spreadami walutowymi, czyli ustalanymi dowolnie przez banki różnicami cen kupna i sprzedaży walut. W niektórych są one do przełknięcia, ale zdarzają się i takie instytucje finansowe, gdzie różnica sięga 20–25 gr.

Walkę wygórowanym spreadom wydał co prawda wicepremier Waldemar Pawlak, ale jej wynik nie jest przesądzony. Wicepremier chce, aby banki obliczały miesięczną ratę, używając aktualnego średniego kursu NBP. Ten projekt być może wejdzie w życie, ale obejmie tylko osoby zaciągające nowe kredyty. Dlaczego nie wszystkich? Bo są obawy o niekonstytucyjność takiego rozwiązania. Prawo nie może działać wstecz.

Warto też pamiętać, że narzucenie bankom wysokości spreadów będzie prowadzić do zmniejszenia ich zysków i skłaniać do podnoszenia marż. – Najlepszym rozwiązaniem byłoby wpisywanie maksymalnej wysokości spreadu do umowy kredytowej. Wówczas każdy klient znałby ten dodatkowy koszt – mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance. Dopóki takich przepisów nie ma, warto sprawdzić w bankach, które bierzemy pod uwagę przy zaciąganiu kredytu, jakie w tej chwili mają spready i czy nie przekraczają granic przyzwoitości.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną