Jak powinna wyglądać polityka mieszkaniowa dla młodych

Wynajmować, nie kupować!
Rozmowa z Ireną Herbst, ekspertem od budownictwa mieszkaniowego, o tym, jak państwo powinno pomagać najbardziej potrzebującym w zdobyciu mieszkania.
„Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego”.
Beau Lark/Fuse/Getty Images

„Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego”.

Irena Herbst
Archiwum

Irena Herbst

audio

AudioPolityka Joanna Solska - Wynajmować nie kupować

Joanna Solska: – Rządowy program Mieszkanie Plus budzi wielkie nadzieje rodzin bez zdolności kredytowej, którym państwo ma pomóc w zdobyciu dachu nad głową. Jest szansa na powodzenie?
Irena Herbst: – Żeby tak się mogło stać, autorzy programu powinni przeanalizować błędy, ale także dobre pomysły poprzedników i wyciągnąć z nich wnioski. Na razie w rządzie takiej refleksji nie dostrzegam.

Więc spróbujmy go nieco wyręczyć. W ostatnich 20 latach państwo wydało na wsparcie budownictwa mieszkaniowego ponad 40 mld zł. Sporo. Pani ocenia deficyt mieszkań na 1,5 mln, tyle samo co na progu transformacji. Co się więc stało z tymi pieniędzmi?
Płacimy głównie za przeszłość, a to, co pozostaje, wydajemy głupio. Ponad 60 proc. tej ogromnej sumy poszło na waloryzację książeczek mieszkaniowych, zakładanych przed 1990 r., a także na wykup odsetek od kredytów spółdzielczych także sprzed 1990 r. Gdyby nie Jacek Kuroń, nie udałoby mi się tego wykupu wywalczyć. Przypomnę, że w grudniu 1989 r. inflacja wynosiła ponad 600 proc. Ten system miał chronić oszczędności rodzin, które odkładały na mieszkanie. Stopniały do wartości bochenka chleba. Nadal uważam, że była to decyzja racjonalna.

Ale minęło 27 lat i ówcześni posiadacze książeczek mieszkaniowych są już dziadkami, jeśli żyją. Książeczki, które można było cedować na rodzinę, trafiły w zupełnie inne ręce. A państwo ciągle te oszczędności waloryzuje. Opłaci się na nich trzymać pieniądze o wiele bardziej niż na lokatach bankowych. Idą na to setki milionów złotych rocznie, w samym tylko 2012 r. aż 590 mln zł, rok później 450 mln zł. Ile powstało z tego nowych mieszkań?
Nie ma takich danych. Ta pozycja jest absolutnie do skasowania, ale ma wielu obrońców.

Polacy mają najgorsze w Unii warunki mieszkaniowe. Na 1 tys. mieszkańców przypada zaledwie 351,5 mieszkania, zaś przeciętna w krajach UE wynosi 466.
Do 2006 r. dystans się powiększał. Oni budowali 5 nowych mieszkań na tysiąc mieszkańców, my zaledwie 2,6. Potem oni zwolnili, my trochę przyspieszyliśmy. Ale nadal jesteśmy w ogonie.

W ogóle nie wiem, jakie są cele polityki mieszkaniowej, prowadzonej przez państwo polskie. Każdy kolejny rząd ma swój, nie kontynuuje tego, co wymyślili poprzednicy.
Rodzaj polityki mieszkaniowej na Zachodzie zależy nie od rządu, ale od stopnia zamożności społeczeństwa. Im bardziej zamożne, tym bardziej wspiera dochodzenie do własności, czyli pomaga w zakupie mieszkania. Biedniejsze pomagają głównie w budowie mieszkań na wynajem z czynszem niższym od rynkowego. W Polsce PKB na mieszkańca jest o ok. 40 proc. niższy od średniego unijnego, powinniśmy więc stawiać przede wszystkim na budownictwo czynszowe. Ale postawiliśmy politykę na głowie. W Polsce zaledwie 20 proc. mieszkań przeznaczonych jest na wynajem, aż 80 proc. stanowi własność prywatną.

W bogatej Szwajcarii czynszówek, w tym z cenami regulowanymi przez państwo, jest 65 proc., w Niemczech 60 proc. W Holandii, we Francji, w Finlandii i Szwecji połowa. Nawet w Wielkiej Brytanii i Stanach Zjednoczonych mieszkania na wynajem stanowią 40 proc. rynku. U nas, jak pani mówi, 20 proc. Politycy twierdzą, że my jesteśmy inni. Musimy być właścicielami.
A mamy alternatywę? Od dziesięciu lat państwo wspiera wyłącznie tych, którzy mają zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Czyli 20 proc. rodzin znajdujących się w stosunkowo najlepszej sytuacji materialnej. Stosunkowo, bo wiele z nich też nie jest w stanie udźwignąć tego ciężaru. Tych, którzy mają dochody zbyt niskie, by choćby marzyć o kredycie, pozostawiono samym sobie. To około 60 proc. gospodarstw domowych. Na żadną pomoc państwa liczyć nie mogą. To jest głupie społecznie, ekonomicznie i politycznie.

