Rynek

Marże w dół, stopy w górę

Kredyt hipoteczny - na co uważać

Wartość kredytów hipotecznych w naszym kraju, jest jedną z najniższych w Unii. Wartość kredytów hipotecznych w naszym kraju, jest jedną z najniższych w Unii. Marek Sobczak / Polityka
Szukający kredytów hipotecznych nie mogą ostatnio narzekać na banki: kuszą one promocjami i obniżają marże. Perspektywy nie są jednak wyłącznie różowe. Program Rodzina na Swoim straci na atrakcyjności, a podwyżki stóp procentowych spowodują wzrost comiesięcznych rat.
Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych.Polityka Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych.
Polityka
Polityka
Polityka

Dzisiaj na rynku kredytów hipotecznych królują kredyty złotowe, a walutowe są raczej wyjątkiem przeznaczonym dla lepiej zarabiających. W przypadku pożyczek udzielanych w złotych marże nadal spadają, a banki często stosują promocje.

Wydaje się, że większość instytucji finansowych znalazła już złoty środek między łatwym i hojnym rozdawaniem kredytów, jak było przed kryzysem, a zaostrzaniem kryteriów ponad miarę, co stało się na początku 2009 r. To chyba najlepsza wiadomość dla chcących właśnie teraz pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania czy domu. W spokoju można porównywać oferty, a co najważniejsze, z wyborem tej najlepszej nie trzeba się bardzo spieszyć. Wygląda bowiem na to, że w tym roku nie dojdzie ani do gwałtownego zaostrzenia, ani poluzowania kryteriów przez banki. Oczywiście pod warunkiem, że światowa gospodarka nie pogrąży się znów w kryzysie.

Dlaczego banki tak chętnie obniżają marże do przedziału między 1 a 1,5 proc., zwłaszcza w przypadku kredytów złotowych? Eksperci wskazują, że to nie tyle działalność filantropijna, ile po prostu rezygnacja z wygórowanych warunków, jakie te same banki stawiały zaraz po wybuchu światowego kryzysu finansowego. Szukając najniżej oprocentowanych kredytów, warto jednak zwracać uwagę nie tylko na wysokość marż, ale też na dodatkowe opłaty. Często najkorzystniejsze warunki dotyczą tylko pierwszych kilku lat spłacania pożyczki. Poza tym banki lubią odbić sobie straty na wyjątkowo niskiej marży wyższą jednorazową prowizją za udzielenie kredytu.

Rekomendacja nie taka straszna

Na szczęście nie spełniły się obawy dotyczące nowych, ostrzejszych kryteriów udzielania kredytów, wyznaczonych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wydaje ona rekomendacje, czyli zalecenia dla banków, jak unikać nadmiernego ryzyka i nie zdestabilizować polskiej gospodarki.

Zgodnie ze zmienioną ostatnio rekomendacją T łączna suma rat wszystkich spłacanych kredytów nie może przekroczyć 50 proc. (dla zarabiających poniżej średniej krajowej) lub 65 proc. (dla pozostałych osób) miesięcznych dochodów netto. Na szczęście banki ze sporym wyprzedzeniem na tyle zaostrzyły kryteria, że teraz nie musiały tego robić powtórnie. Co ciekawe, zdolność kredytowa Polaków, czyli maksymalna kwota pożyczki, jaką mogą dostać, w ostatnich miesiącach znów rośnie. Oczywiście długo jeszcze nie dojdzie do poziomów sprzed kryzysu, ale też o kredyt hipoteczny na pewno teraz łatwiej niż jeszcze rok temu.

Z kolei wyraźne zaostrzenie kryteriów rządowego programu Rodzina na Swoim sporej grupie osób utrudni kupno mieszkania czy domu. To już ostatnie chwile, gdy Rodzina na Swoim funkcjonuje według starych zasad. Kiedy parlament uchwali nowe przepisy, a prezydent je podpisze, program reklamowany jako wsparcie dla młodych Polaków stanie się cieniem samego siebie.

Wyłączone zostaną z niego wszystkie mieszkania kupowane na rynku wtórnym, zmniejszony będzie również limit ceny za metr kwadratowy lokalu, który można kupić w preferencyjnym kredycie. W tej okrojonej wersji Rodzina na Swoim ma funkcjonować tylko do końca 2012 r., a potem zniknie ostatecznie. Osoby rozważające wzięcie takiego kredytu powinny zatem się pospieszyć. Na razie Rodzina na Swoim jeszcze przynosi konkretne oszczędności: państwo pomaga uczestnikom przez osiem lat, spłacając w tym czasie połowę odsetek. Warto zwrócić uwagę, że na razie wciąż jeszcze obowiązują stosunkowo hojne limity cenowe. Przykładowo w Warszawie można w ramach programu kupić mieszkania kosztujące prawie 10 tys. zł za m kw.

