Rabaty na prenumeratę cyfrową Polityki

40% lub 50%

Subskrybuj
Rynek

Mieszkania: tylko wybierać

Dobry czas na mieszkaniowe zakupy

Deweloperzy mają do sprzedaży ok. 60 tys. mieszkań. Na zdjęciu Osiedle Myśliwska Park w Gdańsku. Deweloperzy mają do sprzedaży ok. 60 tys. mieszkań. Na zdjęciu Osiedle Myśliwska Park w Gdańsku. GANT / materiały prasowe
Deweloperzy otwierają budowę za budową, wybór mieszkań jest rekordowy. Dla kupców to dobry rok. Ale nie pozbawiony ryzyka.
W Warszawie największym skupiskiem apartamentów jest osiedle Eko Park na Mokotowie.Eko - Park/materiały prasowe W Warszawie największym skupiskiem apartamentów jest osiedle Eko Park na Mokotowie.
Polityka
Polityka

Oferta nowych mieszkań pęcznieje z roku na rok. Janusz Konczalski z portalu internetowego RynekPierwotny.com szacuje, że deweloperzy mają ich do sprzedania 59 tys. W styczniu i w lutym dostali pozwolenia na budowę kolejnych 12,6 tys. mieszkań (według GUS), co w porównaniu z takim samym okresem roku ubiegłego oznacza wzrost o 52,1 proc.

Mieszkań z drugiej ręki też jest w bród. Ile dokładnie – nie wiadomo, bo właściciel zgłasza często ofertę jednocześnie do kilku agencji i portali internetowych. – Mamy 209 tys. ofert mieszkań z rynku wtórnego – mówi Marta Kosińska, ekspert serwisu Szybko. pl., jednego z największych potentatów w pośrednictwie. – Miesięcznie przybywa ok. 45 tys. ofert. Na zawarcie transakcji czeka się więc średnio blisko 5 miesięcy.

Jedyny niedobór na rynku mieszkaniowym to zbyt mała liczba osób, które stać na ten towar. O kupca trzeba walczyć, a bardziej skutecznie robią to deweloperzy. – Miałem klientów, którzy mimo wielkiego zainteresowania mieszkaniem w ostatniej chwili wycofywali się kupując lokal u dewelopera. Rynek pierwotny jest bardzo dużą konkurencją dla wtórnego – narzeka Janusz Kotecki, pośrednik z Pruszkowa. Mieszkania z drugiej ręki przegrywają, bo właściciele okopali się na pozycjach z czasu boomu i rzadko decydują się na większe obniżki cen. Deweloperzy dostosowują się do trudnego rynku znacznie lepiej. Ceny metra kw. oferowanych przez nich mieszań spadły średnio do poziomu z początku 2006 r.

Popularne, bo gotowe

Deweloperzy zapraszają na „dni otwartych drzwi” już od początku marca, sporo wcześniej niż w minionych latach. Tradycyjnie najwięcej takich imprez organizuje się od maja do jesieni, kiedy łatwiej je połączyć z atrakcjami typu piknik czy grillowanie. Potencjalni kupcy oglądają gotowe mieszkania, wnętrza budynków, widoki, które będą mieli z okien. Deweloperzy prezentują wtedy całą swoją ofertę, łącznie z domami, które dopiero wychodzą z ziemi. Siła przyciągania placu budowy czy folderu reklamowego jest jednak nieporównanie mniejsza. – Ok. 80 proc. osób, które w czasie dnia otwartego w ostatni weekend odwiedziło nasze biuro, było zainteresowanych mieszkaniami już zbudowanymi – twierdzi Anna Sitnik z firmy Dolcan.

Warto chodzić na takie prezentacje. Przy końcu 2011 r. firma doradcza REAS szacowała, że deweloperzy mają do sprzedania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście ok. 11 tys. gotowych mieszkań, a każdego miesiąca przybywają kolejne. Większość to duże pseudoapartamenty, czekające na kupca czasem od kilku lat. Ale ostatnio jest coraz więcej prawdziwych okazji, mieszkań niewielkich i niedrogich. W peryferyjnych dzielnicach Warszawy deweloperzy sprzedają je po około 5 tys. zł za m kw., na obrzeżach Poznania i w Trójmieście po około 4 tys. za m kw.

W czasie otwartych dni, jak na wyprzedaży, dostaje się rabat, najczęściej w granicach 5–10 proc. ceny. W ubiegłym roku zdarzały się także upusty 20-proc. Czasem deweloperzy proponują indywidualne negocjowanie ceny, czyli zachęcają, żeby się targować. Z jakim skutkiem, nie wiadomo, cena transakcyjna to często tajemnica handlowa.