Najuboższym należy się mieszkanie socjalne, czekają na nie latami. Tworzy się dla nich getta, przesiedla do kontenerów, za miasto. Żeby nie kłuli w oczy.
Protestuję przeciwko określeniu „mieszkanie socjalne”. W cywilizowanym kraju taka kategoria mieszkań nie istnieje. Tworzenie gett poza miastem jest niedopuszczalne, wypycha ludzi na margines. Takie rodziny powinny mieszkać w czynszówkach takich samych, w jakich mieszkają inni. Najuboższym powinno się zapewnić dodatki mieszkaniowe. Stosować wobec nich dodatkowe instrumenty pomocy, a nie umieszczać w substandardowych lokalach, do których w sumie dopłacać trzeba dużo więcej. Polityka mieszkaniowa w Polsce jest fatalna.

To chyba także pani wina. Była pani wiceministrem budownictwa w czterech rządach. Razem z ministrem Andrzejem Bratkowskim opracowaliście nawet program Nowy Ład Mieszkaniowy. Wyszedł kompletny nieład.
Nie zgadzam się. To był kompleksowy program rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Pomoc państwa adresowaliśmy do grup o różnym stopniu zamożności. Kolejne rządy, myślę, że głównie z powodu niekompetencji, wyrywały z tego programu zęby, zastępując je protezami. Czas pokazał, że dużo gorszymi i bardziej kosztownymi.

Wasze pomysły też niekiedy były kosztowne. Pamiętam tzw. wielką ulgę na zakup własnego mieszkania. Skorzystali z niej najlepiej zarabiający. Fiskus sfinansował im nawet 40 proc. wartości nowego mieszkania. Prof. Ryszard Bugaj się wściekał, że to głęboko niesprawiedliwe. Po kilku latach ulgę skasowano. Dla mniej zamożnych państwo nie było już takie hojne.
Ale nowych mieszkań przybyło. Mieszkania kupują ludzie względnie zamożni, którym do uzyskania wiarygodności kredytowej wystarcza niewielka pomoc. We wszystkich krajach takie ulgi się stosuje. Od sprawiedliwości jest polityka społeczna.

Właściciele tych nowych mieszkań, w dużej części sfinansowanych dzięki ulgom, mogli wynająć stare. Za cenę, która powoduje, że Polak z małego miasteczka szybciej wyemigruje za pracą do Anglii czy Irlandii niż do Warszawy. Za granicą na wynajęcie lokum pracuje krócej niż w kraju. To jedna z patologii naszego rynku mieszkaniowego.
Dlatego nasz program wspierał budowę mieszkań na wynajem o obniżonym czynszu, a w PIT były także ulgi na budowę mieszkań na wynajem.

Kuriozalne. Ludzie kupowali u dewelopera tzw. udziały w mieszkaniach, które miały być budowane na wynajem. Udziały były warte tyle co ulga podatkowa, więc formalnych właścicieli jednego mieszkania mogło być kilku. Rynek się dzięki nim nie ucywilizował. Ile dzięki tej uldze powstało mieszkań?
Nie wiem, pewnie niewiele. Balcerowicz ją po trzech latach skasował. Będę jej bronić. W wielu krajach do budowy mieszkań na wynajem zachęca się kapitał prywatny. Ale trzonem naszego programu były Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Budowały czynszówki bez zysku. W III RP była to najbardziej efektywna i najtańsza forma pomocy dla rodzin, których dochody nie pozwalają myśleć o kredycie hipotecznym.

Czyli jakich?
Jeśli raty kredytu oraz bieżące wydatki na utrzymanie mieszkania przekraczają 30–40 proc. dochodów rodziny i nie jest ona w stanie uzbierać na wkład własny, to takiej rodziny nie stać na kredyt. Nie uniesie, świat to sprawdził. Zaciska sobie na szyi finansową pętlę. TBS były pomyślane dla nich. Tę zasadę złamało wiele krajów, w tym Stany Zjednoczone, co stało się powodem światowego kryzysu finansowego w 2008 r.

Jedna z wersji pomocy dla frankowiczów przewiduje pomoc, jeśli te obciążenia przekroczą 70 proc.
Zastanawiam się, kto im dawał ten kredyt.

TBS ruszyły w połowie lat 90. Budowały za preferencyjne kredyty, udzielane im przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy w BGK na 30 lat.
Pożyczały na 70 proc. wartości mieszkania, które, przypominam, budowały non profit. Zadłużało się TBS, a nie przyszły lokator.

Skąd pozostałe 30 proc.?
Około 10 proc. wartości mieszkania stanowił grunt wnoszony aportem przez gminę. Zakładaliśmy też, że część wkładu pokryją zakłady pracy najemców.

Chyba pani żartuje?
Nie. Jak Koreańczycy budowali pod Wrocławiem fabrykę, to rozważali taką pomoc dla pracowników. Namawialiśmy też Fiata w Tychach. W najgorszym razie wkład własny musiał wnieść przyszły lokator.

W budowę nieswojego mieszkania?
Jak się z niego wyprowadzał, dostawał te pieniądze z powrotem. Świetnie waloryzowane, lepiej niż na lokacie. Kolejki do TBS były i są nadal ogromne. Przez dziesięć lat za 4 mld zł z budżetu państwa (dodatkowo 2 mld zł pożyczył EBI i Bank Rady Europy) wybudowano 100 tys. mieszkań z obniżonym czynszem ustalanym przez gminę. To nie były dotacje, tylko kredyty. Są znakomicie spłacane. Powstało ponad 300 TBS.

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną