Rynek

Wynajmować, nie kupować!

Jak powinna wyglądać polityka mieszkaniowa dla młodych

„Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego”. „Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego”. Beau Lark/Fuse / Getty Images
Rozmowa z Ireną Herbst, ekspertem od budownictwa mieszkaniowego, o tym, jak państwo powinno pomagać najbardziej potrzebującym w zdobyciu mieszkania.
Irena HerbstArchiwum Irena Herbst

Artykuł w wersji audio

Joanna Solska: – Rządowy program Mieszkanie Plus budzi wielkie nadzieje rodzin bez zdolności kredytowej, którym państwo ma pomóc w zdobyciu dachu nad głową. Jest szansa na powodzenie?
Irena Herbst: – Żeby tak się mogło stać, autorzy programu powinni przeanalizować błędy, ale także dobre pomysły poprzedników i wyciągnąć z nich wnioski. Na razie w rządzie takiej refleksji nie dostrzegam.

Więc spróbujmy go nieco wyręczyć. W ostatnich 20 latach państwo wydało na wsparcie budownictwa mieszkaniowego ponad 40 mld zł. Sporo. Pani ocenia deficyt mieszkań na 1,5 mln, tyle samo co na progu transformacji. Co się więc stało z tymi pieniędzmi?
Płacimy głównie za przeszłość, a to, co pozostaje, wydajemy głupio. Ponad 60 proc. tej ogromnej sumy poszło na waloryzację książeczek mieszkaniowych, zakładanych przed 1990 r., a także na wykup odsetek od kredytów spółdzielczych także sprzed 1990 r. Gdyby nie Jacek Kuroń, nie udałoby mi się tego wykupu wywalczyć. Przypomnę, że w grudniu 1989 r. inflacja wynosiła ponad 600 proc. Ten system miał chronić oszczędności rodzin, które odkładały na mieszkanie. Stopniały do wartości bochenka chleba. Nadal uważam, że była to decyzja racjonalna.

Ale minęło 27 lat i ówcześni posiadacze książeczek mieszkaniowych są już dziadkami, jeśli żyją. Książeczki, które można było cedować na rodzinę, trafiły w zupełnie inne ręce. A państwo ciągle te oszczędności waloryzuje. Opłaci się na nich trzymać pieniądze o wiele bardziej niż na lokatach bankowych. Idą na to setki milionów złotych rocznie, w samym tylko 2012 r. aż 590 mln zł, rok później 450 mln zł. Ile powstało z tego nowych mieszkań?
Nie ma takich danych. Ta pozycja jest absolutnie do skasowania, ale ma wielu obrońców.

Polacy mają najgorsze w Unii warunki mieszkaniowe. Na 1 tys. mieszkańców przypada zaledwie 351,5 mieszkania, zaś przeciętna w krajach UE wynosi 466.
Do 2006 r. dystans się powiększał. Oni budowali 5 nowych mieszkań na tysiąc mieszkańców, my zaledwie 2,6. Potem oni zwolnili, my trochę przyspieszyliśmy. Ale nadal jesteśmy w ogonie.

W ogóle nie wiem, jakie są cele polityki mieszkaniowej, prowadzonej przez państwo polskie. Każdy kolejny rząd ma swój, nie kontynuuje tego, co wymyślili poprzednicy.
Rodzaj polityki mieszkaniowej na Zachodzie zależy nie od rządu, ale od stopnia zamożności społeczeństwa. Im bardziej zamożne, tym bardziej wspiera dochodzenie do własności, czyli pomaga w zakupie mieszkania. Biedniejsze pomagają głównie w budowie mieszkań na wynajem z czynszem niższym od rynkowego. W Polsce PKB na mieszkańca jest o ok. 40 proc. niższy od średniego unijnego, powinniśmy więc stawiać przede wszystkim na budownictwo czynszowe. Ale postawiliśmy politykę na głowie. W Polsce zaledwie 20 proc. mieszkań przeznaczonych jest na wynajem, aż 80 proc. stanowi własność prywatną.

W bogatej Szwajcarii czynszówek, w tym z cenami regulowanymi przez państwo, jest 65 proc., w Niemczech 60 proc. W Holandii, we Francji, w Finlandii i Szwecji połowa. Nawet w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych mieszkania na wynajem stanowią 40 proc. rynku. U nas, jak pani mówi, 20 proc. Politycy twierdzą, że my jesteśmy inni. Musimy być właścicielami.
A mamy alternatywę? Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Czyli 20 proc. rodzin znajdujących się w stosunkowo najlepszej sytuacji materialnej. Stosunkowo, bo wiele z nich też nie jest w stanie udźwignąć tego ciężaru. Tych, którzy mają dochody zbyt niskie, by choćby marzyć o kredycie, pozostawiono samym sobie. To około 60 proc. gospodarstw domowych. Na żadną pomoc państwa liczyć nie mogą. To jest głupie społecznie, ekonomicznie i politycznie.

Najuboższym należy się mieszkanie socjalne, czekają na nie latami. Tworzy się dla nich getta, przesiedla do kontenerów, za miasto. Żeby nie kłuli w oczy.
Protestuję przeciwko określeniu „mieszkanie socjalne”. W cywilizowanym kraju taka kategoria mieszkań nie istnieje. Tworzenie gett poza miastem jest niedopuszczalne, wypycha ludzi na margines. Takie rodziny powinny mieszkać w czynszówkach takich samych, w jakich mieszkają inni. Najuboższym powinno się zapewnić dodatki mieszkaniowe. Stosować wobec nich dodatkowe instrumenty pomocy, a nie umieszczać w substandardowych lokalach, do których w sumie dopłacać trzeba dużo więcej. Polityka mieszkaniowa w Polsce jest fatalna.

To chyba także pani wina. Była pani wiceministrem budownictwa w czterech rządach. Razem z ministrem Andrzejem Bratkowskim opracowaliście nawet program Nowy Ład Mieszkaniowy. Wyszedł kompletny nieład.
Nie zgadzam się. To był kompleksowy program rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Pomoc państwa adresowaliśmy do grup o różnym stopniu zamożności. Kolejne rządy, myślę, że głównie z powodu niekompetencji, wyrywały z tego programu zęby, zastępując je protezami. Czas pokazał, że dużo gorszymi i bardziej kosztownymi.

Wasze pomysły też niekiedy były kosztowne. Pamiętam tzw. wielką ulgę na zakup własnego mieszkania. Skorzystali z niej najlepiej zarabiający. Fiskus sfinansował im nawet 40 proc. wartości nowego mieszkania. Prof. Ryszard Bugaj się wściekał, że to głęboko niesprawiedliwe. Po kilku latach ulgę skasowano. Dla mniej zamożnych państwo nie było już takie hojne.
Ale nowych mieszkań przybyło. Mieszkania kupują ludzie względnie zamożni, którym do uzyskania wiarygodności kredytowej wystarcza niewielka pomoc. We wszystkich krajach takie ulgi się stosuje. Od sprawiedliwości jest polityka społeczna.

Właściciele tych nowych mieszkań, w dużej części sfinansowanych dzięki ulgom, mogli wynająć stare. Za cenę, która powoduje, że Polak z małego miasteczka szybciej wyemigruje za pracą do Anglii czy Irlandii niż do Warszawy. Za granicą na wynajęcie lokum pracuje krócej niż w kraju. To jedna z patologii naszego rynku mieszkaniowego.
Dlatego nasz program wspierał budowę mieszkań na wynajem o obniżonym czynszu, a w PIT były także ulgi na budowę mieszkań na wynajem.

Kuriozalne. Ludzie kupowali u dewelopera tzw. udziały w mieszkaniach, które miały być budowane na wynajem. Udziały były warte tyle co ulga podatkowa, więc formalnych właścicieli jednego mieszkania mogło być kilku. Rynek się dzięki nim nie ucywilizował. Ile dzięki tej uldze powstało mieszkań?
Nie wiem, pewnie niewiele. Balcerowicz ją po trzech latach skasował. Będę jej bronić. W wielu krajach do budowy mieszkań na wynajem zachęca się kapitał prywatny. Ale trzonem naszego programu były Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Budowały czynszówki bez zysku. W III RP była to najbardziej efektywna i najtańsza forma pomocy dla rodzin, których dochody nie pozwalają myśleć o kredycie hipotecznym.

Czyli jakich?
Jeśli raty kredytu oraz bieżące wydatki na utrzymanie mieszkania przekraczają 30–40 proc. dochodów rodziny i nie jest ona w stanie uzbierać na wkład własny, to takiej rodziny nie stać na kredyt. Nie uniesie, świat to sprawdził. Zaciska sobie na szyi finansową pętlę. TBS były pomyślane dla nich. Tę zasadę złamało wiele krajów, w tym Stany Zjednoczone, co stało się powodem światowego kryzysu finansowego w 2008 r.

Jedna z wersji pomocy dla frankowiczów przewiduje pomoc, jeśli te obciążenia przekroczą 70 proc.
Zastanawiam się, kto im dawał ten kredyt.

TBS ruszyły w połowie lat 90. Budowały za preferencyjne kredyty, udzielane im przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy w BGK na 30 lat.
Pożyczały na 70 proc. wartości mieszkania, które, przypominam, budowały non profit. Zadłużało się TBS, a nie przyszły lokator.

Skąd pozostałe 30 proc.?
Około 10 proc. wartości mieszkania stanowił grunt wnoszony aportem przez gminę. Zakładaliśmy też, że część wkładu pokryją zakłady pracy najemców.

Chyba pani żartuje?
Nie. Jak Koreańczycy budowali pod Wrocławiem fabrykę, to rozważali taką pomoc dla pracowników. Namawialiśmy też Fiata w Tychach. W najgorszym razie wkład własny musiał wnieść przyszły lokator.

W budowę nieswojego mieszkania?
Jak się z niego wyprowadzał, dostawał te pieniądze z powrotem. Świetnie waloryzowane, lepiej niż na lokacie. Kolejki do TBS były i są nadal ogromne. Przez dziesięć lat za 4 mld zł z budżetu państwa (dodatkowo 2 mld zł pożyczył EBI i Bank Rady Europy) wybudowano 100 tys. mieszkań z obniżonym czynszem ustalanym przez gminę. To nie były dotacje, tylko kredyty. Są znakomicie spłacane. Powstało ponad 300 TBS.

W 2009 r. te mieszkania na wynajem przestały być budowane, bo…
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który je kredytował, został skasowany. W polityce mieszkaniowej nastąpił kolejny zwrot. PO realizowała program, wymyślony jeszcze przez PiS, Rodzina na Swoim (RnS). Państwo dopłacało do oprocentowania kredytu hipotecznego, ale tylko przez 8 lat. Nie chciało brać na siebie dłuższych zobowiązań. W 2015 r. rząd zastąpił go programem Mieszkanie dla Młodych (MdM), adresowanym do tej samej grupy rodzin. Oba były oparte na dotacjach, a nie na pożyczkach, co oznacza, że te pieniądze już do budżetu nie wracają.

W ramach programu Rodzina na Swoim państwo dopłaci do kredytów hipotecznych 7 mld zł. Ile nowych mieszkań powstanie za te pieniądze?
Niewiele. Nowych zaledwie 50 tys. Państwo dopłaci też do zakupu ok. 100 tys. lokali na rynku wtórnym, co ogólnej sytuacji mieszkaniowej nie poprawia. Oraz do budowy 40 tys. domków jednorodzinnych. Ci, którzy byli za biedni, żeby z programu skorzystać, nadal nie mają gdzie mieszkać. Państwo pozbawiło ich nawet nadziei na poprawę. TBS przestały budować mieszkania z niskim czynszem, gdyż przestały otrzymywać tanie kredyty. Zajęły się administrowaniem mieniem komunalnym. Program RnS zastąpiono programem Mieszkanie dla Młodych, którego celem jest nadal pomoc w zakupie lokali. Ma te same wady co RnS. Jest bardzo drogi.

Teraz zastąpi je program Mieszkanie Plus. Budzi wielkie nadzieje.
Jest inny, ma wspierać budowę mieszkań na wynajem. Nie wiem jednak, czy chodzi o każdy najem. Z czynszem rynkowym czy z regulowanym? Zbyt wiele w nim ogólników. Kompletnie też nie zauważa uchwalonego w 2015 r. przez rząd PO-PSL programu przywracającego w BGK kredyty preferencyjne dla TBS i spółek komunalnych. Poprzedni rząd przeznaczył na nie 4 mld zł i w 2016 r. z tej puli udzielono już 400 mln. To przecież na tym programie w dużej mierze opierają się obietnice Mieszkania Plus. Gdyby wrócono do idei TBS, program mógłby ruszyć szybko. Trzeba by mu jednak zapewnić preferencyjne kredytowanie.

Ale PiS udaje, że ma swój program autorski. Nie wykorzysta więc do jego realizacji TBS. Budowy ma prowadzić Narodowy Operator Mieszkaniowy. On też będzie przydzielał mieszkania i ustalał kryteria, komu należą się szybciej. Gruntów dostarczą spółki Skarbu Państwa, takie jak PKP lub Agencja Mienia Wojskowego.
PKP jest spółką prawa handlowego, nie może zrobić niczego, co zadziała na niekorzyść spółki. Zresztą brak terenów nie jest przeszkodą najważniejszą, samorządy by je znalazły. Im też przecież zależy.

Wszystkim zależy, więc nie powinno być przeszkód.
Są. W Polsce barierą jest sztywna podaż. Kiedy państwo zwiększa pomoc dla budujących mieszkania, natychmiast rosną ceny. Zarabiają głównie deweloperzy, banki oraz firmy budowlane. Przy programie Rodzina na Swoim ponad połowę dopłat państwa przejęły banki, niewiele mniej deweloperzy. Realizację każdego programu wspierania budownictwa na wynajem trzeba zacząć od usunięcia tych barier.

Dokładnie jakich?
Trzeba zacząć od zmiany nieodnoszącego się do obecnych realiów prawa budowlanego. Projekt nowego, autorstwa komisji kodyfikacyjnej, jest gotowy od dwóch lat. Żadna władza nie uznała, że warto się nad nim pochylić. Podobnie jest z ustawą o planowaniu przestrzennym. Barierą jest też strach urzędników np. przed posądzeniem o korupcję. Obecnie jest większy niż kiedykolwiek.

Rząd nie zamierza dokładać się finansowo do programu Mieszkanie Plus. Pieniądze mają pochodzić ze sprzedaży gruntów, które wyszukają i sprzedadzą spółki kontrolowane przez państwo.
To możemy długo czekać. Nie wiemy nawet, na co miałyby być przeznaczone te pieniądze. Gdyby miały zwiększyć pulę kredytów preferencyjnych dla TBS czy spółek komunalnych, to w porządku.

W naszym kraju państwo nie stawia sobie celu, do którego dopasowuje różne rodzaje pomocy. Wciąż np. najlepiej mieszka wieś. Tu powstaje najwięcej nowych domów. Ale nowe miejsca pracy powstają w mieście, tymczasem rolnicy przywilejami zostali przywiązani do ziemi. Są mało mobilni.
Kiedy transfery na wieś zmaleją, tych nowych domów nie będzie za co utrzymać. Z tego także powodu jestem przeciwniczką, aby w program budowy mieszkań na wynajem wpisywać opcję ich przyszłego wykupu. Po pierwsze, wtedy za te mieszkania ludzie będą musieli zapłacić o wiele więcej, czego boleśnie doświadczyła Hiszpania. Po drugie, własność przywiązuje człowieka do mieszkania, a my, jako pracownicy, musimy być coraz bardziej mobilni.

Rząd stworzy też kasy mieszkaniowe. Mamy w nich oszczędzać na mieszkania.
Może nie wie, że kasy mieszkaniowe istnieją w Polsce od dawna, były jednym z elementów naszego Nowego Ładu Mieszkaniowego. Cieszyły się ogromną popularnością, dopóki oszczędzający mogli korzystać z ulg podatkowych. Zostały jednak skasowane, gdy motywacja do oszczędzania zniknęła. Zamiast mówić o tworzeniu nowych kas mieszkaniowych albo nawet o wpuszczaniu do Polski np. kas niemieckich, wystarczy przywrócić ulgi. Będziemy mieli długoterminowy własny kapitał w systemie bankowym i wkład własny na uzyskanie kredytu. To znacznie tańsze rozwiązanie niż dotacje w MdM.

Twierdzi pani, że w Polsce ciągle brakuje 1,5 mln mieszkań. Tyle samo co na progu transformacji. A przecież rocznie budowaliśmy ok. 100 tys. nowych mieszkań, a bywały lata, że nawet 140 tys. Skąd więc ten deficyt?
Z błędów przeszłości. Z przekonania polityków, że Polacy nade wszystko kochają być właścicielami. I że można zbić na tym kapitał polityczny, prywatyzując zasoby mieszkaniowe, jak zrobili to Węgrzy. Mieszkańcy mieszkań komunalnych zyskali możliwość wykupienia swoich lokali, więc wielu z niej skorzystało.

Były nawet pomysły rozdania za złotówkę spółdzielczych mieszkań lokatorskich.
Tylko że ubodzy lokatorzy nie stali się przez to bogatymi właścicielami. Okazało się, że ich sytuacja finansowa stała się jeszcze gorsza, stracili np. prawo do dodatków mieszkaniowych. Nie było pieniędzy na remonty kapitalne kamienic. Wiele domów popadło w ruinę. Milion mieszkań powinno zostać zburzonych. Stąd ten deficyt. Nowych mieszkań w kraju przybyło, ale rodzin, którym brakuje dachu nad głową, nie ubywa.

rozmawiała Joanna Solska

***

Irena Herbst, polska ekonomistka, była wiceminister budownictwa w rządach: Hanny Suchockiej, Waldemara Pawlaka, Józefa Oleksego i Włodzimierza Cimoszewicza. Była współautorką przepisów wprowadzających m.in. Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Prezes zarządu Fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego, członkini zarządu Fundacji im. Stefana Batorego i doradca Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych.

Polityka 29.2016 (3068) z dnia 12.07.2016; Rynek; s. 43
Oryginalny tytuł tekstu: "Wynajmować, nie kupować!"
Więcej na ten temat
Reklama

Codzienny newsletter „Polityki”. Tylko ważne tematy

Na podany adres wysłaliśmy wiadomość potwierdzającą.
By dokończyć proces sprawdź swoją skrzynkę pocztową i kliknij zawarty w niej link.

Informacja o RODO

Polityka RODO

  • Informujemy, że administratorem danych osobowych jest Polityka Sp. z o.o. SKA z siedzibą w Warszawie 02-309, przy ul. Słupeckiej 6. Przetwarzamy Twoje dane w celu wysyłki newslettera (podstawa przetwarzania danych to konieczność przetwarzania danych w celu realizacji umowy).
  • Twoje dane będą przetwarzane do chwili ew. rezygnacji z otrzymywania newslettera, a po tym czasie mogą być przetwarzane przez okres przedawnienia ewentualnych roszczeń.
  • Podanie przez Ciebie danych jest dobrowolne, ale konieczne do tego, żeby zamówić nasz newsletter.
  • Masz prawo do żądania dostępu do swoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, a także prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania, a także prawo do przenoszenia swoich danych oraz wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Czytaj także

Kraj

Osamotnienie – dżuma współczesności?

Mamy w Polsce 5 mln jednoosobowych gospodarstw domowych. Na razie co czwarte gospodarstwo. W 2035 r. – co trzecie.

Ewa Wilk
08.02.2019
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną