Rynek

Mieszkanie Minus

Rozmowa z Maciejem Górką o tym, dlaczego nic nie wyszło z Mieszkania Plus

„Polak wynajmujący mieszkanie musi połowę albo i większą część domowego budżetu przeznaczyć na lokum”. „Polak wynajmujący mieszkanie musi połowę albo i większą część domowego budżetu przeznaczyć na lokum”. Piotr Skórnicki / Agencja Gazeta
Rozmowa z Maciejem Górką, ekspertem rynku mieszkaniowego z Home Broker, o tym, dlaczego przez trzy lata nie zbudowano ani jednego lokalu w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus.
Maciej Górka, ekspert rynku mieszkaniowego.Justyna Rojek/DDTVN/EAST NEWS Maciej Górka, ekspert rynku mieszkaniowego.

JOANNA SOLSKA: – Do tegorocznych wyborów parlamentarnych miało powstać 100 tys. tanich mieszkań na wynajem, na razie nie zbudowano żadnego. Te 480 lokali, które powstały w ciągu minionych trzech lat, nie spełnia żadnego z założeń programu, przede wszystkim nie są tanie.
MACIEJ GÓRKA: – Program Mieszkanie Plus był adresowany do finansowych średniaków, czyli rodzin, których dochody są za niskie, aby bank chciał im udzielić kredytu hipotecznego, ale zbyt wysokie, by mogły liczyć na lokal socjalny czy komunalny. Czyli do większości młodych Polaków. Miały to być mieszkania tanie, w których koszt budowy nie przekraczałby 2,5 tys. zł za m kw., i wynajmowane za czynsz dużo niższy niż rynkowy. Takie założenia musiały się podobać, ale były nierealne, czego eksperci nie ukrywali.

Dlaczego okazały się nierealne?
Już wtedy koszt budowy metra kwadratowego przekraczał 3,5 tys. zł, obecnie jest wyższy, gdyż szybko drożeją materiały budowlane. Cena tylko cementu w ciągu roku się podwoiła. Wiadomo było, że za 2,5 tys. zł zbudować się nie da.

Rząd mówił, że się da. Bo nie trzeba będzie słono płacić za grunty, ponieważ przekażą je gminy.
Nikt jednak nie wiedział, gdzie są te grunty i jakie. Realizację Mieszkania Plus zaczęto więc od uchwalenia ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, który miał się tym zająć. Ale KZN zepchnął problem na gminy, którym nakazał rozeznać się, gdzie i jakie mają grunty, na których można by budować bloki mieszkalne, czy te tereny są uzbrojone, a jeśli nie, to ile takie uzbrojenie musiałoby kosztować, jaką mają infrastrukturę itp. Jednym słowem całą robotę przygotowawczą zwalił na samorządy, które i tak mają przecież co robić.

I one jej nie wykonały? Przecież powinno im zależeć, żeby ich niezamożni mieszkańcy mieli gdzie mieszkać.
I zależało, tylko że gminy również świetnie wiedziały, że za 2,5 tys. zł się nie da, więc nie bardzo miały ochotę angażować siły i pieniądze w niewypał. Więc rząd wprowadził nakazy i kary dla opieszałych.

Ziemię miały też przekazywać spółki kontrolowane przez państwo.
PKP nawet sporo gruntów udostępniły. I jak się patrzy na mapę, to one wydają się nawet dość atrakcyjne, niezbyt oddalone od centrów miast. Tylko nie ma tam żadnej infrastruktury, za to wszystkie położone są w pobliżu czynnych tras kolejowych. Ludzie niekoniecznie chcą mieszkać przy torach. Na razie więc z podażą gruntów dla programu jest kiepsko.

Rząd szybko przekonał się też, że z tymi niskimi czynszami, które obiecał, to też nie będzie prosta sprawa.
Stawki miała ustalać Rada Ministrów.

Jak w PRL. Takie same miały być w Gdańsku, jak np. w Parczewie?
Stawki miały być różne. Obowiązek chciano znów przerzucić na gminy, każda miała je ustalać w oparciu o tzw. wartość odtworzeniową jednego metra na swoim terenie. Ale musiałyby być one nie wyższe niż te ustalone przez Radę Ministrów. Rząd ogłosił nawet pierwsze tabele.

No to jakie w rezultacie są te czynsze?
Tabele pozostały martwe, ponieważ żadnego mieszkania z czynszami regulowanymi przez państwo nie zbudowano.

Pazerni deweloperzy nie chcieli budować po 2,5 tys. zł za metr, więc budową mieszkań miała się zająć państwowa spółka BGK Nieruchomości, kontrolowana przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. I udowodnić, że jednak się da.
Nie udowodniła.

Jak to, przecież rząd ogłosił, że klucze do pierwszych lokali w ramach Mieszkania Plus już zostały rozdane. W Jarocinie i w Białej Podlaskiej.
Burmistrz gminy Jarocin twierdzi, że te mieszkania udało się wybudować po 2,5 tys. zł za metr, ale czynszów w nich nie reguluje Rada Ministrów. To są mieszkania zbudowane komercyjnie przez BGK Nieruchomości w porozumieniu z gminami i firmami deweloperskimi.

Rządowi potrzebny był sukces, więc żeby było szybciej, odkupił gotowe lokale od dewelopera. I ogłosił, że to w ramach Mieszkania Plus. Te 480 lokali, które oddano do użytku, to też na podobnej zasadzie?
Jak najbardziej. Państwowa spółka BGK N zrobiła powtórkę z programu rządowego PO-PSL, który wtedy nazywał się Fundusz Mieszkań na Wynajem. Ówczesny rząd też obiecywał tanie mieszkania, w których czynsz miał być o 30 proc. niższy niż rynkowy. W rezultacie okazało się, że są nieco wyższe.

A jakie są w Jarocinie i Białej Podlaskiej?
W Jarocinie miały być niskie, ale są wysokie. Sam czynsz wysoki nie jest, ale ludziom, którzy tak chętnie zapisali się po klucze, nikt nie powiedział, że te mieszkania będą ogrzewane gazem. W dodatku są to lokale nie tylko o dość niskim standardzie, ale też bardzo energochłonne, duża ilość ciepła jest marnowana, więc rachunki za ogrzewanie są wysokie.

Czyli żadnego z 480 lokali oddanych już ludziom do użytku nie zbudowano za 2,5 tys. zł i w żadnym czynsze nie są niższe niż na wolnym rynku. To po co PiS na potrzeby Mieszkania Plus wprowadził do Kodeksu cywilnego takie kuriozum jak „najem instytucjonalny”? Rodzina, która miała zostać beneficjentem tego programu, musi podpisać zobowiązanie, poświadczone notarialnie, że w razie zwłoki w zapłacie czynszu można ją po prostu wyeksmitować na bruk. Do tej pory taka praktyka była w polskim prawie zabroniona.
Lokatorzy są przez prawo chronieni, nawet gdy przez pewien czas nie regulują rachunków. Właściciel mieszkania nie może ich po prostu z niego wyrzucić. Musi najpierw uzyskać w sądzie nakaz eksmisji, ale nie można jej wykonywać zimą. Nie można też eksmitować osoby chorej, z dziećmi czy będącej w ciąży. Tych ograniczeń jest dość sporo, co powodowało, że właściciele mieszkań bali się je wynajmować legalnie, kwitł czarny rynek. Żeby go ucywilizować, wprowadzono do kodeksu „najem okazjonalny”. Lokator zobowiązuje się, że w razie niepłacenia godzi się na wyprowadzenie go pod wskazany przez niego w umowie adres.

„Najem instytucjonalny”, wprowadzony przez PiS, oznacza, że można ludzi wyrzucić z Mieszkania Plus na bruk nawet zimą. Jak na partię deklarującą dużą wrażliwość społeczną dość zdumiewające posunięcie.
Może jego pomysłodawcy obawiali się, że niezamożni beneficjenci programu tanich mieszkań na wynajem nie będą za nie płacić regularnie, i nie chcieli ściągać państwu na głowę problemów?

Przecież powiedział pan, że w ramach pierwotnych założeń Mieszkania Plus żaden lokal nie powstał.
Ale te, które zbudowano drożej komercyjnie, także mogą zasiedlić rodziny, których w pewnym momencie może nie być stać, żeby płacić czynsz regularnie.

Eksmisja na bruk wydała się najlepszym rozwiązaniem?
Kiedy premier Szydło ogłaszała program Mieszkanie Plus, jednym z jego elementów miały być kasy mieszkaniowe. Państwo chciało nas zachęcić do systematycznego oszczędzania na mieszkania i kasy miały dostać pieniądze, które gwarantowałyby oszczędzającym, że każdego roku ich oszczędności zostaną zwaloryzowane o co najmniej 5 proc. Kiedy nadzór nad kulejącym programem przejął osobiście premier Mateusz Morawiecki, z kas zrezygnowano. Już nas rząd do systematycznego oszczędzana na mieszkanie zachęcać nie będzie. Fundusz, w który miały zostać wyposażone kasy, zostanie przeznaczony na dopłaty do czynszu dla beneficjentów Mieszkania Plus.

Tych zbudowanych komercyjnie, w których czynsze okazały się dużo droższe, niż obiecywano?
Właśnie. Rodzina ma dostać dopłatę w wysokości od 120 do nawet 500 zł miesięcznie do dwupokojowego mieszkania. Wysokość dopłaty ma zależeć od dochodów najemców, liczby osób w rodzinie, jednym słowem od jej sytuacji finansowej. Rząd chce w ten sposób ratować program. Ale uruchamia machinę biurokratyczną, która tę zdolność finansową lokatorów będzie musiała oceniać. Jeśli ktoś zacznie zarabiać więcej, dopłata może mu zostać zmniejszona albo nawet odebrana.

Dopłaty mają ruszyć w tym roku, ale suma, jaką chce na nie rząd przeznaczyć, nie wydaje się imponująca, zaledwie 280 mln zł. Dopłaty mają obowiązywać przez 15 lat. Czynsze przez ten okres będą rosły, ale wysokość dopłat ma się nie zmieniać. Co się stanie, jeśli po tym okresie najemców nie będzie stać na tak drogie mieszkanie?

Mamy najem instytucjonalny. Skoro cały program M Plus ma się ograniczyć do przyznawania dopłat do czynszów, to po co utrzymywać przy życiu państwową spółkę BGK N? Można przyznawać dopłaty rodzinom, które wprowadzą się np. do mieszkań spółdzielczych.
Jest taki pomysł, ale nie wiadomo, czy wejdzie w życie. Chodzi o to, żeby dopłacać w ramach Mieszkania Plus. Rozdawnictwo ma napompować sztuczny sukces.

Czy jest możliwe, żeby rynkowe czynsze były niższe niż te w komercyjnych mieszkaniach z programu?
Jak najbardziej.

Dlaczego więc chętnych do udziału w rządowym programie ciągle jest tak wielu?
Przewiduje on dwa rodzaje najmu. Jeden zwykły, gdy podpisujemy umowę długoterminową, i drugi – z opcją, że zapłacimy wyższy czynsz, ale po 30 latach staniemy się właścicielami mieszkania. BGK N zrobiło ankietę wśród potencjalnych najemców Mieszkania Plus i okazało się, że ponad 75 proc. zainteresowanych jest tą drugą opcją, żeby po latach mieszkanie stało się ich własnością. Bank im takiej szansy nie daje, ponieważ nie mają zdolności kredytowej.

Na Zachodzie większość ludzi wynajmuje mieszkania, nie chcą przywiązywać się do jednego, to ogranicza ich zawodową mobilność. My jesteśmy inni?
Znam tylko jedną osobę, moją babcię, która w tym samym mieszkaniu mieszka 30 lat. Ja dobiegam czterdziestki i – za pracą – przeprowadzałem się już cztery razy. Rodziny, które starają się o klucze w ramach Mieszkania Plus, też, jeśli będą aktywne zawodowo, nie mają szans przeżyć życia w jednym lokalu. I one o tym wiedzą.

To dlaczego za wszelką cenę muszą mieć, zamiast wynajmować?
Polacy są za biedni, żeby wynajmować mieszkania. Niemcy czy Francuzi nie mają parcia na bycie właścicielem, bo koszt utrzymania wynajmowanego mieszkania, wraz z czynszem dla jego właściciela, nie przekracza 25–30 proc. ich domowego budżetu. My zarabiamy mniej, a koszty utrzymania mieszkania stają się podobne, a wraz z coraz droższą energią mogą być nawet wyższe niż na Zachodzie. Polak wynajmujący mieszkanie musi połowę albo i większą część domowego budżetu przeznaczyć na lokum. Skoro tyle samo kosztuje go wynajęcie co rata kredytu hipotecznego, woli mieć swoje. Licząc, że w razie czego zawsze może je sprzedać.

Wszystkie ustawy, które miały spowodować, że program Mieszkanie Plus ruszy z kopyta, okazały się bublem?
Wszystkie są w trakcie nowelizacji. O tej głównej, czyli Krajowym Zasobie Nieruchomości, szef BGK N Mirosław Barszcz publicznie powiedział, że jest martwa.

Mam wrażenie, że rząd też w końcu zorientował się, że państwo nie zbuduje mieszkań taniej niż wyspecjalizowane w tym firmy prywatne.
I pracuje nad kolejną ustawą, która ma zachęcać firmy oraz osoby prywatne do zakupu udziałów w funduszach, które będą finansować budowę mieszkań. I ewentualnie także nimi zarządzać. Chodzi o to, żeby powstawało ich jak najwięcej. Tylko to daje szansę, żeby ceny najmu zaczęły się obniżać. Rządowe dopłaty tego nie spowodują. Do PiS zaczyna docierać świadomość, że trzeba przeprosić się z rynkiem.

Wierzy pan, że przed wyborami parlamentarnymi PiS odda klucze do 100 tys. mieszkań w ramach programu?
Kluczy nie przekaże, ale ogłosi, że mieszkania są już w budowie.

Więcej na ten temat
Reklama

Czytaj także

Ludzie i style

Wszystko, co musisz wiedzieć o tym, jak zadbać o psa lub kota w czasie upałów

Jak chronić psa lub kota przed przegrzaniem, udarem słonecznym, poparzeniem skóry lub innymi konsekwencjami upałów?

Anna S. Kowalska
10.08.2018
Reklama

Ta strona do poprawnego działania wymaga włączenia mechanizmu "ciasteczek" w przeglądarce.

Powrót na stronę główną