Nieruchomości: co tanieje, co drożeje

Tania płyta
Nieruchomości tanieją. Od kilku miesięcy spadają ceny mieszkań, ostatnio także domów i działek. Najlepsze oferty trzymają się jednak mocno.

Warszawska Rezydencja Sienna (ul. Sienna 86) oddana została do użytku w ubiegłym roku, ale deweloper, Sabe Investments, ma jeszcze kilka mieszkań do sprzedania. Chce za metr 12,5 tys. zł. W tym samym domu są także mieszkania po 12 tys. zł za metr, z drugiej ręki, oferowane przez agencje nieruchomości. Właściciele płacili deweloperowi po 8 tys. zł za metr i spodziewali się większych zysków. Ale dom, w którym jest 136 mieszkań rozlokowanych wokół wewnętrznego dziedzińca, okno w okno, bardziej przypomina mrówkowiec niż rezydencję. W dodatku mieszkania zostały byle jak zaprojektowane, czasem w maleńkiej sypialni nie ma gdzie postawić łóżka. Dom ma jednak wielki atut: stoi w centrum miasta. Za mieszkanie w centrum zawsze dostaje się dobrą cenę, wyższą od przeciętnej.

 

W prawdziwym apartamentowcu świetna lokalizacja łączy się z dobrą architekturą, ładnym widokiem z okien, luksusowym wykończeniem wspólnych części. Jak w Rezydencji Przy Trakcie, nazywanej także Rezydencją Schillera. Dom stoi w centrum, a jednocześnie w cichej okolicy, obok Teatru Polskiego, w pobliżu Krakowskiego Przedmieścia (ul. Oboźna 9). Noble Bank zaliczył go do pierwszej trójki najbardziej prestiżowych apartamentowców Warszawy. – Mamy w ofercie 162-metrowy apartament w Rezydencji Schillera, metr kosztuje 30 tys. zł. Właściciel przeznaczył go początkowo pod wynajem, ale zmienił zdanie. Kilka mieszkań jest wynajmowanych, czynsze wynoszą 10–12 tys. zł – mówi Waldemar Kania, szef agencji nieruchomości Mansion&House.

Rezydencja oddana została do użytku na początku 2006 r., inwestorem była spółdzielnia Dembud. Znana z tego, że budowała dla warszawskiej elity i obydwie strony wychodziły na tym bardzo dobrze. Mieszkania Dembudu kosztowały na ogół taniej niż budowane przez innych inwestorów. W Rezydencji Schillera tanio nie było; za metr płacono 7 tys. zł. Sukcesem było jednak zdobycie działki w tak wyjątkowym miejscu (spółdzielnia dostała ją w zamian za rozbudowanie Teatru Polskiego). Rezydencja jest podręcznikowym przykładem złotego interesu zrobionego na nieruchomości.

Duże, dobre mieszkania trzymają się na rynku mocno. Firma doradcza Home Consulting podaje, że w minionym kwartale lokale czteropokojowe zdrożały we Wrocławiu o 3 proc., w Szczecinie o 2 proc., w Warszawie o 1,5 proc. Jednocześnie najmniejsze, jedno- i dwupokojowe, staniały we wszystkich miastach.

– W ofertach agencji najwięcej jest mieszkań dwupokojowych. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych do 7,5 – 7,6 proc. najbardziej uderzył w ludzi, którzy kupują takie i mniejsze lokale. Dziś sprzedają się one dopiero wtedy, kiedy właściciele obniżą ceny – twierdzi Tomasz Lebiedź, pośrednik i doradca w obrocie nieruchomościami. Większość kredytów zaciągana jest we frankach szwajcarskich, ale banki mają obowiązek liczyć zdolność kredytową tak, jakby były brane w złotych (zgodnie z tzw. rekomendacją S, wprowadzoną przez nadzór bankowy).

Tylko na najdroższe apartamenty kupców nie brak. Deweloperzy mają na nie nadal komplety rezerwacji. Noble Bank podaje, że co druga osoba zaciągająca w tym banku kredyt na nowe, luksusowe mieszkanie, najczęściej o powierzchni ponad 150 m kw., przeznaczała na ten zakup najwyżej 10 proc. wartości swojego majątku.