Walutowe, czyli niszowe

Rodzina na Swoim umożliwia zaciągnięcie kredytu wyłącznie w złotych. Jednocześnie na rynku, mimo ciągłych wahań kursów, niechęci KNF i NBP oraz stosunkowo wysokich marż, dostępne są także pożyczki w walutach obcych – w euro i w szwajcarskich frankach. Kłopot w tym, że coraz mniej banków ma je w swojej ofercie.

O ile franki są już mało popularne (w IV kwartale 2010 r. udzielono w nich tylko 6 proc. wszystkich kredytów hipotecznych), to euro pozostaje atrakcyjne, zwłaszcza dla potrzebujących dużej pożyczki. Powód jest prosty i niezmienny – zdecydowanie niższe stopy w strefie wspólnej waluty niż w Polsce. A to oznacza, że nawet mimo wyższych marż średnie oprocentowanie kredytów w euro jest o ok. 2 punkty proc. niższe. Wszystko wskazuje na to, że pożyczki w euro i frankach pozostaną na naszym rynku, choć wkrótce mogą się stać jeszcze trudniej dostępne.

Wszystko dlatego, że na wejście w życie czeka nowa wersja rekomendacji S, w której KNF zaleca, jak bezpiecznie udzielać pożyczek walutowych. Już niedługo banki będą musiały jeszcze bardziej rygorystycznie niż dotąd badać zdolność kredytową osób starających się o pożyczki w walutach innych niż złoty. Wszystko po to, aby gwałtowne, a jednocześnie wielce prawdopodobne zmiany kursów nie przyczyniły się do niespodziewanego wzrostu obciążeń i nie zagroziły finansowej równowadze takich klientów. Co więcej, na wahania kursów nakłada się ryzyko związane z bankowymi spreadami walutowymi, czyli ustalanymi dowolnie przez banki różnicami cen kupna i sprzedaży walut. W niektórych są one do przełknięcia, ale zdarzają się i takie instytucje finansowe, gdzie różnica sięga 20–25 gr.

Walkę wygórowanym spreadom wydał co prawda wicepremier Waldemar Pawlak, ale jej wynik nie jest przesądzony. Wicepremier chce, aby banki obliczały miesięczną ratę, używając aktualnego średniego kursu NBP. Ten projekt być może wejdzie w życie, ale obejmie tylko osoby zaciągające nowe kredyty. Dlaczego nie wszystkich? Bo są obawy o niekonstytucyjność takiego rozwiązania. Prawo nie może działać wstecz.

Warto też pamiętać, że narzucenie bankom wysokości spreadów będzie prowadzić do zmniejszenia ich zysków i skłaniać do podnoszenia marż. – Najlepszym rozwiązaniem byłoby wpisywanie maksymalnej wysokości spreadu do umowy kredytowej. Wówczas każdy klient znałby ten dodatkowy koszt – mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance. Dopóki takich przepisów nie ma, warto sprawdzić w bankach, które bierzemy pod uwagę przy zaciąganiu kredytu, jakie w tej chwili mają spready i czy nie przekraczają granic przyzwoitości.

Stopy już rosną

Niestety, bez względu na walutę kredytu, w najbliższych miesiącach wszyscy pożyczkobiorcy zetkną się z tym samym bolesnym problemem: chodzi o wzrost stóp procentowych. Nie warto tylko z tego powodu przyspieszać wzięcia kredytu, bo przecież w ciągu 20 czy 30 lat jego spłacania ze zmianami stóp procentowych i tak każdy zetknie się wielokrotnie. Jednocześnie trzeba jednak pamiętać, że rata zaciągniętej teraz pożyczki może wkrótce pójść nieco w górę.

Nie wiadomo ani jak szybko, ani jak mocno banki centralne będą tym razem „zacieśniać politykę monetarną”. Rada Polityki Pieniężnej cykl podwyżek stóp rozpoczęła w styczniu. Ostatnio podobny proces zainicjował Europejski Bank Centralny.

Największy dylemat mają Szwajcarzy. Oni również chcą podnieść stopy, ale boją się, że to doprowadzi do dalszego umocnienia franka. A to szkodzi lokalnym eksporterom. Trzeba jednak pamiętać, że ostatnie lata to okres wyjątkowo niskich stóp na świecie. Gdy inflacja rośnie, a większość państw pokonała już kryzys, zmiana polityki monetarnej jest nieunikniona. Co to oznacza dla spłacających kredyty? Ich oprocentowanie składa się z dwóch elementów. Pierwszym jest marża ustalana dowolnie przez bank. Drugi kalkulowany jest na podstawie aktualnej stopy rynkowej, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze. W przypadku kredytów złotowych jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), a na jej wysokość wpływają m.in. decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych.

Sztuka negocjacji

Przed wzrostem stóp nie bardzo mamy jak się bronić. Tym, którzy zaciągnęli kredyt kilka lat temu, w apogeum kryzysu, pozostaje próba negocjacji wysokich marż. Te obecne, w najtańszych bankach, sięgają 1–1,5 proc. Czy trzeba zacisnąć zęby i bezsilnie patrzeć na ogromne różnice między dawną i aktualną ofertą? Otóż niekoniecznie. Warto wypróbować własne talenty negocjacyjne i zgłosić się do banku z prośbą o obniżkę marży.

Taką próbę mogą podjąć wyłącznie osoby płacące raty bez opóźnień, a wiele banków może im pójść na rękę. – Raczej nie dostaniemy tak dobrych warunków jak nowi klienci, ale przecież marża niższa raptem o kilka dziesiątych punktu procentowego to i tak wymierne oszczędności. Jeśli negocjacje się nie powiodą, pozostaje refinansowanie kredytu – tłumaczy Jarosław Sadowski, analityk Expandera.

Tak naprawdę pod tym pojęciem kryje się wzięcie zupełnie nowej pożyczki w innym banku. Dzięki niej spłacamy stary kredyt, a potem regulujemy co miesiąc raty w nowej instytucji. To rozwiązanie ostateczne, nie zawsze też opłacalne, które jednak warto przeanalizować i przemyśleć. Na pewno nie wolno podejmować w tej sprawie pochopnych decyzji, zwłaszcza gdy aktualnie mamy np. niższe wynagrodzenie niż w chwili zaciągania pierwotnego kredytu.

Takie refinansowanie oznacza mnóstwo formalności, nierzadko spore prowizje i wiele straconego czasu. Może się jednak opłacić, o ile warunki nowego kredytu okażą się zdecydowanie lepsze od starych. Pamiętajmy, że refinansowanie możliwe jest także dla kredytów we frankach czy w euro, ale w tym przypadku raczej nie będzie się to opłacać. W ostatnich miesiącach marże pożyczek dewizowych nie spadły tak wyraźnie jak złotowych. Cała operacja nie miałaby więc sensu.

Mało zadłużeni

Mimo wszystko na rynku kredytów hipotecznych bieżący rok powinien być dość spokojny. Załamanie w 2009 r. i odbicie w roku 2010 przysporzyły wielu emocji. Tym razem czas na małą stabilizację.

W ubiegłym roku udzielono łącznie ok. 230 tys. pożyczek na zakup czy budowę nieruchomości. Teraz eksperci prognozują lekki spadek. – W 2011 r. oczekujemy ok. 210–200 tys. nowych kredytów hipotecznych. Zamożność Polaków nie rośnie zbyt szybko, rynek na razie się nasycił. Poza tym ceny nieruchomości są stabilne, więc sporo osób nie spieszy się z zakupem, licząc na poprawę swojej zdolności kredytowej – wyjaśnia Halina Kochalska.

Mnogość akcji promocyjnych banków mogłaby sugerować, że zadłużenie Polaków jest już wysokie. Tymczasem to nieprawda. Jak wynika z danych Europejskiego Banku Centralnego, wartość kredytów hipotecznych w naszym kraju, proporcjonalnie do wielkości gospodarki, jest jedną z najniższych w Unii. Zadłużenie z tego powodu wynosi zaledwie 19 proc. polskiego produktu krajowego brutto (PKB). Dla porównania w Portugalii, Hiszpanii czy w Wielkiej Brytanii ten wskaźnik przekroczył już 60 proc. PKB, a wyższy niż w Polsce jest także w krajach nadbałtyckich czy w Czechach. Co to oznacza? Kredyty hipoteczne jeszcze przez wiele lat będą ważnym źródłem dochodów banków, więc jest nadzieja na dalszą ostrą konkurencję między nimi.

Polityka 16.2011 (2803) z dnia 16.04.2011; Poradnik budowlany; s. 80
Oryginalny tytuł tekstu: "Marże w dół, stopy w górę"
Więcej na ten temat
Reklama

Czytaj także

Społeczeństwo

Rzeź ptaków

Co roku myśliwi zabijają około 200 tys. ptaków. Wyłącznie dla własnej rozrywki. Żadnych innych powodów polowania na ptaki nie ma.

Joanna Podgórska
05.12.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną