Jak się to robi w Paryżu. Dlaczego miasta potrzebują tanich mieszkań w centrum?
Magda, młoda graficzka na początku kariery zawodowej, uparła się, by zamieszkać z partnerem na warszawskim Mokotowie. Dla jej znajomych taki wybór nie mógł być zaskoczeniem, Magda uwielbia korzystać z uroków miejskiego życia. Chętnie chodzi do kawiarni, knajpek i piekarni, a wieczorami odkrywa kulturalne i rozrywkowe atrakcje okolicy. Nie ma samochodu, zwykle przemieszcza się piechotą.
Tryb życia, przy którym każda wizyta w teatrze czy restauracji miałaby się wiązać z długotrwałą wyprawą z peryferyjnych dzielnic, jest dla niej nieporozumieniem. Takim samym zresztą jak obecne ceny zakupu lub najmu mieszkania w dobrze skomunikowanej, pełnej życia i usług części miasta. Za wynajem dwupokojowego, malutkiego w sumie mieszkania Magda płaci obecnie 4 tys. zł i to jest jedna z superokazji. Gdyby nie pomoc rodziny, nigdy by sobie nie mogła na nie pozwolić.
Nie da się ani kupić, ani wynająć
Według danych OtoDom Analytics średnia cena zakupu mieszkania w Warszawie w lutym 2024 r. wyniosła 17 525 zł za m kw. (dwa lata temu – 13 861 zł). Gdyby ktokolwiek znalazł dziś 43-metrowe, dwupokojowe mieszkanie i kupił je, korzystając z kredytu hipotecznego, musiałby miesięcznie spłacać 4,3–4,4 tys. zł raty. Do tego zaś mieć jakieś 150 tys. zł oszczędności na wkład własny i kolejne kilka, kilkadziesiąt na remont lub chociaż podstawowe wykończenie lokalu. Cena takiego mieszkania w żaden sposób nie zmieści się w limitach jakiegokolwiek rządowego programu. Władze zwykle wolą wspierać podaż na peryferiach, a centra oddają wolnemu rynkowi.
W takiej perspektywie pozostaje więc najem. Dla mieszkań o wielkości 40–59 m kw. średnia cena miesięczna wynosi obecnie 3852 zł. Średnia dla całego miasta, a więc wliczają się do niej zarówno relatywnie tanie oferty z dalekich rubieży, jak i ekskluzywne apartamenty w sercu stolicy. Wiemy doskonale, że mało kogo realnie na to stać.
Na pewno nie stać było Piotra, który w poszukiwaniu miejsca dla siebie i rodziny był zmuszony wyprowadzić się z centrum. Znalazł mieszkanie w jednej z nowych inwestycji na peryferyjnych Włochach. Strona dewelopera zachwala doskonałą komunikację osiedla z centrum Warszawy. Zwizualizowała je zdjęciem młodego, przystojnego mężczyzny w aucie. Modny, błękitny garnitur, biała koszula i zegarek z dużym cyferblatem sugerują, że mamy do czynienia z człowiekiem sukcesu, który nie ma nic przeciw temu, by codziennie spędzać dwie godziny w samochodzie.
Piotr nigdy by się w tej sytuacji dobrowolnie nie odnalazł, ale nie był w stanie z nauczycielskiej pensji wysupłać ponad 1,5 mln zł na mieszkanie w pobliżu miejsca pracy. Cena 12,5 tys. zł/m kw. za prawie 60-metrowy, trzypokojowy lokal to było i tak trochę za dużo jak na jego możliwości. Po zakupie trzeba było ograniczyć jedzenie na mieście, wyjścia do kina czy zakupy w księgarniach. Może to i lepiej, dzięki temu Piotr zaraz po pracy wsiada do samochodu i zwykle udaje mu się zdążyć do domu przed korkami. Domowy budżet domyka się też dlatego, że jedyną atrakcją w okolicy są na razie sieciowe sklepy z zielonym płazem w logo, gdzie można sobie kupić hot doga.
Komunalne mieszkania tylko dla biednych?
W Polsce utarło się przekonanie, że budowanie tanich mieszkań jest przede wszystkim wyrazem troski o najuboższych. Jeśli zaś zarabia się przeciętną krajową, dach nad głową trzeba sobie zorganizować na własną rękę. Nie stać Cię? Trudno. Przecież nie możemy się martwić o wszystkich potrzebujących.
Gdybyśmy jednak na moment o tym zapomnieli i zaczęli patrzeć na politykę mieszkaniową jako narzędzie dbałości o zrównoważony rozwój miasta, sprawy mogłyby przyjąć zupełnie inny obrót. Można by nawet pokusić się o tezę, że odpowiedzialna polityka mieszkaniowa służy nie tylko zapewnieniu dachu nad głową obywatelom, ale jest wyrazem troski o prawidłowy rozwój miasta, jego gospodarkę, lokalną przedsiębiorczość i zachowanie własnej tożsamości.
Miasto musi być różnorodne. Nie chodzi tylko o to, aby było gdzie wyjść, nomen omen, na miasto i cieszyć się szeroką ofertą knajpek, kawiarni, sklepów czy instytucji kultury. Dobrze by było, abyśmy w tych miejscach nie spotykali tylko bogatych, pięknych i zdrowych ludzi w kwiecie wieku, którzy w istocie są jedynie użytkownikami, a nie mieszkańcami miasta.
Ta pozornie niewielka różnica ma niebagatelne znaczenie. Mieszkaniec ma nie tylko prawa, ale też obowiązki. Przywiązuje się do swojej okolicy, troszczy się o nią, chce ją zmieniać zgodnie ze swoimi potrzebami. Łatwo się domyślić, jakie potrzeby będą przebijać się w danej przestrzeni, jeśli dominującą grupą będą np. młode i zdrowe osoby. Tymczasem w dobrym mieście na ulicach spotkamy przedstawicieli każdej z grup społecznych – zróżnicowanych pod względem statusu, wieku czy preferowanego stylu życia. Jeśli za sprawą polityki mieszkaniowej wypchniemy pewne grupy poza centrum, wszyscy na tym stracimy.
Najlepszymi klientami są piesi i rowerzyści
Oczywiście nie robimy tego z powodu poprawności politycznej. Chodzi przede wszystkim o gospodarkę. Ludzie, korzystając z miasta, wydają pieniądze. Jeśli ich nie mają (bo czynsz czy rata kredytu pochłaniają większość ich zarobków) albo są odcięci od miejsc, w których mogliby je wydawać, sprawy zaczynają się komplikować. Trudno utrzymać nawet małą kawiarnię, gdy w okolicy brakuje klientów.
Warto przy tym pamiętać, że najlepszymi klientami w mieście są piesi i rowerzyści. Wiemy to z licznych badań, które od ponad dekady pojawiają się w publikacjach dotyczących Londynu, Montrealu, Portland czy Paryża. Osobom korzystającym przeważnie z samochodu i wydającym pieniądze na wielkie zakupy w supermarketach taka teza wyda się pewnie podejrzana. Warto jednak pamiętać, że nie chodzi tylko o to, ile wydajemy, ale także gdzie i jak często wymieniamy nasze pieniądze na rzeczy i usługi.
Z punktu widzenia zrównoważonego miasta 300 zł wydane raz na tydzień w wielkoformatowym markecie nie ma tej samej wartości co 300 zł wydane w lokalnym sklepie, kawiarni, piekarni czy knajpce łącznie w podobnym czasie. W tym drugim przypadku pieniądze przełożą się na bliskie miejsca pracy, czynsz trafiający do drobnych przedsiębiorców czy podatki zostające w miejskiej kasie.
Biorąc pod uwagę taką perspektywę, o wiele łatwiej rozmawiać o dostępności tanich mieszkań również dla takich osób jak rozpoczynająca zawodową karierę Magda czy Piotr i jego czteroosobowa, młoda rodzina. Jest tylko jeden warunek – te mieszkania nie mogą być budowane na peryferiach. Albo mówimy o centralnych obszarach, albo zapomnijmy o sprawie.
Tak to robi Paryż
Żeby to zrozumieć, warto przenieść się na chwilę do Clichy-Batignolles w Paryżu. Na 54 ha w ciągu ostatnich dwóch dekad powstało w sumie nowe miasto z 3,4 tys. mieszkań, instytucjami publicznymi, biurami, przestrzeniami handlowymi, akademikiem dla studentów i domami opieki dla seniorów. Przewiduje się, że z chwilą zakończenia prowadzonego od 2008 r. projektu zamieszka tam łącznie 7,5 tys. ludzi i powstaną miejsca pracy dla 12,7 tys. osób.
Pomysłodawcą i kluczowym inwestorem całego przedsięwzięcia są władze Paryża, a finansowanie z publicznych środków szacowane jest na sumę 286 mln euro (z 505 mln euro całkowitych kosztów budowy). Dzięki temu w Clichy-Batignolles można znaleźć zarówno luksusowe apartamenty, jak i mieszkania dostępne dla przeciętnie zarabiających. Aż 20 proc. mieszkań pozostających w prywatnych rękach jest objętych czynszem regulowanym – znacznie niższym od rynkowego. Dodatkowo 500 mieszkań jest przeznaczonych dla studentów i młodych osób zaczynających karierę zawodową. Kolejne 200 pomyślano jako bezpieczną przestrzeń dla osób starszych, wymagających wsparcia i opieki.
Warto zaznaczyć, że nie jest to wyjątek w paryskiej skali. To reguła, która ma proste uzasadnienie. Władze zainwestowały miliardy euro w mieszkania publiczne, by zatrzymać w mieście mieszkańców o niższych dochodach i prowadzone przez nich firmy. Dlatego aż jedna czwarta paryżan i paryżanek mieszka w lokalach będących własnością rządu.
Ich rozproszenie po wszystkich dzielnicach miasta, a nie tylko peryferiach, sprawia, że Paryż – mimo gigantycznej presji przemysłu turystycznego – pozostaje miastem, w którym centrum nie jest zaludnione tylko tymczasowymi użytkownikami: pracownikami biur czy krótkoterminowymi najemcami wakacyjnych mieszkań.
Dostępne mieszkania to lepsze miasto
Na świecie głośno jest ostatnio właśnie o paryskich innowacjach miejskich, jak np. koncepcja miasta 15-minutowego, przegłosowana w referendum propozycja wprowadzenia wyższych stawek za parkowanie samochodów o większej wadze i gabarytach czy też szeroko zakrojony plan przestawienia mobilności na ruch pieszy i rowerowy. Część wyjaśnienia popularności tych rozwiązań wynika właśnie z szerokiej dostępności mieszkań, ich różnorodności i ceny. W takich warunkach o wiele łatwiej buduje się miasto pozostające w 15-minutowym zasięgu spaceru czy jazdy rowerem, wypełnione sklepami, kafejkami, restauracjami i usługami.
Gdyby Magda mogła płacić za swoje mieszkanie miesięcznie o 1 tys. zł mniej, to – znając jej tryb życia – minimum połowę tej kwoty wydałaby przecież „na mieście”. Piotr nie musiałby zaś przenosić się na dalekie peryferia i ze względu na kiepską komunikację publiczną oraz brak odpowiedniej infrastruktury robić za taksówkarza dla swoich dzieci. Dojazd na zajęcia pozalekcyjne pochłania zaś nie tylko czas, ale i pieniądze. Te 200 zł miesięcznie lepiej wydać na wspólne lody i ciastka w lokalnej kawiarni, niż dzielić się nimi z koncernem paliwowym i skarbem państwa.