Kupno gotowego mieszkania w domu już oddanym do użytku uwalnia także od ryzyka: nie ma obawy, że pieniądze na budowę się wyda, a kluczy nie dostanie. Lokal w budowie klienci kupują z duszą na ramieniu. Świeżo w pamięci mogą mieć głośne bankructwo krakowskiej firmy Leopard SA, której właściciele utopili pieniądze klientów w spekulacyjnych zakupach gruntów. A także upadek warszawskiego Edbudu, najpierw dobrej firmy budowlanej, później wyjątkowo nieudolnego dewelopera.

Pośpiech niewskazany

Dopiero w ubiegłym roku doczekaliśmy się prawa, które ma zapewnić ochronę klientom inwestorów mieszkaniowych (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana deweloperską). Wejdzie w życie 29 kwietnia br. Najważniejsze zapisy ustawy – o obowiązkowych rachunkach powierniczych będą dotyczyły tylko mieszkań, których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie. To, co jest dzisiaj w ofercie, może być nadal budowane za przedpłaty klientów dewelopera. Ale pozostałe przepisy przyniosą sporo zmian i warto na nie poczekać.

Nie będziemy już kupować kota w worku: dużo informacji o inwestycji i deweloperze znajdziemy w prospekcie informacyjnym, który inwestor powinien dać każdemu klientowi. Nie będziemy musieli na własną rękę sprawdzać dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej, unikniemy także niespodzianek w rodzaju drogi szybkiego ruchu w sąsiedztwie domu.

 

Prospekt informacyjny z załącznikami będzie stanowił część składową umowy deweloperskiej, zawieranej w formie aktu notarialnego. Znajdą się w niej również ustalenia szczegółowe: łączna cena mieszkania, numer pozwolenia na budowę, harmonogram wpłacania pieniędzy przez klienta, wysokość kar umownych. Przy naliczaniu kar strony, zgodnie z ustawą, powinny być traktowane jednakowo.

Wydaje się to oczywiste, ale kontrole przeprowadzane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pokazują, że deweloperzy są znacznie bardziej pobłażliwi dla siebie niż dla klientów. W umowach zdarzały się zapisy, że trudne warunki atmosferyczne mogą ich rozgrzeszyć z niedotrzymania terminu zakończenia budowy. Albo że mieszkanie może mieć powierzchnię do 3 proc. mniejszą, niż przewidywała umowa, a cena pozostanie bez zmian.

Ustawa zobowiązuje deweloperów także do podania w umowie informacji o zgodzie banku na przeniesienie na kupującego po zapłaceniu przez niego pełnej ceny własności lokalu bez obciążeń spowodowanych ewentualnym długiem dewelopera. Nie będziemy już odbierać kluczy do mieszkań zadłużonych, co niestety się zdarza.

Roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej wpisane zostaną do księgi wieczystej nieruchomości. Potencjalny kupiec może jednak nie dostać kredytu albo z innych powodów zrezygnować z zakupu. – Powstanie wtedy ryzyko pozostawienia roszczenia w księdze wieczystej i uniemożliwienia deweloperowi dysponowania lokalem – obawia się dyr. Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Takich luk w przepisach jest, niestety, sporo.

Ustawa zapewniająca ochronę klientom deweloperów zapowiadana była od wielu lat. Można się było spodziewać dobrego aktu prawnego. Tymczasem uchwalono ją w końcówce kadencji poprzedniego Sejmu, w pośpiechu, którego skutki widać. Za podanie w prospekcie informacyjnym nieprawdziwych danych grozi do 2 lat więzienia. Natomiast za brak prospektu – grzywna. Jeśli deweloper będzie miał coś do ukrycia, zapewne wybierze grzywnę.

Budowy na skład

Przed skutkami bankructw i nieuczciwymi praktykami inwestorów najbardziej skutecznie zabezpieczają klientów rachunki powiernicze. Czy warto poczekać na mieszkania, które będą finansowane w taki bezpieczny sposób? Niestety, trzeba byłoby czekać długo. Urodzaj na pozwolenia na budowę, wprowadzenie do sprzedaży rekordowej liczby mieszkań nie zostały spowodowane gwałtownym wzrostem popytu. Kupujący nie poszli w ostatnich miesiącach ławą po nowe mieszkania. Rzecz w tym, że deweloperzy gromadzili i nadal gromadzą zapas ofert, żeby uciec przed rachunkami powierniczymi (przypomnijmy: będą one obowiązywały w inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży od 29 kwietnia). Zapas ten odpowiada już w przybliżeniu ponad półtorarocznej sprzedaży.

Dlatego w tym roku deweloperzy nadal będą budowali za przedpłaty klientów, wyjątków będzie raczej niewiele. Kupującym pozostanie przeglądanie prospektów informacyjnych, szukanie najlepszych ofert i doświadczonych, solidnych inwestorów. Deweloperzy trzymają się na ogół dobrze. Najbardziej znana ósemka (Dom Development, Polnord, LC Corp., Marvipol, Gant, JWCH, Robyg, Inpro) miała w ubiegłym roku zyski netto od ok. 18 mln zł (Inpro) do ponad 82 mln zł (Dom Development).

Tanie, ciasne, ale własne

Do 2008 r. średnia powierzchnia mieszkań budowanych przez deweloperów ciągle rosła (sięgając ponad 68 m kw.). Od tego czasu równie systematycznie maleje. Hitem ostatnich dwóch lat stały się tzw. mieszkania kompaktowe: małe, pakowne, często z aneksem kuchennym zamiast kuchni. Dwupokojowe mają zwykle 35–40 m kw., trzypokojowe 45–55 m kw. Metrażem przypominają klitki budowane 30–40 lat temu.

– Poszukiwane dziś mieszkaniowe kompakty staną się w przyszłości towarem drugiej kategorii, trudnym do sprzedania, w dodatku występującym na masową skalę – ostrzega Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com. Problem w tym, że kupujemy to, na co nas stać, a nie co nam się zamarzy. Ta wymuszona moda z czasem minie. Według Pawła Moszczyńskiego, domy z kompaktami powinny być budowane tak, żeby po latach można było łączyć lokale tworząc mieszkania na miarę bardziej ambitnych oczekiwań.

Z sondażu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości wynika, że na wtórnym rynku też najbardziej poszukiwane są mieszkania małe, głównie z dwoma pokojami. Wróciły do łask blokowiska z wielkiej płyty. Są w nich lokale w sam raz na trudne czasy: niewielkie, stosunkowo niedrogie. Mają często lokalizacje, jakie dziś zapewnia się tylko luksusowym apartamentom. Dlatego znikają z ofert portali i agencji nieruchomości znacznie szybciej niż mieszkania zbudowane w ostatnich 20 latach, lepsze, ale dużo droższe. Część z nich kupiona została w czasie inwestycyjnego boomu i właściciele mogliby je teraz sprzedać wyłącznie ze znaczną stratą.

– Klienci oglądają mieszkania, ale często jest to tylko zwiedzanie. Jeden na dwunastu oglądających decyduje się na zakup – narzeka Damian Słowik, pośrednik z Gdańska. Klienci mają rację: nie ma powodu, żeby się spieszyć. Przy obecnym rekordowym wyborze ofert warto polować na okazje.

Będzie taniej?

Analitycy rynku nieruchomości od kilku lat powtarzali, że mieszkania w Polsce są przeszacowane i ceny powinny spaść. Dotychczasowe spadki były rzędu kilku procent rocznie. Ale jeśli uwzględnić inflację, ceny metra kw. są już realnie na poziomie niewiele wyższym niż przed inwestycyjnym boomem.

Czy tendencja spadkowa się utrzyma? Deweloperzy (podobnie jak w roku ubiegłym) uważają, że ceny pójdą w górę. Analitycy przewidują spadek. Według firmy Home Broker mieszkania stanieją w tym roku od 1,2 proc. w Trójmieście do 5 proc. w Lublinie. Wydaje się, że rzeczywistość może być dla kupujących jeszcze łaskawsza niż prognoza. Rekordowa oferta mieszkań pojawia się w warunkach szczególnie niekorzystnych: dostęp do kredytów hipotecznych jest trudniejszy, rośnie udział zakupów za gotówkę. Największym atutem mieszkania, zwykle decydującym, stała się niska cena.

Znaczniejszych obniżek unikają tylko prawdziwe apartamenty, drugi biegun mieszkaniowego rynku. Większość znajduje się w niewielkich, kameralnych budynkach w bardzo dobrych lokalizacjach, w centrum miast albo w prestiżowych dzielnicach. W Warszawie największym skupiskiem apartamentów jest osiedle Eko Park na Mokotowie. We Wrocławiu symbol luksusu to apartamentowiec przy placu Dominikańskim. Konkurencję będą im robiły powstające w obydwu miastach wieże mieszkalne (w centrum stolicy – wieżowiec Złota 44 oraz Cosmopolitan przy ul. Twardej, we Wrocławiu – najwyższy w Polsce Sky Tower). Ale apartamenty to nadal niewielka, zaledwie 5-procentowa część rynku. – Oferta spełniająca oczekiwania zamożnych klientów jest za mała – twierdzi Waldemar Kania z firmy Mansion&House, pośredniczącej w sprzedaży luksusowych nieruchomości. Inwestowanie w mieszkaniowy luksus ma przyszłość, ale na budowę apartamentowców stać tylko najmocniejsze kapitałowo firmy.

W tym roku, podobnie jak w ostatnich 4 latach, rynek mieszkaniowy należy do klientów. Inwestorzy dają rabaty, kuszą prezentami: darmowym wykończeniem lokalu, wyposażeniem kuchni, meblami. To dobry czas na mieszkaniowe zakupy. Ale niepozbawiony ryzyka: parasol ochronny, jaki zapewni ustawa deweloperska, dopiero zaczyna się otwierać. Radzimy nie spieszyć się z podejmowaniem decyzji: przyszłość zapowiada się dla kupujących pomyślnie.

 

Co będzie w obowiązkowych prospektach deweloperów?

• Po pierwsze, dowiemy się, co deweloper już zbudował. Powinien wymienić trzy ukończone inwestycje. Musi także poinformować, czy nie prowadzono wobec niego postępowania egzekucyjnego na kwotę ponad 100 tys. zł.

• Znajdziemy informacje o działce, na której stanie dom, a także o przeznaczeniu – w planie zagospodarowania przestrzennego – sąsiednich działek. Jeśli planu nie ma, deweloper powinien się dowiedzieć, czy w promieniu 1 km nie jest planowana budowa drogi albo inwestycja, która może być uciążliwa.

• Deweloper musi też poinformować, czy ma już pozwolenie na budowę, kiedy planuje rozpoczęcie i zakończenie robót, w jaki sposób inwestycja będzie finansowana, z jakim rachunkiem powierniczym, jak będzie waloryzowana cena, na jakich warunkach można będzie wycofać się z umowy deweloperskiej.

• W części dotyczącej mieszkań podane zostanie to, co zwykle jest w obecnych umowach: cena m kw., liczba kondygnacji, technologia budowy, liczba lokali i miejsc garażowych, powierzchnia mieszkań.

 

Bezpieczniej z rachunkiem powierniczym

• W przypadku mieszkań wprowadzanych do sprzedaży po 29 kwietnia br. wpłaty kupującego będą wpływały na rachunek powierniczy w banku. Bank będzie je wypłacał deweloperowi: – przy rachunku zamkniętym: po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, przenoszącego na klienta prawo własności mieszkania albo domu; – przy rachunku otwartym: stopniowo, po stwierdzeniu zakończenia każdego kolejnego etapu budowy. Według rekomendacji Związku Banków Polskich wypłatę powinna poprzedzić inspekcja na placu budowy i porównanie dokumentów wystawionych przez kierownika budowy ze stanem faktycznym.

• Przy rachunku otwartym deweloper będzie mógł (ale nie musiał) zapewnić klientowi gwarancję bankową (do tej pory nie stosowano jej przy kredytach hipotecznych) albo ubezpieczeniową.

• Za niezgodną z ustawą wypłatę pieniędzy z rachunków powierniczych przedstawicielom banku będzie groziła kara od grzywny do 2 lat więzienia. Zapis ten może sprawić, że banki nie będą chciały prowadzić ryzykownych dla siebie rachunków otwartych.

• W przypadku upadłości dewelopera środki na rachunkach powierniczych i prawa do gruntu, na którym powstaje inwestycja, będą wyłączone z ogólnej masy upadłości.

• Przepisy o rachunkach powierniczych, a także wszystkie inne regulacje ustawy deweloperskiej dotyczą także inwestycji prowadzonych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Źródło: Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Polityka 15.2012 (2854) z dnia 11.04.2012; Poradnik; s. 55
Oryginalny tytuł tekstu: "Mieszkania: tylko wybierać"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Ludzie i style

Polityka przy stole. Symulator kampanii wyborczej i inne planszówki

Kogo znane na co dzień z ekranów i gazet polityczne spory nadal bardziej ekscytują, niż męczą, może sprawdzić swoich sił w ich wersji pudełkowej. Uwaga – wciągają jak prawdziwe.

Michał Klimko
25.11.2021
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną