Mieszkań przybywa, klientów nie ubywa. Ale na coś będą promocje

Deweloperzy budują coraz więcej, ale wciąż za mało, aby ceny przestały rosnąć. Na szczęście w najbliższym czasie można liczyć na promocje dotyczące niektórych inwestycji.

W marcu deweloperzy zgłosili do Głównego Urzędu Statystycznego rozpoczęcie budowy prawie 16 tys. mieszkań – to wynik o 43 proc. lepszy niż w marcu 2023 r. W całym pierwszym kwartale wystartowały prace przy budowie 42 tys. lokali (wzrost w porównaniu z pierwszym kwartałem roku ubiegłego aż o 80 proc.). Ożywienie na rynku zaczęło się latem – wtedy deweloperzy zaczęli reagować na ogromne zainteresowanie klientów programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. Niestety, reakcja ta była spóźniona, co spowodowało szybki wzrost cen mieszkań.

Deweloperzy korzystają na rządowych programach

Chociaż program dopłat do kredytów mieszkaniowych stworzony przez poprzedni rząd już się skończył, deweloperzy na razie nie ograniczają swojej aktywności. Przeciwnie, liczą na to, że już w drugim półroczu – zgodnie z zapowiedziami obecnego rządu – ruszy nowy program o nazwie Kredyt na Start. Będzie on co prawda bardziej restrykcyjny niż jego poprzednik. Pojawią się bowiem kryteria dochodowe oraz – ale tylko w przypadku singli – wiekowe (beneficjenci mają mieć do 35 lat). Jednak deweloperzy liczą też na klientów, którzy z dopłat nie skorzystają, a i tak kupią mieszkanie, bo dzięki rosnącym pensjom poprawia się ich zdolność kredytowa.

Zdążyć przed rozporządzeniem o patodeweloperce

Większa aktywność deweloperów w ostatnich miesiącach to jednak nie tylko efekt ich optymizmu. Niektórzy chcą jak najszybciej rozpocząć prace przy projektach, które nie spełniają warunków nowego rozporządzenia, mającego walczyć z patodeweloperką. Według pierwotnych planów miało ono wejść w życie już 1 kwietnia, jednak rząd przesunął ten termin na 1 sierpnia. Rozporządzenie między innymi zwiększa nieco odstęp między budynkiem a granicą działki, nakazuje lepiej oddzielać od siebie sąsiedzkie balkony oraz stawia większe wymagania w kwestii placu zabaw. Deweloperzy, którzy nie chcą przerabiać starych projektów (a przy okazji tracić pieniędzy, np. ograniczając powierzchnię czy liczbę mieszkań), muszą zacząć budowę najpóźniej pod koniec lipca.

Czy jednak ta aktywność branży oznacza, że ceny mieszkań przestaną rosnąć? Niestety, na razie nic na to nie wskazuje. Tym bardziej że obserwujemy to samo zjawisko, co przed startem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Do deweloperów zgłaszają się zarówno klienci, którzy mają nadzieję skorzystać z dopłat (aby zarezerwować upatrzone mieszkanie), jak i ci bez szans na udział w rządowym projekcie (aby nie czekać, aż ceny jeszcze wzrosną, a oferta dostępnych lokali się skurczy). Deweloperzy nie widzą zatem powodu, aby walczyć o przychylność kupujących. Z jednym wyjątkiem.

Mieszkania w promocji

Do końca czerwca branża chce się pozbyć mieszkań w starych inwestycjach, wprowadzonych do oferty przed lipcem 2022 r. Chodzi o projekty, których nie objęły przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. 30 czerwca tego roku kończy się okres przejściowy dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto najpóźniej 30 czerwca 2022 r. Deweloperzy starają się znaleźć chętnych na te lokale, które im zostały w ramach takich projektów. A według analiz Otodom Analytics chodzi o ponad 11 tys. mieszkań w całej Polsce. Właśnie w ich przypadku można liczyć na pewne promocje. Trzeba jednak pamiętać, że czekają głównie lokale, które z różnych powodów dość długo nie znalazły chętnych. Mogą zatem nie uchodzić za zbyt atrakcyjne.

Byle nie obniżać ceny

Co dalej? Zapewne w kolejnych miesiącach deweloperzy będą kontynuować prace przy sporej liczbie inwestycji, o czym świadczy duży zapas pozwoleń na budowę. Jednak nie można mieć złudzeń – prywatne firmy kierują się wyłącznie rachunkiem ekonomicznym. Jeśli uznają, że oferta lokali jest już wystarczająco duża, a sprzedaż słabsza od oczekiwań (np. z powodu opóźnień przy starcie nowego programu dopłat), szybko ograniczają swoją aktywność. Pamiętajmy, jak szybko deweloperzy zareagowali w 2022 r., gdy mocno rosły stopy procentowe. Zamrozili wiele inwestycji, byle tylko nie musieć obniżać ceny, i ta sztuka im się udała.

Co z budownictwem społecznym?

Jedyna nadzieja w zapowiedziach rządowych dotyczących dużo większej niż dotąd liczby budowanych lokali komunalnych i w ramach budownictwa społecznego (jako Spółdzielcze Inicjatywy Mieszkaniowe i Towarzystwa Budownictwa Społecznego). Kłopot w tym, że odpowiedzialny w rządzie za tę sferę wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki właśnie wygrał wybory na prezydenta Włocławka. Po zaledwie kilku miesiącach zmienia zatem miejsce pracy, porzucając dopiero co rozpoczęte projekty, a deweloperzy na państwową konkurencję mogą nadal patrzeć z politowaniem.