Specustawa mieszkaniowa to nic innego jak próba zawarcia porozumienia z prywatnym biznesem i skłonienie go do wsparcia realizacji politycznych celów Prawa i Sprawiedliwości. Okazuje się, że rząd wybrał bardzo dziwną strategię negocjacyjną – zaoferował bardzo dużo, nie mając żadnej pewności, że w zamian dostanie to, co obiecał obywatelom.
Cel polityczny jest jasny – to realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego i budowa 2,5 mln nowych mieszkań do 2030 r. Jedna z najpopularniejszych odsłon tego programu, czyli pakiet Mieszkanie plus, jest już w trakcie realizacji. Resort inwestycji i rozwoju chwali się, że buduje osiedla w ponad 300 lokalizacjach, dzięki czemu w ciągu najbliższych lat do użytku ma zostać oddane ponad 100 tys. mieszkań. Minister Soboń szacuje kwotę planowanych inwestycji na ponad 25 mld zł, przy czym – co ważne – zwraca uwagę, że pieniądze te nie pochodzą z budżetu państwa, a wyłożyli je zewnętrzni inwestorzy.
Nawet jeśli – a program Mieszkanie plus już doczekał się wielu krytycznych komentarzy – rząd cudzymi rękami zrealizuje budowę wspomnianych 100 tys. lokali, to wciąż pozostaje 2,4 mln mieszkań do zbudowania. Rządzący bardzo szybko się zorientowali, że nie da się tego łatwo zrealizować. Gdyby tylko dysponowali odpowiednim zapasem gotówki i podmiotem zdolnym podjąć się wykonania tego zadania, sprawa byłaby pewnie prostsza. A tak trzeba szukać zewnętrznych partnerów, którzy nie tylko wyłożą pieniądze, ale również realnie wybudują te mieszkania.
Czytaj także: „Mieszkanie plus” przywróci eksmisje na bruk. Ale nikt w tej sprawie nie zaprotestuje
Współczucie deweloperskie
Rząd po raz kolejny odwołał się do deweloperów, którzy przecież niejednokrotnie pokazali, że zawsze chętnie współpracują przy realizacji rządowych programów. Choć oficjalnie nikt nie siadł do żadnych rozmów, to rząd bardzo szybko zrozumiał, w jaki sposób może zachęcić deweloperów do rozmachu inwestycyjnego. Sprawa jest prosta – w Polsce trudno dziś budować szybko i tanio. O tym, żeby budować dobrze, nikt już nawet nie wspomina, bo polskie standardy urbanistyczne są dosyć niskie.
Na przeszkodzie stoją oczywiście przepisy i brak wolnych, atrakcyjnych działek w miastach. Oba te problemy są rzeczywiste. Dlatego właśnie od samego początku III RP toczą się dyskusje na temat tego, w jaki sposób powinniśmy planować rozwój przestrzenny naszych miast. Efekty tych dyskusji są już jednak właściwie mało ważne, bo rząd PiS postanowił swoją specustawą zawiesić planowanie przestrzenne i spojrzeć na miasto z perspektywy deweloperów. Poluzował więc procedury, ograniczył rolę samorządu i mieszkańców oraz uwolnił pod zabudowę mieszkaniową nowe tereny – również te, które mocą obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na zupełnie inne cele.
Dura lex, dura
Nic więc dziwnego, że bardzo szybko specustawę ochrzczono mianem Lex Deweloper. Ukłon rządu w stronę deweloperów był zbyt oczywisty, by to umknęło uwadze opinii publicznej. Głosy krytyczne płynęły zewsząd – protestowały nie tylko ruchy miejskie i branżowe stowarzyszenia architektów i urbanistów, ale również Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz niespodziewanie Polski Związek Firm Deweloperskich. Próbowano przekonać rząd, że nowe przepisy nie tylko pogłębiają anarchię przestrzenną, mogą prowadzić do powstania korupcjogennych relacji, ale też w istocie nie doprowadzą do realizacji stojących za nimi celów. Wszystko to na nic – 1 sierpnia 2018 r. prezydent Andrzej Duda podpisał ten „specbubel” mieszkaniowy.
Przez kolejnych 10 lat będzie można budować praktycznie wszędzie. Specustawa wprowadza nową formę prawną zgody na budowę. To decyzja w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która umożliwia postawienie budynków nawet wbrew zapisom planów miejscowych i bez uzyskiwania wuzetki (na terenach bez planów). Co prawda inwestycje takie muszą spełniać szereg standardów – np. odległość od najbliższego przystanku komunikacji publicznej nie może przekraczać 1 km, a szkoła nie może być dalej niż 3 km – ale eksperci uważają, że tego typu zapisy nie powstrzymają procesów rozlewania się miast i pogłębiania się problemów komunikacyjnych.
Specustawa wprowadza też bezprecedensową rolę wojewody, który staje się ostateczną instancją rozstrzygającą spory przy wydawaniu decyzji lokalizacyjnych. Przy słabości polskich gmin, które nie będą w stanie zabezpieczyć interesów mieszkańców, tworząc lokalne studia zagospodarowania czy standardy urbanistyczne. Problemem będą też bardzo krótkie terminy rozpatrywania wniosków o wydanie decyzji lokalizacyjnej.
Jednocześnie specustawa wcale nie gwarantuje osiągnięcia zamierzonych efektów politycznych. Powstające mieszkania – mimo że budowane szybko – wcale bowiem nie muszą być tańsze. Ustawa nie zmusi deweloperów do ograniczenia swoich marży. Nie będą także musieli pokrywać kosztów budowy i utrzymania infrastruktury potrzebnej do obsługi nowych budynków. Ponownie – nie ma sensu mówić także o spełnieniu kryteriów jakościowych, bo ustawa definiuje je w taki sposób, że bardzo łatwo o ich interpretację zgodną z interesem deweloperów. Nawet wprowadzane ustawą obligatoryjne konkursy architektoniczne są tak skonstruowane, że wygrać je może każdy – chociażby pracownik dewelopera. Może się więc okazać, że podobnie jak z karnawałem nowelizacji ustawy o Sądzie Najwyższym, również ta ustawa będzie musiała być wielokrotnie poprawiana.
Metoda marchewki i marchewki
Wygląda więc na to, że Prawo i Sprawiedliwość proponuje deweloperom prosty układ – my wam damy dużo więcej, niż mogliście sobie wymarzyć, i oczekujemy, że okażecie wdzięczność. Bo przecież poprzez poluzowanie reguł rząd PiS mocno ogranicza – i tak słabe – możliwości formułowania nakazów, którym muszą się podporządkować firmy współtworzące nasze miasta. Wprowadzenie wojewodów, przedstawicieli administracji rządowej, jako ostatniej instancji decyzyjnej wygląda tu na kolejną marchewkę, która ma zachęcić deweloperów do zwiększenia swoich zapędów inwestycyjnych.
Mieszkanie Plus: Mnóstwo tanich mieszkań bez straty dla budżetu. Brzmi niewykonalnie
Skoro PiS tak chętnie rozdaje marchewki deweloperom, to kluczowe jest pytanie o to, kto dostanie kijek. Odpowiedź jest niestety prosta. Kijek jest przeznaczony dla nas – mieszkańców polskich miast. Nasza rola będzie mocno ograniczona, a – jak przewidują eksperci – wszelkie konsultacje dotyczące decyzji lokalizacyjnych będą fasadowe. Prawdopodobnie nie będzie się dało potraktować płynących z nich wniosków na poważnie. Uniemożliwiają to zbyt krótkie terminy na podjęcie decyzji przez uprawnioną do tego radę miejską. W efekcie szybko możemy zostać zaskoczeni 14-piętrowym blokiem, który niespodziewanie wyrośnie w miejscu osiedlowego parku czy boiska.
Mam tylko nadzieję, że takie sytuacje paradoksalnie sprawią, że dyskusja o jakości planowania przestrzennego w Polsce, tak brutalnie przerwana tą specustawą, rozgorzeje na nowo ze zdwojoną siłą. A jej głównymi uczestnikami nie będą tylko przedstawiciele aktywistów czy stowarzyszeń branżowych, ale przede wszystkim tzw. zwykli mieszkańcy. Bo ta ustawa – jak mało która – bardzo mocno dotyka życia przeciętnego Kowalskiego i Kowalskiej.