Nowe mieszkanie kupuje się i w firmie deweloperskiej, i w agencji nieruchomości. Podział rynku na pierwotny i wtórny mocno się skomplikował. – Nowe mieszkania, na ogół jeszcze niewykończone, stanowią teraz 20–25 proc. oferty wtórnego rynku. Kupowane były głównie w celach inwestycyjnych, ale nie tylko. Część właścicieli przeceniła swoje zdolności kredytowe i nie radzi sobie ze spłatą rat. Mieszkania te są często o 15–17 proc. tańsze od sprzedawanych przez deweloperów w ubiegłym roku – mówi Leszek Michniak, prezes agencji WGN z siedzibą we Wrocławiu i oddziałami w dużych miastach.

Według najnowszego raportu serwisu Szybko.pl i Expandera ceny mieszkań z drugiej ręki w największych miastach od lipca 2007 r. prawie się nie zmieniły. Raport oparty jest jednak na cenach ofertowych, nazywanych przez pośredników cenami marzeń. – Z transakcji wynika, że mieszkania stare i nowe staniały na wtórnym rynku w pierwszym półroczu o 12 proc. – ocenia Leszek Michniak. – A do końca roku stanieją jeszcze o 8 –10 proc.

Najbardziej spadają ceny mieszkań w domach z wielkiej płyty. (Nazywane są tak wszystkie bloki zbudowane metodami przemysłowymi, klienci wrzucają je do jednego worka). Blokowiska zostały na ogół ocieplone, pomalowane, nie wyglądają już jak bure szafy, ale nie przełożyło się to na ich rynkową wartość. – W Krakowie mieszkania w domach z wielkiej płyty staniały w tym roku o około 10 proc. – ocenia Małgorzata Pajor z agencji Ober-Haus. Podobnie jest w większości miast.

W północnej części Ursynowa w domu z wielkiej płyty niedawno sprzedano mieszkanie po 7 tys. zł za metr, a w części południowej w domu z cegły po 10,6 tys. zł za metr (według danych warszawskich pośredników). Chociaż północna część ma dużo zieleni, a w południowej zredukowano ją do trawników nad podziemnymi garażami. Wielu kupców w ogóle nie chce słyszeć o wielkopłytowych blokach, uważanych za budowlaną tandetę. Urbanista Adam Kowalewski uważa, że z czasem podobnie przewartościowane zostaną domy na intensywnie zabudowywanych osiedlach, które są tylko sypialniami. Bez szkół, przedszkoli, bez drzew, które nad garażami nie urosną.

Tanieją także mieszkania o podwyższonym standardzie, nazywane przez deweloperów na wyrost apartamentami. Dla większości potencjalnych klientów są za drogie (zwłaszcza że zdolność kredytowa spada). Z kolei dla ludzi zamożnych to mrówkowce, tyle że zbudowane z lepszych materiałów. Sprzedają się dziś głównie mieszkania małe i niedrogie, a także wielkie, prawdziwe apartamenty. Na towar pośredni jest mało kupców. Tymczasem mają go dużo i deweloperzy, i pośrednicy, do których mieszkania trafiają czasem, zanim budowa dobiegnie końca. Zderzenie dużej podaży i małego popytu zapowiada, jak zwykle, spadek cen.

W ofertach deweloperów też dominują ceny marzeń. Firma doradcza redNet Consulting podaje, że wprowadzane do sprzedaży lokale są droższe od tych, które już czekają na kupca. Jakby załamania popytu nie było. – Kto pierwszy pęknie? Kupujący czy sprzedający? – pyta Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting. Raport firmy daje odpowiedź: średnie ceny mieszkań sprzedanych w drugim kwartale w największych polskich aglomeracjach były sporo niższe od ofertowych (w Trójmieście o 15 proc., w Warszawie o ponad 12 proc.). Czyli wygrywa klient.

Deweloperzy są właściwie skazani na obniżanie cen. W latach 2006–2007 zaczęli budowę 148 tys. mieszkań (według GUS) i właśnie mamy inwestycyjne żniwa. Większość mieszkań udało im się sprzedać, ale część wróciła na rynek. W dodatku po konkurencyjnych cenach. Jednocześnie potencjalny klient zwleka z zakupem, czeka na przeceny. Choćby dlatego, że mówi o nich cały świat. Od załamania się rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych nieruchomości tanieją w wielu krajach. Najbardziej spektakularnie w USA, gdzie zadłużeni właściciele masowo sprzedają nieruchomości. Ceny domów na Florydzie i w Las Vegas były w maju o ponad 28 proc. niższe niż rok temu (według Standard&Poor’s). Sensacją stała się oferta domu na Florydzie za 150 tys. dol., czyli w cenie pokoju z kuchnią w warszawskim Śródmieściu. W Irlandii nieruchomości staniały w ciągu roku o 9,5 proc., w Wielkiej Brytanii o 8,1 proc. (według raportu Szybko.pl i Expandera).

Polsce załamanie rynku kredytów hipotecznych raczej nie grozi. Banki nieporównanie mniej liberalnie oceniają nasze zdolności kredytowe (zobowiązuje je do tego wspomniana rekomendacja S). Ale jest inny dobry powód, żeby czekać na spadki cen. Deweloperzy wywindowali je do sufitu i mają z czego opuszczać. Niektórzy przyznawali, że ich marża stanowiła czasem połowę ceny mieszkania.

Przeceny już się zaczęły. Warszawski deweloper podawał w ubiegłym roku, że ceny metra w czterech domach na Mokotowie będą się zaczynały od 8,6 tys. zł. Dzisiaj spuścił z tonu do 6,7 tys. zł za metr. Obniżanie cen mieszkań mniej atrakcyjnych przyciąga uwagę, a bez niej niewiele się sprzeda, kiedy towaru jest więcej niż kupców. Deweloper z Krakowa wprowadził siedmioprocentowy rabat z okazji siódmych urodzin swojej firmy. Inni proponują wykończenie mieszkań, darmowe wyposażenie kuchni, łazienki, miejsce w garażu. Jedna z wrocławskich firm deweloperskich wypożycza klientowi na 3 lata Toyotę i zapowiada pokrywanie kosztów serwisu. – Niektórzy krakowscy deweloperzy sami kredytują zakup nieruchomości. Raty będzie się spłacać przez 5 lat. Oferta skierowana jest do osób, które nie mogą wykazać wystarczającej zdolności kredytowej – informuje Małgorzata Pajor z Ober-Haus.

Jak długo mieszkania będą taniały, a klient będzie dopieszczany promocjami? Każda prognoza jest inna. – Ceny będą spadały do jesieni przyszłego roku – przewiduje Leszek Michniak. Natomiast według Europejskiej Rady Nieruchomości (CEPI) – jeszcze ze dwa lata. W raporcie o rynkach nieruchomości CEPI przypomina, że po wejściu do Unii każdy kraj miał kilka lat gorączki cenowej, po której przychodził równie długi okres stabilizacji i spadków. W Polsce, po około trzech latach gorących cen, mamy od roku stabilizację. Czyli trochę jeszcze chłodnego rynku przed nami.

Ustabilizowały się także (w niektórych miastach nawet nieco spadły) ceny domów, choć na wysokim poziomie. Dwa lata temu kupno domu na obrzeżach miasta było prawdziwym hitem, kosztował średnio tyle, co dwa razy mniejsze mieszkanie w mieście. Dziś można na to liczyć co najwyżej w przypadku rudery do remontu. Od czerwca 2007 r. domy zdrożały we Wrocławiu o 57 proc., w Warszawie o 44 proc. (według serwisu Szybko.pl). Dom o powierzchni do 150 m kw. kosztuje w obydwu miastach średnio tyle co 114-metrowe mieszkanie (w Warszawie ponad milion złotych, we Wrocławiu 810 tys. zł).

Kolejną dobrą nowiną z rynku jest spadek cen działek budowlanych. Też zresztą po okresie rekordowych wzrostów, przekraczających w porównaniu z połową 2007 r. nawet 100 proc. (w Poznaniu i w Gdańsku). Ceny stały się zaporowe i zabrakło kupca. Także na grunty wystawiane do przetargu przez miasta. Coraz częściej do przetargu nie stawał nikt. Bańka cenowa musiała pęknąć.

Mamy właśnie wielką przecenę nieruchomości, od mieszkań zaczynając, a na działkach kończąc. W czasie niedawnej gorączki zakupów drożało wszystko. Teraz rynek przycina ceny, które nijak się mają do wartości sprzedawanych nieruchomości. Zaczął się dobry czas dla tych, którzy chcą na tym rynku kupować. Zwłaszcza że właściciele i deweloperzy coraz częściej mówią: cena do negocjacji. A więc targujmy się!
 

 

Czytaj także

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj