Przed kupnem nieruchomości: czego szukać w księgach wieczystych
Przekonanie, że weryfikacja księgi wieczystej lokalu wystarczy do pełnej oceny jego stanu prawnego, to jeden z najczęstszych mitów związanych z kupnem mieszkania na rynku wtórnym.
Zakup lokalu mieszkalnego jest jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu i sprawdzając jego sytuację prawną, nie można opierać się jedynie na zapewnieniach sprzedawcy lub pośrednika nieruchomości.
Leeroy/StockSnap.io

Zakup lokalu mieszkalnego jest jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu i sprawdzając jego sytuację prawną, nie można opierać się jedynie na zapewnieniach sprzedawcy lub pośrednika nieruchomości.

Materiały partnera

Zapewne większość z nas przed podpisaniem u notariusza umowy kupna mieszkania sprawdzi, czy jego księga wieczysta nie kryje niemiłych niespodzianek. Część nabywców samemu wpisze do wyszukiwarki stronę elektronicznych ksiąg wieczystych prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl), a inni poproszą o pomoc znajomego prawnika lub nawet zapłacą za usługę analizy księgi wieczystej.

Odruch sprawdzenia księgi wieczystej przed kupnem mieszkania na rynku wtórnym jest jak najbardziej słuszny. Zakup lokalu mieszkalnego jest jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu i nie ma co ufać w zapewnienia sprzedawcy lub pośrednika nieruchomości, że „księga jest w porządku”.

Co daje nam analiza księgi wieczystej?

Księga wieczysta mieszkania może zawczasu zwrócić nam uwagę na obciążające mieszkanie hipoteki lub inne obciążenia (np. służebność osobistą, czyli prawo do dożywotniego zamieszkiwania w mieszkaniu przez obcą osobę).

Dzięki weryfikacji księgi mieszkania możemy też dowiedzieć się, czy osoba podająca się za sprzedawcę rzeczywiście ma pełne prawo do lokalu oraz co obejmuje to prawo (często zdarza się np., że – wbrew zapewnieniom sprzedawcy – z prawem do mieszkania nie wiąże się wcale prawo do przynależności takich jak piwnica czy komórka lokatorska).

Dzięki weryfikacji księgi mieszkania możemy albo w porę odstąpić od negocjacji, albo upewnić się, że w akcie notarialnym znajdą się klauzule chroniące nas przed ryzykiem prawnym (możemy np. wymóc na sprzedającym, żeby w umowie przedwstępnej zobowiązał się do wykreślenia z księgi mieszkania hipoteki).

O czym nie dowiemy się z księgi mieszkania, a jedynie z księgi budynku i gruntu?

Weryfikacja księgi wieczystej mieszkania jest jednak jedynie pierwszym krokiem, który powinien uczynić świadomy nabywca lokalu. Równie ważna jest księga wieczysta budynku i gruntu – na rynku wtórnym zarówno zabudowania, jak i działka objęte są jedną księgą, którą również można przejrzeć za pomocą stron internetowych ministerstwa Zbigniewa Ziobry.

Księga wieczysta gruntu i budynku powie nam przede wszystkim, czy budynek znajduje się na działce własnościowej, czy też jest on oddany przez gminę w użytkowanie wieczyste (w takiej sytuacji właściciele mieszkań w budynku mają tzw. prawo do współużytkowania wieczystego gruntu). Użytkowanie wieczyste to rodzaj długoterminowego najmu działki od instytucji publicznej (najczęściej samorządu terytorialnego). Jest to najem bezpieczny i nie grozi raczej utratą prawa własności mieszkania, natomiast może wiązać się z dodatkowymi opłatami publicznoprawnymi. Właściciele mieszkań położonych na gruntach własnościowych muszą płacić jedynie podatek od nieruchomości – najczęściej nie jest on wysoki i wynosi ok. kilkudziesięciu złotych rocznie. Opłaty za użytkowanie wieczyste (szczególnie w Warszawie) mogą z kolei przekroczyć nawet tysiąc złotych rocznie.

Gruntowe hipoteki i obciążenia

Hipoteki mogą obciążać nie tylko mieszkanie i jego księgę wieczystą, ale także grunt. Taka hipoteka na działce może zabezpieczać np. stary kredyt dewelopera, który wybudował budynek lub kredyt wspólnoty mieszkaniowej na remont kamienicy. Ponieważ współwłaścicielami (lub współużytkownikami wieczystymi) gruntu są właściciele położonych w nim mieszkań, hipoteka na gruncie obciąża także proporcjonalnie „posadowione” na nim mieszkania.

Przykład: jeżeli na gruncie, na którym posadowiony jest budynek ze stoma mieszkaniami, z których każde ma 1-procentowy udział w gruncie, ciąży hipoteka o wysokości miliona złotych, właściciel każdego mieszkania odpowiada za taką hipotekę do wysokości 10 tys. zł.

Poza informacją o hipotekach obciążających działkę księga wieczysta gruntu i budynku powie nam także np. o tym, że nasz budynek nie ma prawa do drogi dojazdowej, a jego mieszkańcy muszą płacić za prawo do korzystania z takiej drogi sąsiadom (tzw. służebność drogowa).

Sąsiedzi – co mogą nam powiedzieć o nich księgi wieczyste?

Księga wieczysta gruntu i budynku może także uchylić rąbka tajemnicy na temat sąsiadów, z którymi przyjdzie nam dzielić budynek. Dzięki lekturze tej księgi dowiemy się np., czy w budynku znajdują się lokale użytkowe lub komunalne. Obecność tych ostatnich zwiększa ryzyko, że nie wszyscy sąsiedzi płacą czynsz, a tym samym obowiązek jego wyrównania spadnie na nas – w takiej sytuacji najlepiej udać się do administratora budynku i zapytać o ewentualne zaległości czynszowe sąsiadów.

Dodatkowe koszty zarządu

Księga wieczysta gruntu, w którym kupujemy mieszkania, powie nam, kto zarządza nieruchomością wspólną. Zarządcą może być np. spółdzielnia, co często oznacza, że właściciele lokali spółdzielczych są uprzywilejowani względem mieszkań własnościowych. Z ksiąg gruntowych dowiemy się też, czy nieruchomość obejmuje więcej niż jeden budynek i jakie udziały w gruncie mają mieszkańcy poszczególnych budynków. Wbrew pozorom to bardzo istotna informacja: jeżeli kupujemy mieszkanie w budynku, który „posiada” mniejszość udziałów w nieruchomości wspólnej, może to oznaczać, że przy podejmowaniu uchwał dotyczących remontów nasz budynek będzie zawsze przegłosowywany przez mieszkańców sąsiednich zabudowań.

Niebezpieczne sprzeczności i niezgodności w księgach

Chodzi zarówno o niezgodności pomiędzy księgą mieszkania a księgą gruntu, jak i sprzeczności w samej księdze budynkowej. W praktyce często zdarza się, że informacje z księgi mieszkania nie zgadzają się z danymi zawartymi w księdze gruntu. Częstym przykładem jest w szczególności niezgadzający się udział mieszkania w budynku – jeżeli księga mieszkania podaje inny udział niż księga gruntu, może to oznaczać, że metraż lokalu podany w księdze mieszkania jest zaniżony.

Dużym praktycznym problemem jest też sytuacja, kiedy ujawnione w księdze budynku udziały właścicieli mieszkań nie sumują się do 100 proc. – w takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową może czekać długotrwałe i kosztowne postępowanie sądowe o sprostowanie wysokości udziałów (wspólnota będzie np. musiała podnieść czynsz na nową geodezyjną inwentaryzację budynku).

Księgi budynku i gruntu – czego jeszcze można się z nich dowiedzieć?

Powyższe przykłady to tylko najważniejsze informacje, które można wyczytać z księgi wieczystej gruntu i budynku. Z tych ksiąg dowiemy się także o: przeznaczeniu działki (niekoniecznie musi być ono mieszkalne), prawie mieszkań „posadowionych” w budynku do przynależności (nie zawsze musi ono wynikać tylko z księgi mieszkania) oraz (co ważne szczególnie w Warszawie) o tym, że działka objęta jest postępowaniem reprywatyzacyjnym, w ramach którego przedwojenni właściciele chcą np. odzyskać podwórko.

By uzyskać część z powyższych informacji, należy mieć spore doświadczenie w „czytaniu” ksiąg wieczystych – niektóre z nich są do uzyskania jedynie dzięki lekturze historycznych wpisów w księgach. Warto skorzystać z pomocy doświadczonych fachowców.

Tomasz Czupryński

Poniższy materiał powstał we współpracy z firmą Pewny Lokal (www.pewnylokal.pl) przeprowadzającą kompleksowe prawne i techniczne audyty mieszkań oraz domów. Naszym czytelnikom zainteresowanym usługą analizy ksiąg wieczystych, a także analizą umowy od dewelopera lub odbiorem technicznym mieszkania Pewny Lokal oferuje zniżkę 50 zł na każdą usługę. Dzwoniąc na infolinię Pewnego Lokalu (797 014 014), wystarczy podać hasło „Polityka2018”.

Aktualności, komentarze

W nowej POLITYCE

Zobacz pełny spis treści »

Poleć stronę

Zamknij
Facebook Twitter Google+ Wykop Poleć Skomentuj